Bình Dương đầu năm 2021 có bị bội cung căn hộ?

photo1602300710547 160230071088917502097241

Sự phát triển ồ ạt dự án căn hộ tại thị trường Bình Dương trong 2 năm qua đang dấy lên nhiều nghi ngại, liệu thị trường này có bị bội cung căn hộ khi sức mua chủ yếu đến từ giới đầu tư?

Có thêm gần 40.000 căn hộ trong 3 năm

Thị trường căn hộ Bình Dương chính thức bùng nổ mạnh mẽ từ năm 2019 khi mà TP.HCM siết triển khai dự án mới cùng thực trạng khan hiếm quỹ đất. Tính riêng trong năm 2019 Bình Dương bùng nổ hàng chục dự án trên địa phận Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Lượng cung căn hộ từ các dự án mới như Bcons Miền Đông, Bcons Garden, Charm City, Skyview, Eco Xuân Lái Thiêu, Stown Gateway, Happy One, Opal Boulevard… làm số lượng căn hộ triển khai tại Bình Dương vượt ngưỡng 12.000 căn, gấp 5 lần dòng sản phẩm nhà liền thổ và gấp 8 lần lượng cung căn hộ của toàn bộ năm 2018 cộng lại.

Năm 2020 dù thị trường chịu ảnh hưởng từ Covid-19 nhưng nguồn cung căn hộ Bình Dương tiếp tục tăng mạnh. Trong năm 2020, tỉnh này chiếm đến 35% nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam, chỉ sau TP.HCM với gần 20.000 căn hộ thuộc các dự án mới được chào bán. Đây là nguồn cung bùng nổ mạnh nhất của thị trường này từ trước đến nay.

Loạt dự án tiêu biểu của năm 2020 phải kể đến như Astral City; Opal Central Park, New Galaxy, The Emerald Golf View, Parkview Thuận An, Anderson Park; LDG Sky, Bcons Green View, Bcons Bee, Bcons Plaza, Hồ Gươm Xanh…

Trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường Bình Dương bùng nổ các dự án chung cư mới và có xu hướng bội cung căn hộ phía Nam.
Trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường Bình Dương bùng nổ các dự án chung cư mới và có xu hướng bội cung căn hộ phía Nam.

Xu hướng bội cung căn hộ được nhận định sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2021, minh chứng rõ nhất là ngay trong giai đoạn đầu năm, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch triển khai loạt dự án án tại hai thành phố Thuận An và Dĩ An như: Đất Xanh tung ra hơn 1.500 căn hộ Opal Skyline, Ngôi Sao Việt chào bán chính thức 344 căn hộ dự án Star Tower, …

Nguồn cung nhà ở tại Bình Dương mà nhiều nhất là ở hai khu vực Dĩ An, Thuận An được nhận định sẽ bùng nổ mạnh mẽ nhất trong vòng 1 thập niên trở lại đây, có thể đạt ít nhất 10.000 căn.

Nếu tính thêm tổng nguồn cung các dự án hiện hữu vẫn đang trong quá trình xây dựng, Bình Dương đang có gần 40.000 căn hộ. Nguyên nhân của xu hướng này là do chịu ảnh hưởng nhiều từ việc TP.HCM khan hiếm dự án, thiếu quỹ đất khiến nhiều doanh nghiệp phải đổ về thị trường tỉnh tìm kiếm cơ hội thay thế.

Bên cạnh đó, việc giá nhà TP.HCM tăng cao cũng khiến nhiều người mua có xu hướng dịch chuyển về các vùng giáp ranh để tìm kiếm cơ hội mua nhà gần Sài Gòn với giá mềm hơn. Ngoài ra làn sóng đón đầu sức nóng lên thành phố của Dĩ An, Thuận An cũng như liên kết vùng từ TP. Thủ Đức cũng khiến BĐS Bình Dương có thêm sức hút.

Bình Dương có đang rơi vào bội cung căn hộ không?

Xem xét ở khía cạnh khách quan về tiềm năng phát triển, Bình Dương đang có rất nhiều dư địa tăng trưởng cả về kinh tế và dân số cơ học. Bình Dương là thủ phủ công nghiệp phía Nam với 41 cụm, khu công nghiệp quy tụ hơn 50.000 lao động chuyên gia trong và ngoài nước cùng với 1 triệu lao động tay nghề cao. Mỗi năm nguồn nhân lực này dự kiến tăng từ 20 -25%.

Trong 1 thập kỷ tới, tỷ lệ đô thị hóa tại Bình Dương được dự đoán sẽ tăng từ mức 1,9 triệu lên mức 2,7 triệu dân, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất lớn. Do đó, tiềm năng phát triển thị trường căn hộ tại Bình Dương vẫn còn rất lớn và phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững trong khoảng 5-8 năm tới.

Thị trường Bình Dương kỳ vọng vào làn sóng giãn dân, đô thị hóa và phát triển KCN để kéo sức tiêu thụ nhà đất gia tăng.
Thị trường Bình Dương kỳ vọng vào làn sóng giãn dân, đô thị hóa và phát triển KCN để kéo sức tiêu thụ nhà đất gia tăng.

Bên cạnh đó là tỉnh giáp ranh TP. Thủ Đức, được hoạch định là vùng tiếp nhận giãn dân từ TP.HCM, thị trường BĐS tại Bình Dương được dịp “ăn theo”. Xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh TP.HCM, quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm, giá bán tăng “chóng mặt” vượt ngoài khả năng tài chính của đại đa số người dân… . Vậy nên việc làn sóng người mua nhà TP.HCM đổ về đây săn BĐS là dễ hiểu.

Tuy nhiên việc nguồn cung nhà ở tăng nhanh và đột biến, lại phân bổ không đều đang khiến nhiều chuyên gia nghi ngại thị trường Bình Dương bị bội cung căn hộ khi nhu cầu ở thực không hấp thụ hết được nguồn hàng triển khai, nhất là trong bối cảnh giá căn hộ Bình Dương đang chào bán khá cao. 

Giá bán trung bình căn hộ tại 3 thành phố của Bình Dương hiện vào khoảng từ 33-40 triệu/m2, đây là mức giá được nhìn nhận là vượt qua khả năng chi trả của đại bộ phận người dân Bình Dương, nơi chủ yếu tập trung nhiều lao động nhập cư và công nhân các KCN.

Theo chia sẻ từ lãnh đạo một doanh nghiệp đang phân phối nhiều dự án tại Thuận An, dù tỷ lệ hấp thụ căn hộ của các dự án mở bán tại Bình Dương trong 2020 trung bình đạt trên 90%, nhưng không dưới 60% người mua căn hộ tại đây là nhà đầu tư tại TP.HCM và cả các tỉnh lân cận. Nhu cầu mua chắc chắn không dành cho việc ở thực hay cho thuê mà là sang nhượng lại khi được giá.

Thực tế, đây không phải lần đầu Bình Dương gặp tình trạng bội cung căn hộ, người mua thực ít, dân đầu tư nhiều. Bình Dương đã từng có lịch sử về sự phát triển không tương xứng với nhu cầu thực.

Trước đây nhiều dự án BĐS vùng ven của Bình Dương ghi nhận sức mua tốt nhưng chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ đến từ TP.HCM mua đầu tư “lướt sóng”, không có mấy người dân địa phương vào mua ở. Điều này làm phát sinh thực trạng dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng vắng bóng người sinh sống.

Cảnh tượng vắng vẻ của nhiều dự án BĐS tại thị trường này là bài học xương máu với nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra giá nhà đất ở Bình Dương đang khá cao, trong khi với thu nhập của công nhân, người lao động nhập cư thì mức giá đó chắc chắn ngoài tầm tay.

Nếu chỉ hướng về đối tượng giới chuyên gia, lao động kỹ thuật tay nghề cao (vốn vẫn chuộng thuê nhà ở tại TP.HCM hơn là về Bình Dương sinh sống), câu chuyện dư cung, thiếu thanh khoản thực là điều có thể xuất hiện tại thị trường này.

Giá nhà tiệm cận TP.HCM, vượt qua Đồng Nai

Giá nhà đất tại Bình Dương đang xác lập mặt bằng mới, tăng cao gần gấp đôi so với giá bán cách đây tầm 3-5 năm. Hai thành phố mới của Bình Dương là Dĩ An và Thuận An có mức biến động giá mạnh nhất.

Nhìn về lịch sử phát triển của thị trường Bình Dương, giai đoạn 2007-2010, giá căn hộ chỉ vào tầm 6-18 triệu đồng/m2. Đến thời điểm 2015-2018, giá rao bán căn hộ trung bình tại Dĩ An chỉ vào khoảng 16 triệu đồng/m2, cao nhất là 25 triệu đồng/m2

Ở thị trường thứ cấp, một số dự án hiện hữu đang triển khai như Phú Đông Premium, Charm City, Opal Boulevard, Canary Heights, Bcons Suối Tiên, Miền Đông hay Marina Tower đều đang được giao dịch lại với giá chênh khá cao so với giá gốc.

Cụ thể, loạt dự án mới đang triển khai trên địa bàn Thuận An, Dĩ An trong năm nay đều có giá bán trên dưới 40 triệu/m2. Dự án Astral City của Phát Đạt đang triển khai tại Thuận An có giá bán dự kiến từ 39-43 triệu đồng/m2.

Dự án căn hộ Emerald Golf View do Công ty Lê Phong làm chủ đầu tư cũng chào giá trung bình vào khoảng từ 41-45 triệu đồng/m2. Dự án Hồ Gươm Xanh của Công ty TBS Land có giá dự kiến từ 39-45 triệu đồng/m2.

Những dự án có giá mềm hơn như Bcons Green View của công ty Phú Mỹ Hiệp hay Phú Đông Sky Garden của Công ty BĐS Phú Đông Group cũng đang giao dịch với giá từ 34-37 triệu/m2. Biconsi Tower từ 36-38 triệu/m2 (chưa VAT).

Ngoài ra, loạt dự án triển khai từ 2019 như C Skyview, giai đoạn 2 Sora Garden, giai đoạn 3 The Habita cũng có giá ngót nghét từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

bội cung căn hộ
Giá căn hộ tại Bình Dương có dấu hiệu vượt qua một số khu vực ngoài trung tâm của TP.HCM.

Nếu so sánh với giá nhà chào bán tại khu Tây và khu Nam TP.HCM như quận 12, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè, giá thứ cấp của một vài chung cư đang được giao dịch trong khoảng 28-30 triệu đồng/m2.

Các dự án mới ra mắt trong khoảng 6 tháng trở lại đây có giá dự kiến 30-38 triệu đồng/m2, được xem là khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Điều đó cho thấy giá căn hộ tại Bình Dương có dấu hiệu vượt qua một số khu vực ngoài trung tâm của TP.HCM.

Giá tăng do nhà đầu tư đẩy giá hay nhu cầu mua thực?

Làn sóng BĐS hướng về vùng vệ tinh của Sài Gòn giúp Bình Dương, thị trường tiếp giáp TP.HCM trở nên ngày càng hấp dẫn. Sự dịch chuyển này là tất yếu khi các nhà đầu tư lớn không tìm thấy quỹ đất sạch quy mô lớn giữa lòng Sài Gòn, đô thị trung tâm cũng đang “chật chội” dần khi mật độ dân cư quá cao.

Làn sóng dịch chuyển kéo theo nguồn cung mới hình thành và giới đầu tư cũng theo đó di cư về các đô thị lân cận để tìm sản phẩm nhà đất đầu tư. Nhu cầu mua tăng khiến giá BĐS thiết lập mặt bằng mới phù hợp với sức cầu hiện có.

Giá tăng do nhà đầu tư đẩy giá hay nhu cầu mua thực?
Giá tăng do nhà đầu tư đẩy giá hay nhu cầu mua thực?

Tuy nhiên thực tế hiện nay, phần lớn khách giao dịch tại các dự án căn hộ Bình Dương là nhà đầu tư đến từ TP.HCM, thị trường vốn chuộng loại hình căn hộ trong khi khách mua là dân địa phương lại vẫn tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ.

Với dân đầu tư TP.HCM, chỉ dự án nằm trên địa phận đất Bình Dương nhưng có vị trí liên kết trực tiếp vào TP.HCM mới được lựa chọn. Ở những khu vực này, sự chênh lệch giữa căn hộ và đất thổ cư khá lớn. Với tầm giá 1,8-3 tỷ đồng có thể mua một căn hộ tại trung tâm nhưng nếu muốn mua nhà liền thổ thì giá thấp nhất cũng tầm 7-12 tỷ đồng.

Ngược lại, với các khu vực nội khu Bình Dương, giá đất vẫn khá mềm. Cụ thể, theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, giá đất trung bình tại Bình Dương hiện chỉ vào khoảng 13-14 triệu/m2, vùng nội thành thì có giá khoảng 25-50 triệu/m2.

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thổ và căn hộ không lớn trong khi khách mua ở đến từ TP.HCM không mấy ưa chuộng căn hộ tại các khu vực này. Người mua địa phương chủ yếu là chọn đất nền, đất thổ cư. Vì vậy, việc xem xét giá bán phù hợp để cạnh tranh với các sản phẩm nhà đất thay thế khác trên địa bàn là một áp lực không hề nhỏ.

Theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, Bình Dương còn quỹ đất nền, đất thổ cư, nhà phố khá lớn và giá cũng chưa quá cao. Việc khách hàng sẽ bỏ ra 2 tỷ đồng để mua căn hộ hay 2 tỷ đồng có thể sở hữu một căn nhà phố 4 x 25 m2 là câu chuyện khó phán đoán. Với tâm lý chuộng đất nền của người Việt hiện nay, cạnh tranh tại thị trường căn hộ Bình Dương không hề nhỏ.

Nhìn nhận về làn sóng tăng giá BĐS, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho biết, Bình Dương đang có nhiều lợi thế về phát triển hạ tầng, lại là thủ phủ công nghiệp thu hút nhiều lao động và chuyên gia nước ngoài đến làm việc, sinh sống, nhu cầu nhà ở tại đây đang rất cao.

Thêm vào đó, Bình Dương là tỉnh được dự báo sẽ là thị trường chính tiếp nhận nguồn giãn dân từ TP.HCM. Tiềm năng nhiều, sức mua tăng thì giá nhà đất cũng vì vậy tất yếu cũng điều chỉnh tăng.

Tuy nhiên, không loại trừ nhiều trường hợp dự án tăng giá ăn theo phong trào, người trước bán cao thì người sau phải bán cao hơn, trong khi tiềm năng không tương xứng. Việc đưa ra giá bán không tương xứng với giá trị thì sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin, tạo tác động không tốt cho thị trường.

Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:

1. Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)

2. Sang tên sổ đỏ nhà – đất

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

4. Thừa kế nhà – đất

5. Xin phép xây dựng

Và một số dịch vụ pháp lý khác. Lợi ích của dịch vụ tư vấn pháp lý

Công ty TNHH Bất động sản 2Cs (trực thuộc Central Land Group) thành lập vào ngày 21/01/2013 hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn, môi giới Bất động sản.

Đến nay, 2Cs đã phát triển lớn mạnh và mở rộng thêm các dịch vụ liên quan khác về Tư vấn pháp lý – Thẩm định Bất động sản, Thi công xây dựng, Thiết kế nội thất, Dịch vụ sửa chữa làm mới, Cho vay trả góp, cung cấp xanh cây đô thị và thiết kế cảnh.

Sau hơn 7 năm hoạt động và lớn mạnh, 2Cs đã góp phần mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất trên thị trường với khả năng sinh lãi cao – an toàn cùng những dịch vụ đi kèm chất lượng, hỗ trợ khách hàng trọn gói.

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS

Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

Xem thêm

  1. 9 cách kinh doanh nhà cho thuê tối đa lợi nhuận

  2. Lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất trong 10 năm qua

  3. 12 loại sát khí trong phong thủy nhà ở và cách hóa giải

  4. Tổng hợp 25 bí kíp chuyên nghiệp để bán nhà nhanh chóng

  5. Còn hơn 20.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng

  6. Cách bài trí bàn làm việc theo phong thủy

Tham gia thảo luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh