Việt Nam đã trải qua nhiều đợt dịch và thực tế là sau mỗi đợt dịch được kiểm soát, kinh tế trở lại bình thường mới và bật dậy rất nhanh với những điểm sáng của chính sách và lần này cũng như vậy. Do đó, thị trường BĐS được dự đoán sẽ khả quan hơn bởi 5 yếu tố chi phối sau.
Mục Lục
Thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, đây là yếu tố luôn luôn có sự ảnh hưởng đặc biệt quan trọng đến thị trường BĐS
Trong quá khứ, những đợt suy thoái thị trường BĐS trên thế giới đều gắn liền với suy thoái kinh tế vĩ mô.
Riêng tại Việt Nam, từ năm 2015, BĐS có sự tăng trưởng trở lại nhờ kinh tế vĩ mô tăng trưởng. Diai đoạn 2015-2020, tăng trưởng GDP trung bình đạt 6,5-7%/năm; năm 2020 tăng trưởng 6,5-7,3%; năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch nhưng Việt Nam vẫn là một trong ba nền kinh tế có tăng trưởng trong đại dịch.
Cùng với đó, lãi suất ổn định, nền kinh tế vận hành tốt cũng là yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến BĐS. Khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận sẽ cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Khi lãi suất gửi ngân hàng giảm còn 4,5-5%, nhà đầu tư sẽ cân nhắc. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS. Lãi suất ngân hàng thấp, nhu cầu đầu tư BĐS sẽ cao.
Ngoài ra, thị trường chứng khoán tăng trưởng ổn định trong những năm qua, kể cả trong đại dịch cũng ảnh hưởng trực tiếp đến BĐS vì hai thị trường này luôn song hành.
Mặt khác, theo một báo cáo gần nhất, đến năm 2030 tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ có thêm 23,2 triệu người, đứng thứ 3 Đông Nam Á.
Trong thời gian tới, nhu cầu BĐS trung cấp và cao cấp sẽ tăng cao, tầng lợp thượng lưu, dù không quá nhiều nhưng cũng góp phần làm gia tăng các BĐS cao cấp, siêu cao cấp.
Thứ hai, thu hút vốn FDI vào Việt Nam, bất chấp dịch bệnh, sóng FDI vào Việt Nam cũng rất lớn
Trong 5 năm qua, vốn FDI vào Việt Nam rất tốt thậm chí trong năm 2020, khi thế giới đang đối mặt với dịch bệnh, Việt Nam vẫn thu hút 28 tỷ USD vốn đăng ký và vốn giải ngân, với hơn 300 doanh nghiệp đầu tư tiếp và đầu tư mới.
Sang năm 2021, sóng FDI vào Việt Nam cũng rất lớn. Cùng với đó, việc Chính phủ có những biện pháp “dọn tổ cho đại bàng” đã kéo theo nhiều doanh nghiệp FDI vào Việt Nam. Bức tranh này thể hiện rõ nhất ở khu vực phía bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc.
Các khu công nghiệp trong năm 2020 phủ kín đến 80-90%, có khu công nghiệp phủ kín 100% và liên tục có đặt hàng mới của các tập đoàn lớn. Giá BĐS công nghiệp từ đó cũng tăng nhanh.
Hơn nữa, trong 3 năm qua, BĐS công nghiệp đã phát triển rất mạnh. Khái niệm đô thị BĐS công nghiệp cũng thay đổi, không đầu tư manh mún mà được mở rộng và đồng bộ hơn.
Thị trường phía bắc đã hình thành các khu BĐS khu công nghiệp. Nhu cầu BĐS cho người làm việc ở các khu công nghiệp do đó cũng tăng trưởng mạnh, giá bất động sản ở các thành phố công nghiệp tăng rất cao.
Với mức lương công nhân từ 8-15 triệu đồng/tháng, nhu cầu bất động sản của họ tại các thành phố công nghiệp là nhu cầu trung bình như bất động sản giá rẻ, nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ tăng trưởng sau dịch bệnh. Đây là yếu tố cần lưu ý trong đầu tư bất động sản và bán bất động sản trong tương lai.
Thứ ba, sự tăng trưởng du lịch
Trong vòng 20 năm qua, lượng khách nước ngoài đến Việt Nam tăng trưởng rất ấn tượng. Năm 2019, khi chưa có dịch bệnh, Việt Nam đón trên 18 triệu lượt khách nước ngoài, khách nội địa cũng rất lớn. Tất cả những dịch vụ ăn theo của ngành du lịch giúp cho bất động sản du lịch hưởng lợi lớn.
Sang năm 2020, bất động sản du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển và luôn là kênh đầu tư an toàn.
So với Thái Lan, đất nước này mỗi năm đón tới 40 triệu khách nước ngoài, gấp đôi so với Việt Nam. Do đó, có thể thấy tiềm năng thu hút khách du lịch đến Việt Nam còn rất lớn. Nếu đạt được con số như Thái Lan, bất động sản du lịch sẽ bùng nổ trong tương lai.
Thứ tư, tốc độ đô thị hoá và tăng trưởng dân số
Hiện nay, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam đang nhanh nhưng vẫn thấp so với thế giới. Dự báo đến năm 2025, đô thị hoá vủa Việt Nam sẽ đạt 45%, và đến năm 2030 sẽ đạt 50%.
Dân số trẻ Việt Nam nhiều nên nhu cầu bất động sản đang rất lớn. Do vậy, nhu cầu ở phân khúc bình dân, trung cấp sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc phù hợp với doanh nghiệp, nhưng nên tập trung vào phân khúc này vì đây là phân khúc luôn an toàn.
Cuối cùng, yếu tố quyết định thị trường là hệ thống chính sách và tâm lý
Vấn đề hệ thống chính sách liên quan đến bất động sản được thắt chặt trong những năm qua đã giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn hơn, giảm thiểu vấn đề lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, nguồn cung tung ra thị trường không quá ồ ạt, dẫn đến nhu cầu cao, ổn định.
Chu kỳ bất động sản có thể sụt giảm, nhưng trong chu kỳ dài hạn 10 – 20 năm, bất động sản sẽ luôn tăng giá.
Bức tranh BĐS hậu COVID-19: 5 yếu tố chi phối
Việt Nam đã trải qua nhiều đợt dịch và thực tế là sau mỗi đợt dịch được kiểm soát, kinh tế trở lại bình thường mới và bật dậy rất nhanh với những điểm sáng của chính sách và lần này cũng như vậy. Do đó, thị trường BĐS được dự đoán sẽ khả quan hơn bởi 5 yếu tố chi phối sau.
Mục Lục
Thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, đây là yếu tố luôn luôn có sự ảnh hưởng đặc biệt quan trọng đến thị trường BĐS
Trong quá khứ, những đợt suy thoái thị trường BĐS trên thế giới đều gắn liền với suy thoái kinh tế vĩ mô.
Riêng tại Việt Nam, từ năm 2015, BĐS có sự tăng trưởng trở lại nhờ kinh tế vĩ mô tăng trưởng. Diai đoạn 2015-2020, tăng trưởng GDP trung bình đạt 6,5-7%/năm; năm 2020 tăng trưởng 6,5-7,3%; năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch nhưng Việt Nam vẫn là một trong ba nền kinh tế có tăng trưởng trong đại dịch.
Cùng với đó, lãi suất ổn định, nền kinh tế vận hành tốt cũng là yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến BĐS. Khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận sẽ cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Khi lãi suất gửi ngân hàng giảm còn 4,5-5%, nhà đầu tư sẽ cân nhắc. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS. Lãi suất ngân hàng thấp, nhu cầu đầu tư BĐS sẽ cao.
Ngoài ra, thị trường chứng khoán tăng trưởng ổn định trong những năm qua, kể cả trong đại dịch cũng ảnh hưởng trực tiếp đến BĐS vì hai thị trường này luôn song hành.
Mặt khác, theo một báo cáo gần nhất, đến năm 2030 tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ có thêm 23,2 triệu người, đứng thứ 3 Đông Nam Á.
Trong thời gian tới, nhu cầu BĐS trung cấp và cao cấp sẽ tăng cao, tầng lợp thượng lưu, dù không quá nhiều nhưng cũng góp phần làm gia tăng các BĐS cao cấp, siêu cao cấp.
Thứ hai, thu hút vốn FDI vào Việt Nam, bất chấp dịch bệnh, sóng FDI vào Việt Nam cũng rất lớn
Trong 5 năm qua, vốn FDI vào Việt Nam rất tốt thậm chí trong năm 2020, khi thế giới đang đối mặt với dịch bệnh, Việt Nam vẫn thu hút 28 tỷ USD vốn đăng ký và vốn giải ngân, với hơn 300 doanh nghiệp đầu tư tiếp và đầu tư mới.
Sang năm 2021, sóng FDI vào Việt Nam cũng rất lớn. Cùng với đó, việc Chính phủ có những biện pháp “dọn tổ cho đại bàng” đã kéo theo nhiều doanh nghiệp FDI vào Việt Nam. Bức tranh này thể hiện rõ nhất ở khu vực phía bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc.
Các khu công nghiệp trong năm 2020 phủ kín đến 80-90%, có khu công nghiệp phủ kín 100% và liên tục có đặt hàng mới của các tập đoàn lớn. Giá BĐS công nghiệp từ đó cũng tăng nhanh.
Hơn nữa, trong 3 năm qua, BĐS công nghiệp đã phát triển rất mạnh. Khái niệm đô thị BĐS công nghiệp cũng thay đổi, không đầu tư manh mún mà được mở rộng và đồng bộ hơn.
Thị trường phía bắc đã hình thành các khu BĐS khu công nghiệp. Nhu cầu BĐS cho người làm việc ở các khu công nghiệp do đó cũng tăng trưởng mạnh, giá bất động sản ở các thành phố công nghiệp tăng rất cao.
Với mức lương công nhân từ 8-15 triệu đồng/tháng, nhu cầu bất động sản của họ tại các thành phố công nghiệp là nhu cầu trung bình như bất động sản giá rẻ, nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ tăng trưởng sau dịch bệnh. Đây là yếu tố cần lưu ý trong đầu tư bất động sản và bán bất động sản trong tương lai.
Thứ ba, sự tăng trưởng du lịch
Trong vòng 20 năm qua, lượng khách nước ngoài đến Việt Nam tăng trưởng rất ấn tượng. Năm 2019, khi chưa có dịch bệnh, Việt Nam đón trên 18 triệu lượt khách nước ngoài, khách nội địa cũng rất lớn. Tất cả những dịch vụ ăn theo của ngành du lịch giúp cho bất động sản du lịch hưởng lợi lớn.
Sang năm 2020, bất động sản du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển và luôn là kênh đầu tư an toàn.
So với Thái Lan, đất nước này mỗi năm đón tới 40 triệu khách nước ngoài, gấp đôi so với Việt Nam. Do đó, có thể thấy tiềm năng thu hút khách du lịch đến Việt Nam còn rất lớn. Nếu đạt được con số như Thái Lan, bất động sản du lịch sẽ bùng nổ trong tương lai.
Thứ tư, tốc độ đô thị hoá và tăng trưởng dân số
Hiện nay, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam đang nhanh nhưng vẫn thấp so với thế giới. Dự báo đến năm 2025, đô thị hoá vủa Việt Nam sẽ đạt 45%, và đến năm 2030 sẽ đạt 50%.
Dân số trẻ Việt Nam nhiều nên nhu cầu bất động sản đang rất lớn. Do vậy, nhu cầu ở phân khúc bình dân, trung cấp sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc phù hợp với doanh nghiệp, nhưng nên tập trung vào phân khúc này vì đây là phân khúc luôn an toàn.
Cuối cùng, yếu tố quyết định thị trường là hệ thống chính sách và tâm lý
Vấn đề hệ thống chính sách liên quan đến bất động sản được thắt chặt trong những năm qua đã giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn hơn, giảm thiểu vấn đề lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, nguồn cung tung ra thị trường không quá ồ ạt, dẫn đến nhu cầu cao, ổn định.
Chu kỳ bất động sản có thể sụt giảm, nhưng trong chu kỳ dài hạn 10 – 20 năm, bất động sản sẽ luôn tăng giá.
Nguồn: Tạp chí tài chính