Năm 2020-2021 tạo ra nhiều sự thay đổi trên thị trường BĐS Hồ Chí Minh

tamnhin1 1024x3981 1

Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố HCM được sự đoán sẽ mang lại những tin vui tích cực. Dù bức tranh chung của cả năm tương đối ảm đạm, những chuyên gia hàng đầu của những tập đoàn BĐS lớn cũng như của 2Cs.vn dự đoán những kết quả quan trọng mà Việt Nam đã đạt được trong phòng chống dịch COVID-19 thời gian qua sẽ tạo ra nhiều sự thay đổi thị trường BĐS.

Liệu kì vọng vào sự phục hồi của thị trường nhà đất vào năm 2021-2022 có thành hiện thực khi lấy đà từ cuối năm 2020.

3 điểm nóng mới tạo ra nhiều sự thay đổi thị trường BĐS

Nếu trong năm 2019, các cơn sốt đất nền liên tiếp xuất hiện khắp các tỉnh thành trên cả nước thì sang năm 2020, thị trường cả năm chỉ ghi nhận một vài cơn sốt cục bộ bùng lên trong một thời gian ngắn sau đó nhanh chóng được dập tắt. Nguyên nhân sốt chủ yếu là do giới đầu cơ cố tình dùng chiêu đẩy giá.

Trong thập niên tới, báo cáo về triển vọng thay đổi thị trường BĐS  giai đoạn 2020-2030, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng sẽ có ít nhất 3 điểm nóng mới tạo ra sự thay đổi thị trường BĐS thành phố.

Điểm nóng thứ nhất là thành phố Thủ Đức được sáp nhập từ các quận 2, quận 9 và Thủ Đức. Tổng diện tích của thành phố mới này là 211km2, dân số hơn 1 triệu người.

Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: sáp nhập thành phố Thủ Đức
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: sáp nhập thành phố Thủ Đức

Theo đánh giá của HoREA, trong thời gian tới, thành phố Thủ Đức sẽ là địa bàn có nguồn cung dồi dào về nhà ở và BĐS thương mại dịch vụ.

Trong 5-10 năm tới, thành phố này sẽ có nhiều loại hình BĐS đa dạng, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, tạo ra rất nhiều sự thay đổi thị trường BĐS. Hiện tại, khu vực này cũng có nhiều dự án khu đô thị hiện đại nhất Sài Gòn. 

Điểm nóng thứ hai tạo ra thay đổi thị trường BĐS đất Sài Gòn là 4 huyện nằm trong đề án chuyển lên quận, gồm huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè.

Trong 4 huyện này, huyện Củ Chi có tỷ lệ đất nông nghiệp lớn nhất (chiếm 32% diện tích tự nhiên của huyện), sau đó đến huyện Bình Chánh (chiếm 31%), huyện Hóc Môn (chiếm 21%) và thấp nhất là huyện Nhà Bè (chiếm 3%).

Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: sơ đồ quy hoạch Củ Chi lên quận
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: sơ đồ quy hoạch Củ Chi lên quận

Tỷ lệ đất nông nghiệp cao nhưng số hộ làm nông nghiệp thấp có thể kéo theo nguy cơ lớn về việc chuyển đổi đất bất hợp pháp.

Hiệp hội dự báo 4 huyện trên sẽ sớm được chuyển lên quận và trở thành tâm điểm của thị trường nhà ở. Khi đó, hạ tầng giao thông sẽ quyết định thị trường BĐS tại các huyện này.

Điểm nóng thứ ba là 26.000ha đất nông nghiệp mà Chính phủ đã phê duyệt cho TP.HCM được đổi thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở trong giai đoạn 2016-2020.

Phần đất này nằm rải rác ở khắp các quận, huyện còn đất nông nghiệp, phần lớn do các hộ dân quản lý và sử dụng.

Theo HoREA, trên thực tế, giá trị được tạo ra từ 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lớn gấp hơn 100 lần so với giá trị từ 1ha đất nông nghiệp.

Nhờ vào sự sự thay đổi thị trường BĐS  này, người dân sẽ được lợi hơn, đánh giá thay đổi thị trường BĐS cũng sẽ tối ưu được quỹ đất này.

3 nhóm nhà đầu tư mới tham gia vào sự thay đổi thị trường BĐS

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa dự báo, trong vài quý tới sẽ có ít nhất 3 nhóm nhà đầu tư mới tham gia vào sự thay đổi thị trường BĐS của mảnh đất sôi động nhất Việt Nam.

Dịch COVID-19 kéo dài dẫn đến tâm lý dè chừng trước những thay đổi thị trường BĐS. Những nhà đầu tư mới xuất hiện chủ động về dòng vốn từ trung bình khá đến khá lớn, tuy nhiên tâm lý đầu tư còn khá thận trọng.

