5 cách đánh thuế để siết đầu cơ bất động sản tại Việt Nam

5 cách đánh thuế để siết đầu cơ bất động sản tại Việt Nam

Việc đánh thuế với ngôi nhà thứ 2 được dự báo sẽ là công cụ để siết đầu cơ bất động sản tại Việt Nam, chỉ là vấn đề sớm hay muộn. Khoảng thời gian trước khi công cụ này được thực thi chính là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư?

Dưới đây là những phân tích, nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam về công cụ thuế để siết đầu cơ bất động sản và cơ hội cho nhà đầu tư trước khi công cụ này được thực thi:

Sau gần 10 năm định hình và phát triển, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, thị trường bất động sản Việt Nam dần đi vào quỹ đạo và xuất hiện nhiều loại hình bất động sản, đáp ứng được nhu cầu ở và đầu tư cho các cá nhân trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, thực trạng phân hóa và lệch pha ngày càng rõ rệt, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Giá căn hộ và nhà phố tăng liên tục, không còn các căn hộ bình dân phục vụ cho số đông có nhu cầu. Các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hơn 70% là dân đầu tư.

Bên cạnh đó, ở các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM có hàng loạt các dự án mọc ra chủ yếu tập trung vào giới đầu cơ, tích lũy tài sản và cũng không giải quyết được nhu cầu nhà ở cho các cá nhân ở các khu vực này.

Trong vài năm sắp tới, khi mức độ lệch pha này tăng mạnh, tỷ lệ sở hữu bất động sản càng cao rơi vào số ít dân số, sớm muộn Chính phủ cũng sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết và phân chia lại miếng bánh giúp ổn định thị trường và đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở. Chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang khi áp dụng tăng thuế đối với căn nhà số 2, nhưng cũng sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn cho những người có thu nhập thấp hơn sở hữu căn nhà cho riêng mình.

So với các cách tạo nguồn thu khác, đánh thuế nhà và đất là một trong những cách hiệu quả nhất mà lại ít bóp méo thị trường. Loại thuế đất chỉ đơn thuần xét tới việc đất dùng làm gì và xây cái gì trên đó là cách tốt nhất. Vì đất đai không nở ra nên đánh thuế đất không bóp méo nguồn cung như khi đánh thuế thu nhập. Đánh thuế đất còn khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Ví dụ như các công ty bất động sản sẽ ít muốn mua gom đất sạch nếu hàng năm phải đóng thuế.

Nhưng nếu đánh thuế dựa trên giá trị nhà trên đất thì lại kém hiệu quả vì thực tế đó là đánh thuế vào khoản đầu tư cho bất động sản (dù vẫn ít tác động tới hành vi của dân chúng hơn so với thuế thu nhập).

Chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang khi áp dụng tăng thuế đối với căn nhà số 2
Chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang khi áp dụng tăng thuế đối với căn nhà số 2

Nghiên cứu của OECD cho thấy thuế bất động sản là loại thuế ít tác động tới tăng trưởng kinh tế nhất. Điều này còn đúng hơn với các nền kinh tế mới nổi khu vực kinh tế không chính thức lớn. Thuế bất động sản là nguồn thu ổn định trong một thế giới toàn cầu hóa mà doanh nghiệp và người tài dễ đến mà dễ đi.

Nó cũng không phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế. Trong khủng hoảng tài chính, thu thuế bất động sản ở cấp bang và địa phương ở Mỹ giảm ít hơn các loại thuế khác, chủ yếu là vì giá đất dùng để tính thuế điều chỉnh chậm và nhẹ nhàng hơn so với giá thị trường. Thuế bất động sản thậm chí có thể hạn chế bong bóng bất động sản vì nay phải tốn nhiều chi phí hơn khi mua nhà với mục đích đầu cơ.

Theo nghiên cứu của John Norregaard từ Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), thuế từ đất và nhà chiếm chưa tới 5% tổng nguồn thu của tất cả các cấp chính quyền. Ở những nước mới nổi, tỷ lệ này còn thấp hơn: khoảng 2% (xem hình dưới). Nếu tính thêm các loại thuế thu khi giao dịch bất động sản như thuế môn bài, tỷ lệ trên có tăng thêm chút ít, nhưng không đáng kể.

Thuế bất động sản ở các nước rất khác nhau, trong đó thuế ở các nước nói tiếng Anh là nhiều nhất. Ở Mỹ, nó chiếm 17% tổng nguồn thu của chính quyền. Ở Anh và Canada, tỷ lệ này là khoảng 12%. Ở Đức và Italy, mỗi năm chỉ có 2% thu ngân sách là từ bất động sản, còn ở Thụy Sỹ chỉ 0,4%. Tuy không đáng gì đối với trung ương, nhưng ở địa phương thuế bất động sản lại rất quan trọng.

Ở Australia và Anh, đây là nguồn thu duy nhất của chính quyền địa phương. Còn ở Mỹ, thuế bất động sản đóng góp tới 70% nguồn thu.

Thuế bất động sản rất quan trọng ở hầu hết các quốc gia
Thuế bất động sản rất quan trọng ở hầu hết các quốc gia

5 công cụ thuế có thể được dùng để siết đầu cơ bất động sản

  1. Đánh thuế lũy thoái (Regressive tax) khi mua căn nhà thứ 2:

Thuế lũy thoái hay thuế thoái lui là một loại thuế được áp dụng thống nhất, chiếm tỉ lệ phần trăm thu nhập lớn hơn đối với những người có thu nhập thấp và chiếm tỉ lệ phần trăm thu nhập nhỏ hơn đối với những người có thu nhập cao.

Là hệ thống thuế trong đó thuế tăng khi thu nhập giảm, nếu tính bằng tỉ lệ phần trăm thu nhập của người đóng thuế, phương án này đã được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Cụ thể, khi một cá nhân sở hữu căn nhà số 2 sẽ chịu mức thuế từ 1,2% (Trung Quốc), 4% (Canada), hay lên tới 15% với những căn nhà > 1,5 triệu bảng (Anh).

Đây là phương án dễ áp dụng và đã được đề xuất bởi Bộ Tài chính từ rất lâu. Việc tăng thuế % trên tài sản sẽ là nguồn thu dồi dào và chủ yếu đến từ những người giàu, ít tác động tới những người chưa sở hữu căn nhà nào.

Ví dụ:

  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế trước bạ thông thường là 0,5%;
  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế trước bạ sẽ là 2%.
  1. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) từ căn nhà thứ 2:

Trái ngược với thuế lũy thoái, thuế lũy tiến là loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp hơn đối với người có thu nhập thấp và thuế suất cao hơn đối với những người có thu nhập cao, dựa trên khả năng chi trả của người nộp thuế. Điều này có nghĩa là nếu 1 cá nhân sở hữu càng nhiều căn nhà thì mức thuế áp dụng sẽ tăng dần dựa theo số nhà sở hữu. Ví dụ: căn nhà số 2 là 3%, căn nhà số 3 là 5%…

Cách đánh thuế này áp dụng khá thành công vào thuế thu nhập cá nhân bắt đầu áp dụng từ năm 2013 theo thông tư 111/2013/TT-BTC, sẽ làm giảm nhu cầu tích lũy bất động sản vốn khá phổ biến ở Việt Nam khi nhiều đại gia sở hữu nhiều bất động sản trị giá lên tới hàng ngàn tỷ.

Hình thức này có ưu điểm dễ dàng đánh thuế đúng vào nhóm có thu nhập cao và sở hữu nhiều tài sản nhưng chưa phản ánh chính xác giá trị mua vào. Thay vào đó, các căn nhà với giá trị lớn sẽ được ưu tiên mua đầu tiên và các căn có giá trị thấp hơn sẽ được sở hữu sau.

Ví dụ:

  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế trước bạ thông thường là 0,5%;
  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế trước bạ sẽ là 2%;
  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 3 – thuế trước bạ sẽ là 5%.
  1. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) tùy theo giá trị của căn nhà (từ căn nhà thứ 2 trở lên)

Thay vì hình thức đánh thuế lũy tiến dựa trên số lượng thì bắt đầu từ căn nhà số 2 sẽ tính thuế lũy tiến dựa trên giá trị của các tài sản tiếp theo. Điều này sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào thời điểm sở hữu bất động sản mà sẽ tùy thuộc vào giá trị của các căn nhà thứ 2 trở đi.

Đây cũng là hình thức đánh đúng vào nhóm có thu nhập cao và dễ dàng thu thuế.

Ví dụ:

  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 (trị giá 3 tỷ) – thuế trước bạ thông thường là 0,5%
  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 (trị giá 2 tỷ, tổng 2 căn là 5 tỷ) – thuế trước bạ sẽ tăng thêm là 2% cho phần vượt 3 tỷ;
  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 3 (trị giá 10 tỷ) – thuế trước bạ tăng thêm 5% cho phần vượt 5 tỷ.
  1. Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản (Transfer tax) khi chuyển nhượng từ 2 lần trở lên:

“Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”. (Khoản 4, Điều 3 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính)

Thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế phải trả cho chính quyền tiểu bang hoặc địa phương để trang trải chi phí ghi chép chứng thư tài sản trong hồ sơ địa chính, phải trả bởi bên bán khi tài sản được bán.

Theo quy định hiện nay, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá chuyển nhượng. Hai bên có thể thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Tuy nhiên trong thực tế, các cá nhân tham gia chuyển nhượng thường có xu hướng kê khai thấp hơn so với giá bán thị trường nhằm giảm số thuế phải đóng.

Để hạn chế tình trạng này, Chính phủ có thể tăng thuế chuyển nhượng đối với lần chuyển nhượng tiếp theo giúp hạn chế tối đa tình trạng cá nhân đầu cơ vào thị trường bất động sản.

Ví dụ:

  • Bán căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế TNCN là 2%;
  • Bán căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế TNCN là 4%.
  1. Thuế đánh trên giá trị gia tăng hàng năm (Property tax):

Thuế tài sản (Property tax) là một loại thuế đánh trên giá trị lưu giữ hay chuyển dịch tài sản.

Để đánh thuế tài sản vấn đề quan trọng nhất cần giải quyết là phải xác định được giá trị của tài sản. Hiện tại, người ta thường sử dụng hai phương pháp định giá tài sản chịu thuế:

Thứ nhất, dựa vào doanh số bán (giá trị thị trường): nghĩa là việc xác định giá trị tài sản phải căn cứ vào giá cả hình thành của tài sản đó trên thị trường.

Thứ hai, dựa vào số thu nhập từ tiền cho thuê hay sử dụng tài sản: số thu nhập đó thực tế đã có hoặc là số thu nhập còn ở dạng tiềm năng của tài sản qua đánh giá.

Người ta cho rằng, trong hai phương pháp trên, phương pháp xác định giá trị tài sản theo doanh số – theo giá trị thị trường có ưu điểm hơn bởi vì trong thực thế sẽ có một bộ phận tài sản không cho thuê, không sử dụng hết.

Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho 2020-2024 với mức cao hơn so với khung giá cũ 10-20%, nhưng chưa phản ánh đúng với giá trị thị trường thậm chí thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế.

Với hình thức đánh thuế cho phần gia tăng (added values) hàng năm, sẽ hạn chế được đầu cơ nắm giữ bất động sản và tích lũy tài sản. Việc đánh thuế hàng năm dựa trên điều chỉnh giá trị thị trường đã được áp dụng rất thành công tại các quốc gia phát triển ở Châu Âu. Tuy nhiên, để áp dụng hình thức này ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều việc cần phải làm.

Ví dụ:

  • Mua căn nhà/đất nền/căn hộ năm 2020 – giá tính thuế theo khung đóng thuế TNCN (1 tỷ VNĐ) là 0,5%.
  • Giá căn nhà/đất nền/căn hộ năm 2021 tăng thêm 20% theo khung đóng thuế TNDN (1,5 tỷ VNĐ) thì người sở hữu sẽ đóng thêm 0,5%*500 triệu VNĐ.
Nên chọn thời gian vàng đầu tư bất động sản trước khi siết đầu cơ
Nên chọn thời gian vàng đầu tư bất động sản trước khi siết đầu cơ

Thời gian vàng để đầu tư bất động sản trước khi siết đầu cơ?

Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc siết chặt tín dụng cho ngành bất động sản sau khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, bên cạnh đó hệ số rủi ro với khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và yêu cầu tỷ lệ vốn huy động/cho vay về mức 85% có thể dẫn tới tương lai nguồn vốn vào bất động sản sẽ giảm và lãi suất tăng lên.

Tuy nhiên, lãi suất thực tế đang đi theo chiều hướng tích cực khi NHNN liên tiếp điều chỉnh giảm lãi suất nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong thời điểm dịch Covid, kỳ vọng dòng tiền sẽ kích cầu vào các lĩnh vực quan trọng để giữ bình ổn nền kinh tế. Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, ngay lập tức dòng vốn ưu tiên đi vào các kênh an toàn và có khả năng sinh lời cao hơn, trong đó ở các khu vực nông thôn ưu tiên đầu tư vào vàng, các thành phố lớn tập trung vào chứng khoán và bất động sản.

Trong đó, dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường chứng khoán vào cuối năm 2020 tạo ra một cú hích lớn làm cho VNI chạm đỉnh lịch sử, dự báo dòng vốn từ F0 (những người bắt đầu tham gia thị trường lần đầu) sẽ tiếp tục tăng và ổn định ít nhất cho tới hết quý 1/2021.

Dòng tiền thông minh sẽ bắt đầu với các kênh đầu tư hot và đang trong thời kỳ uptrend (chứng khoán, coin) và sẽ quay về lại các kênh đầu tư dài hạn vừa đảm bảo tích lũy và sinh lợi cao (bất động sản). Cơ hội vẫn còn để các nhà đầu tư sở hữu càng nhiều tài sản càng tốt trước khi Chính phủ có những điều tiết mạnh thông qua thuế và lãi suất ngân hàng.

Với các nhà đầu tư đang có dòng tiền nhàn rỗi thì đây chính là thời gian vàng để đầu tư khi lãi suất đang giảm, chính sách thuế mềm mỏng và thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới cho giai đoạn 10 năm tiếp theo.

__________________________________________________________________________________________

Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:

  1. Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)
  2. Sang tên sổ đỏ nhà – đất
  3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
  4. Thừa kế nhà – đất
  5. Xin phép xây dựng

Và một số dịch vụ pháp lý khác.

Công ty TNHH Bất động sản 2Cs (trực thuộc Central Land Group) thành lập vào ngày 21/01/2013 hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn, môi giới Bất động sản.

Đến nay, 2Cs đã phát triển lớn mạnh và mở rộng thêm các dịch vụ liên quan khác về Tư vấn pháp lý – Thẩm định Bất động sản, Thi công xây dựng, Thiết kế nội thất, Dịch vụ sửa chữa làm mới, Cho vay trả góp, cung cấp xanh cây đô thị và thiết kế cảnh.

Sau hơn 7 năm hoạt động và lớn mạnh, 2Cs đã góp phần mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất trên thị trường với khả năng sinh lãi cao – an toàn cùng những dịch vụ đi kèm chất lượng, hỗ trợ khách hàng trọn gói.

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS

Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

  • Hotline: 08.1234.1186
  • Mail: hotro@2cs.vn
  • Địa chỉ: 117 Trần Trọng Cung, P. Tân Thuận Đông, Q. 7, TP.HCM. Chỉ đường
  • Văn phòng Long An: ấp 2, xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Chỉ đường

 

Xem thêm:

  1. Giá đất sẽ tăng 15-20% trong năm 2021
  2. BĐS Long An từ cuối năm 2020 đến nay vẫn được giới đầu tư miệt mài săn đón
  3. Nhà đầu tư nên mua đất hay vàng sau dịch Covid-19?
  4. Thị trường Bất động sản trong năm 2021 sẽ như thế nào?
  5. Bất động sản Long An “lên ngôi” nhờ hàng loạt dự án giao thông nghìn tỷ từ năm 2021

Tham gia thảo luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh