Đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì?

Mô phong nhà ở hình thành trong tương lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai còn được nhiều người biết đến với tên gọi “mua nhà trên giấy”. Hình thức này có những lợi thế về tiến độ thanh toán, giảm áp lực tài chính, có thể vay ngân hàng mà không cần thế chấp tài sản khác. Mặt khác, mua nhà chưa hình thành cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai ?

Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Như vậy, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế.  

Quyết định mua của khách hàng không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan.

Bởi lẽ, quá trình từ lúc đặt chỗ đến khi chính thức nhận nhà là một khoảng thời gian không hề ngắn và có nhiều điều cần phải lưu tâm.

Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Nhà nước có quy định doanh nghiệp khi bán nhà dự án hình thành trong tương lai cần phải được Sở Xây Dựng thông báo dự án đã đủ điều kiện và phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở xây dựng công bố có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng.

Khi tiến độ các dự án được Sở xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng thông qua chứng thư bảo lãnh.

photo 0 1507531203357

Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng gồm cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp) và cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp).

Bên cạnh đó, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có:

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất

– Hồ sơ dự án

– Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

– Giấy phép xây dựng

– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

– Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.

Năng lực chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ.

Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó vì “Trăm nghe không bằng một thấy”.

Bên cạnh đó, những đối tác cùng thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Bởi vì dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm tất nhiên cũng sẽ không cao.

Nắm rõ chính sách cho vay mua nhà từ ngân hàng

Hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất cực kỳ ưu đãi cho khách hàng. 

Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần quan tâm một vài vấn đề khi mua nhà chung cư trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất, chú ý những cam kết và ràng buộc,…

Đừng để bị lóa mắt bởi những hình ảnh phối cảnh

Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư sẽ thiết kế những hình ảnh phối cảnh hay video 3D vô cùng đẹp mắt và sống động.

thiet ke phim 3d kien truc 2

 Tuy nhiên, khách hàng vẫn cần phải đi thực địa tại khu vực dự án tọa lạc, tìm hiểu các dự án mà chủ đầu tư – đơn vị xây dựng dự án đang có ý định giao dịch – đã phát triển trước đó, xem xét các dự án sắp được triển khai khác, thường xuyên cập nhật tiến độ xây dựng.

Do đó, khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh 3D hay khlông.

Xem xét tiến độ thực hiện dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Quá trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và chia thành từng giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi công hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công.

unnamed

Người mua cần thường xuyên cập nhật các thông tin về tiến độ xây dựng công trình để suy xét xem liệu căn hộ có được bàn giao đúng thời hạn.

Nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích mà dự án mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nên xem xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành của các hạng mục đó. Đồng thời, khi chủ đầu tư dự án tiến hành nghiệm thu, người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng của các công trình tiện ích đó.

Ngoài ra, trước khi tiến hành thanh toán cho đợt tiếp theo, người mua cũng cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có đang tương ứng với mức độ thanh toán hay không. Để tránh thanh toán quá nhanh nhưng dự án lại thi công chậm hơn thời hạn.

Xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán căn hộ là tài liệu rất quan trọng để làm căn cứ giải quyết các tranh chấp trong vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Do vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua nhà cần xem xét, kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng (các điều khoản về tính diện tích căn hộ, tiêu chuẩn bàn giao, các khoản phí, chi phí phát sinh, tiến độ thanh toán, lãi suất ưu đãi ngân hàng,…) và các phương án giải quyết nếu hợp đồng mua bán không được thực hiện đúng.

Sau khi đã ký kết hợp đồng mua nhà, khách hàng mua nhà nên đi công chứng hợp đồng ngay  để đảm bảo phát huy hiệu lực pháp luật của hợp đồng

Kiểm tra kỹ lưỡng khi nhận bàn giao căn hộ

Nhận bàn giao căn hộ có lẽ là thời điểm được người mua mong đợi nhất. Đây cũng là giai đoạn cần phải cẩn thận xem xét từng chi tiết.

Vì sau khi đã kết thúc việc nhận bàn giao, những vấn đề chưa ổn thỏa sẽ do người mua tự chịu mà không thể quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư. Người mua cần căn cứ vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra những phần bàn giao đã được cam kết.

Bên cạnh đó, có thể rủ thêm những người có kinh nghiệm đi cùng để việc nhận bàn giao căn hộ được diễn ra hiệu quả.

Chú ý thời gian nhận sổ hồng

Theo quy định, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.

Tuy nhiên thực tế, có không ít trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ. Ngoài những lý do khách quan do thủ tục cấp sổ phức tạp, người mua cần lưu ý đến những nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư như:

  • Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
  • Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp
  • Chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục hoàn công 
  • Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý

Nếu vấn đề phát sinh từ chủ đầu tư, người mua cần theo sát và có quyền khiếu nại, kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ.

 Sau đây sẽ là một vài vấn đề cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư:

  • Tường nhà có bị bẩn, cào xước, được sơn đầy đủ và đúng màu chưa ?
  • Trần có được xử lý phẳng chưa ?
  • Sàn có bị lún, phồng hay khộng ? Có được ốp đúng loại gạch và gỗ như cam kết ?
  • Nhà vệ sinh có đầy đủ các thiết bị cơ bản chưa ?
  • Kệ bếp có sử dụng tốt không ?
  • Hệ thống, thiết bị điện nước có đảm bảo cho sinh hoạt không ?
  • Hệ thống an ninh có được đảm bảo không ?

Xem thêm

  1. Với số tiền 2 tỷ nên mua nhà ở mặt đất hay chung cư cho gia đình trẻ
  2. Sức hút từ bất động sản vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh

Compare listings

Compare