Nhóm nhà đầu tư mới thứ nhất là chủ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là các chủ doanh nghiệp
Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là các chủ doanh nghiệp

Nhóm đối tượng này tích lũy tiền mặt lớn để dự phòng nên trong khi lãi suất ngân hàng giảm sâu, cơ hội kinh doanh không hấp dẫn mà BĐS lại dễ mặc cả nên họ chuyển sang mua bằng tiền mặt.

Những BĐS thu hút họ thường có giá trị lớn như nhà mặt tiền trung tâm, đất có vị trí đẹp ở đường lớn. Thêm vào đó, họ cũng quan tâm đến những công cụ giải pháp tối ưu hóa sản phẩm của mình để đánh giá điểm mạnh và mặt hạn chế của tòa nhà nhằm chỉnh trang và nâng cấp tài sản.

Đây là nhóm người quan trọng tạo ra những cú hích cho sự tthay đổi thị trường BĐS của thành phố Hồ Chí Minh.

Nhóm nhà đầu tư mới thứ hai là nhân viên văn phòng từ cấp quản lý trở lên.

Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là các nhân viên văn phòng
Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là các nhân viên văn phòng

Nhóm đối tượng này có thu nhập ổn định, khoản tiền nhàn rỗi khá nên có thể quan tâm đến những dự án có chính sách thanh toán hấp dẫn như lãi suất thấp, cam kết mua lại, ân hạn 2 năm…

Nhóm đầu tư này sẽ so sánh tài sản mua được với sự mất giá đồng tiền và tăng giá kỳ vọng của tài sản, từ đó cũng dần dần thay đổi thị trường BĐS theo xu hướng ổn định.

Nhóm nhà đầu tư mới thứ ba là người dân ở tỉnh mua BĐS ở TP.HCM để cho con em lên thành phố học hoặc muốn chuyển đến đô thị lớn.

Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là những người dân ở tỉnh
Sự thay đổi thị trường BĐS: nhà đầu tư là những người dân ở tỉnh

Những sản phẩm vừa tầm giá, có vị trí tốt, phương thức thanh toán linh hoạt có thể thúc đẩy nhóm nhà đầu tư này tham gia thị trường.

Nhóm đối tượng này thay đổi thị trường BĐS thành phố theo xu hướng thuê-cho thuê, thúc đầy thị trường sẽ có nhiều nguồn cung mới ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn để phục vụ nhóm đối tượng này. Ngược lại, các chủ nhà cũng tương đối linh hoạt hơn trong những điều khoản thuê.

4 loại hình mới tạo xu hướng thay đổi thị trường BĐS

Ngoài 3 điểm nóng mới, nhóm nhà đầu tư mới có thể xuất hiện trong thời gian tới, các chuyên gia cũng chỉ ra những xu hướng đầu tư mới thay đổi thị trường BĐS thành phố.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS BHS cho rằng có 4 loại hình bao gồm sản phẩm để ở, đất nền và chung cư tỉnh lẻ, sản phẩm nghỉ dưỡng và BĐS công nghiệp sẽ có nhiều xu hướng khác nhau trong tình hình mới.

Cụ thể, với sản phẩm để ở, nếu trước đây, người mua chỉ cần một nơi để ở thì yêu cầu trong tương lai còn là cảnh quan, tiện ích, an ninh, dịch vụ…

Sự thay đổi thị trường BĐS: hệ thống an ninh 3 lớp ở chung cư
Sự thay đổi thị trường BĐS: hệ thống an ninh 3 lớp ở chung cư

Về xu hướng thay đổi thị trường BĐS này trong thời gian sắp tới, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, đại dịch COVID-19 đã định hình lại các xu hướng thị trường khi mà sức mạnh đàm phán giờ đây đang dịch chuyển sang các khách thuê.

Đất nền và chung cư ở những tỉnh có GDP tốt, giao thông thuận tiện, gần Hà Nội và TP.HCM như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai… sẽ có lợi thế hơn cả.

Do dịch COVID-19 vẫn còn diễn biến phức tạp nên công ty đang điều chỉnh chiến lược kinh doanh nương theo những thay đổi thị trường BĐS, nhất là khi có quy hoạch Thành phố Thủ Đức thuộc TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, dự tính phải tới đầu quý I/2021, nhiều công ty bất động sản mới ra mắt dự án thay vì kế hoạch ban đầu là vào giữa tháng 12/2020.

Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: chung cư ở tỉnh Bình Dương
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: chung cư ở tỉnh Bình Dương

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường, Công ty Savills Việt Nam, trong ba tháng cuối năm 2020 dự kiến tạo ra thay đổi thị trường một cách tích cực, thêm hơn 50.000 m2 từ 7 dự án mới; trong đó, khu vực ngoài trung tâm chiếm hơn 80% thị phần.

