Còn hơn 20.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng

gcn1

2Cs.vn – Còn hơn 20.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, đó là số liệu trong báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoRea) công bố mới đây.

3.265 sổ hồng được cấp trong 2 tháng đầu năm

Cụ thể, theo HoRea, đến cuối năm 2020, Sở Tài nguyên Môi trường đã cấp 11.114 sổ hồng. Riêng 02 tháng đầu năm 2021, đã cấp 3.265 sổ hồng cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại.

"Tắc tiền sử dụng" đất dẫn đến "tắc cấp sổ hồng"
“Tắc tiền sử dụng” đất dẫn đến “tắc cấp sổ hồng”

Trước đó, báo Thanh Niên đã tổ chức Hội thảo “Tắc tiền sử dụng đất” ngày 10.9.2020 với sự tham dự của đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên địa bản TPHCM và rất nhiều người dân bị “treo” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Tình trạng này khiến ngân sách thất thu, chủ đầu tư bất đắc dĩ “bội tín” với khách hàng vì không thể đóng tiền sử dụng đất để làm sổ đỏ… dẫn tới khiếu kiện, biểu tình, gây hoang mang bất ổn cho thị trường.

Đáng nói, trong khi Cục thuế nhiều địa phương liên tục “bêu tên” các doanh nghiệp nợ thuế thì tại TP.HCM và nhiều tỉnh, thành khác, doanh nghiệp muốn đóng tiền sử dụng đất lại không hề đơn giản.

Nghịch lý này đã tồn tại suốt mấy năm nay dù không ít kiến nghị, đề xuất phương án giải quyết của HoRea và chính doanh nghiệp… đã nhiều lần được gửi đến cấp có thẩm quyền.

Tại Hội thảo, đại diện các doanh nghiệp bất động sản đã chia sẻ những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này như quy trình thủ tục quá nhiêu khê; cán bộ có thẩm quyền sợ trách nhiệm, không ký duyệt; quy định pháp luật chồng chéo; vướng mắc trong công tác thanh tra việc quản lý, sử dụng đất và rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp…

Thế nên, chỉ tính riêng tại TP.HCM có hàng trăm dự án rơi vào tình trạng “nợ” cấp sổ hồng dù chủ đầu tư đã nỗ lực phối hợp với cơ quan Nhà nước.

Trong đó, có nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, có dự án đã triển khai công tác định giá đất gần 5 năm, thậm chí có dự án chủ đầu tư đã hoàn tất việc tạm nộp tiền sử dụng đất 3 – 4 năm nhưng vẫn đang tiếp tục phải chờ cấp sổ hồng…

5 ngày sau Hội thảo, Sở Tài nguyên- Môi trường TPHCM đã tổ chức lễ trao 1.000 sổ đỏ cho người dân và công việc này được đẩy mạnh trong suốt thời gian qua như nói trên. Tuy nhiên theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea : Mặc dù Sở Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều cố gắng nhưng vẫn còn khoảng 20.000 căn hộ nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng.

Đâu là ngyên nhân cho việc cấp sổ hồng chậm trễ

Theo HoREA nhìn tổng thể, việc chậm cấp sổ hồng do nhiều nguyên nhân, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị “tắc tiền sử dụng đất”, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến “tắc sổ hồng” cấp cho người mua nhà.

Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như “đánh đố”, làm cho cán bộ công chức “lúng túng”.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp hiện đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM. Trong quá trình phát triển, Tập đoàn có một số dự án bị vướng về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai.

Cụ thể, từ 2017 – 2018, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án: số 119 đường Phổ Quang; số 38 Trương Quốc Dung; 130 – 132 Hồng Hà; dự án số 239 – 241 Tân Phú và đã được UBND TP chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất nhưng đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành.

Một số dự án như 148 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám… Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người dân, đến nay, hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện Tập đoàn có một số dự án hoàn thành nghiệm thu bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhưng chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP, nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Một số doanh nghiệp phản ánh tuy chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư.

6 lý do ra chậm cấp sổ hồng căn hộ chung cư
6 lý do ra chậm cấp sổ hồng căn hộ chung cư

Nhưng nay không được tiếp tục cấp giấy cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại, vì Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp bổ sung thêm hay chờ tính tiền sử dụng đất đối với phần tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư.

Theo Hiệp hội, tình trạng “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc cấp sổ hồng”, làm cho người mua nhà bất an, tiềm ẩn “điểm nóng” tranh chấp, tụ tập đông người, ảnh hưởng đến an ninh trật tự và đề xuất giải pháp xử lý.

HoREA cũng đưa ra các đánh giá tình trạng “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc cấp sổ hồng” trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:

Hiệp hội nhận thấy, tình trạng chậm cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy.

Thực tiễn nhiều năm trước đây, cũng đã có một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật, dự án không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp “sổ hồng” làm thiệt hại cho khách hàng mua nhà.

Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo quyết liệt, giải quyết cấp sổ hồng cho nhiều người mua nhà tại các dự án nhà ở bị “treo” hàng chục năm trước đây.

Trong các năm gần đây, nhiều chủ đầu tư cũng đã rất nỗ lực để hoàn thành bàn giao đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà, nhưng hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hệ quả tiêu cực của “tắc cấp sổ hồng”

Hiệp hội mới chỉ tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp, thì đã có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).

Hệ quả tiêu cực của "tắc cấp sổ hồng"
Hệ quả tiêu cực của “tắc cấp sổ hồng”

Sở Tài nguyên Môi trường thừa nhận, hiện nay còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết.

Hiệp hội nhận thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ hồng còn lớn hơn nhiều lần.

Theo HoREA, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc cấp sổ hồng” cho người mua nhà, đã dẫn đến các hệ quả tiêu cực, như sau:

Thứ nhất, vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà.

Thứ hai, vừa làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%;  Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019.

Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 05 năm vừa qua, chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách).

Nếu tháo gỡ được “ách tắc” tiền sử dụng đất, thì sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thứ ba, vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng. Hiệp hội nhận thấy, trong 05 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã rất trách nhiệm và nỗ lực xin nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn không nộp được, nên bị “tắc cấp sổ hồng” và bị tổn hại về uy tín thương hiệu.

Thứ tư, đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Thứ năm, Hiệp hội nhận thấy, có hai vấn đề cần tách ra để xử lý phù hợp:

– Người mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, thì phải được “ưu tiên” giải quyết cấp sổ hồng trước;

– Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết và có giải pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Thứ sáu, Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp rất chia sẻ với những khó khăn của các cơ quan nhà nước và cán bộ công chức nhà nước trong thực thi công vụ, vì trong thời gian qua, có những cán bộ công chức rất trách nhiệm và nỗ lực phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Ưu tiên cấp sổ hồng cho khách hàng trước

Để đẩy mạnh công tác cấp sổ hồng, HoRea đề nghị một số giải pháp tháo các nút thắt trong công tác này.

Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư dự án có sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, về thế chấp tài sản, nhưng căn hộ mà khách hàng mua vẫn phù hợp với quy hoạch, thiết kế, thì tách riêng phần sai phạm của chủ đầu tư để xử lý theo quy định của pháp luật và UBND TP xem xét, chỉ đạo “ưu tiên” giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì khách hàng là bên ngay tình, vô can, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

Ưu tiên cấp sổ hồng cho khách hàng trước
Ưu tiên cấp sổ hồng cho khách hàng trước

Thứ 2, đối với trường hợp chủ đầu tư dự án có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có), thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà, thì đề nghị tách ra xử lý riêng và UBND TP xem xét, chỉ đạo “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng.

Thứ 3, UBND TP chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất theo quy định và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này sau.

Đặc biệt, HoRea cũng đề nghị trao đổi, thảo luận với Sở Tài nguyên Môi trường về việc không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… phục vụ trực tiếp cho dự án nhà chung cư và cả cư dân ngoài nhà chung cư, đã thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và đã được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Bởi  theo ông Lê Hoàng Châu “Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã xem xét thẩm định, nên có thể không dẫn đến có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi…”.

Bên cạnh đó HoRea cũng đề nghị trao đổi, thảo luận với Sở Tài nguyên Môi trường về việc cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư.

Trước hết, là xử lý các trường hợp dự án nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Xem thêm

  1. Thế chấp nhà đất: kiểm tra dễ dàng qua 6 cách sau 

  2. Gợi ý màu sơn ngoại thất nổi bật năm 2021

  3. Công nghệ in 3D bê tông mở ra kỷ nguyên mới cho ngành Bất động sản

  4. 4 xu hướng cải tạo ban công đẹp và có ích hơn

Join The Discussion

Compare listings

Compare