Bên cạnh đó, theo tính toán của Công ty Savills Việt Nam, thời gian tới, chúng ta sẽ bắt đầu chứng kiến sự thay đổi thị trường BĐS  đất nền khởi sắc với sự tham gia của các thương hiệu lớn như: Khang Điền, Vingroup tại huyện Bình Chánh, Củ Chi và Quận Bình Tân.

Với sản phẩm nghỉ dưỡng, nếu condotel, biệt thự biển trước đây rất được quan tâm thì sau những biến động tiêu cực trong vài năm gần đây, các nhà đầu tư có thể chuyển sang mô hình khác. Theo ông Tuyển, sự phát triển và thay đổi thị trường BĐS staycation trong hiện tại và tương lai sẽ là lựa chọn mới của nhiều nhà đầu tư. Những nơi có cảnh quan, thời tiết, địa hình, văn hóa đặc sắc, có thể di chuyển bằng phương tiện cá nhân, có tính sở hữu lâu dài sẽ được quan tâm nhiều hơn.

Bên cạnh đó, JLL cũng vừa công bố báo cáo triển vọng và tiềm năng của trào lưu du lịch tại chỗ (staycation) trong bối cảnh Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp trên toàn cầu và dự đoán trào lưu du lịch gần nhà nở rộ đang là lực đỡ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Staycation không phải là mô hình du lịch giá rẻ hay kỳ nghỉ sinh viên mà là xu hướng du lịch, trải nghiệm ở những địa điểm gần nhà vừa không phải dành quá nhiều thời gian di chuyển, sắp xếp, vừa đáp ứng nhu cầu du lịch, thư giãn. 
 
Đây được xem là một cách du lịch ứng biến của tầng lớp trung lưu trong thời kỳ biến động. Không nhất thiết phải gói ghém đồ đạc để “đổi gió” tại những bãi biển hay những vùng đất cách hơn hàng trăm, hàng ngàn ki-lô-mét, họ tận hưởng kì nghỉ ngay tại nhà của mình.
 
JLL đánh giá, dù lượng khách từ trào lưu du lịch tại chỗ không thể bằng lượng du khách quốc tế trước Covid-19, nhưng vẫn tốt hơn là để trống phòng. Trong thời gian cách ly, các khách sạn khó kiếm doanh thu từ phòng trừ khi họ hoạt động như một khu cách ly của Chính phủ. Trào lưu staycation là một động lực lớn về mặt tinh thần để các nhà kinh doanh khách sạn vượt qua khó khăn trong đại dịch.
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: Mô hình Staycation
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: Mô hình Staycation

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo sông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, nhờ vào những thay đổi trên thị trường BĐS , thành phố sẽ có khả năng tự phục hồi trở lại mạnh mẽgắn với việc tháo gỡ “điểm nghẽn” về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật, từ đó giúp thị trường BĐS đồng bộ và bền vững hơn.

Với BĐS khu công nghiệp, các sản phẩm mới quy mô lớn được quy hoạch đồng bộ gồm cả nơi ở, nơi sản xuất, giáo dục, y tế, dịch vụ… sẽ thu hút các nhà đầu tư. Trước đây, các chủ đầu tư khu công nghiệp ít quan tâm đến việc các công nhân và chuyên gia đến làm việc sẽ sống ở đâu, được hưởng các tiện ích thế nào.

Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: BĐS công nghiệp
Sự thay đổi thị trường BĐS thành phố: BĐS công nghiệp

Đáng chú ý, với phân khúc BĐS công nghiệp, theo Công ty CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2020, khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam chào đón 4 khu công nghiệp gồm 1 khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh, 2 khu công nghiệp tại tỉnh Long An và 1 khu công nghiệp tại tỉnh Đồng Nai với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 1.373 ha.

Giá chào thuê đất tại một số khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An tăng từ 20% – 30% so với cùng kỳ năm 2019. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định trong 9 tháng đầu năm 2020.

Dự kiến đến hết năm 2020, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2% so với năm 2019) tại các tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam.

“CBRE ghi nhận mức giá chào thuê tại các dự án kho mới của các chủ đầu tư nước ngoài đã tăng 5%-10% so với cùng kỳ năm trước. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu cho thị trường nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp kho vận trong thời gian tới.

Ngoài ra, các kho lạnh hoặc kho mát cũng đang được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu.

Ở các khu vực nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử”, đại diện Công ty CBRE Việt Nam chia sẻ.

Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, do có nhiều thay đổi thị trường BĐS, các nhà đầu tư thay vì giữ tâm lý đám đông như trước đây sẽ có xu hướng đầu tư an toàn và giữ tài sản.

Nhìn chung, với những yếu tố đang dần thay đổi thị trường BĐS nêu trên, kết hợp sự kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19, Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội tiếp nhận dòng dịch chuyển nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), thị trường BĐS sẽ có cơ hội thu hút thêm nhiều nguồn vốn FDI và được hưởng lợi tích cực.

 

Tham gia thảo luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh