Bẫy tài chính và tham vọng của việc đầu tư BĐS trước và sau thời Covid-19

Nghịch lý giá thuê giảm mạnh, giá bán tăng cao của bất động sản sau dịch covid 2019

Khoảng đầu tháng 12/2019 tôi gặp một khách hàng đang là hộ kinh doanh cá thể có thu nhập ổn định bằng việc sản xuất giày dép và bỏ sỉ tại Quận Bình Tân, qua tìm hiểu thì Khách hàng muốn đầu tư vào Bất động sản bằng việc dựa vào việc tin tưởng vào: 

Giá trị tăng trưởng lâu dài của BDS:

Mua được căn nhà bên cạnh căn nhà hiện tại họ đang ở với giá tầm 5.5 tỷ thấp hơn giá Ngân hàng định giá tài sản là 6.5 tỷ . 

Giá trị cho thuê đối với căn nhà nhiều phòng trọ:

Với diện tích đất công nhận là 100 m2 (Dài 4m x 25m). Khách hàng dự định sẽ xây dựng tối đa 6 tầng để có diện tích sử dụng toàn bộ căn nhà là 600 m2 và Khách hàng có thể chia thành 30 Phòng nhỏ với diện tích 1 phòng nhỏ là 20 m2. Giá cho thuê 1 phòng là 2.5 tr/tháng thì ước tính KH có Doanh thu dự kiến tối đa là 75 tr/tháng.

unnamed

Phương án vốn để mua nhà:

 Khách hàng có sẵn là 1 tỷ 5 và họ sử dụng đòn bẫy tài chính từ việc Ngân hàng cho vay tối đa là 5.2 tỷ. Phương án tài trợ vay từ Ngân hàng cụ thể như sau:

+ Mức vay: 5.2 tỷ.

+ Thời gian vay: 20 năm.

+ Lãi suất vay: 10%/năm.

+ Gốc trả hàng tháng : 21.7 tr

+ Lãi trả hàng tháng: 43.3 tr

Tổng cộng trả: 65 tr/tháng.

Thu nhập dự kiến dùng để trả nợ KH sẽ là:

+ Thu nhập từ việc Buôn bán sỉ giày dép tự Sản xuất hàng tháng trung bình là 50 tr/tháng.

+ Thu nhập tương lại từ việc khai thác cho Thuê căn nhà là 75 tr/tháng.

Tổng thu nhập dự kiến là 125 tr/tháng.

Theo kế hoạch tài chính như thế này thì rõ ràng khách hàng hoàn toàn có thể chốt việc vay vốn tại ngân hàng và mua căn nhà nêu trên.Tuy nhiên sau 6 tháng tôi gặp lại khách hàng thì trớ trêu thay khách hàng của tôi rất bất ngờ muốn nhờ tôi hỗ trợ anh ta bán căn nhà vừa mới mua vì những lý do như sau:

Sau khi mua căn nhà nêu trên thì khách hàng cho rằng việc phải bỏ thêm chi phí tháo dỡ toàn bộ do khách hàng thiết kế lại theo kế hoạch xây dựng phòng trọ cho thuê. Chi phí phát sinh thêm việc tháo dỡ là 200 triệu đồng.

Đầu năm 2020 tới tận cuối tháng 6/2020 thì cả thế giới nói chung và Việt Nam phải đối mặt với đợt dịch Covid-19 khủng khiếp nhất từ trước đến nay, tác động tiêu cực đến bức tranh toàn cảnh kinh tế toàn cầu. Điều này cũng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách hàng không thuận lợi như mong muốn: Lợi nhuận sụt giảm hàng tháng từ 50 triệu/tháng xuống còn 10 -20 triệu/tháng. 

132204 lpyn

Sau mùa dịch NCoV thì các công ty cũng đã có nhiều chính sách cắt giảm lương của người lao động do việc bán hàng cũng ế ẩm. Điều này ảnh hưởng đến thu nhập của các đối tượng người đi thuê nhà và ảnh hưởng trực tiếp đến Doanh thu mà người cho thuê. Cụ thể , khách hàng chỉ có thể cho 1 cá nhân chuyên làm dịch vụ “Thuê và cho thuê lại” thuê lại với toàn bộ số tiền là 50 triệu đồng/tháng.

So sánh “Kế hoạch tài chính” của Khách hàng trước và sau thời kỳ nCoV:

Khoản mục phát sinh hàng tháng Trước nCoV Sau nCoV
1/ Từ việc kinh doanh của KH 50 tr 10-20 tr
2/ Từ việc cho thuê căn nhà KH mua 75 tr 50 tr
Tổng doanh thu KH dự kiến 125 tr 70 tr
Chi phí trả nợ Ngân hàng 65 tr 65 tr
Thặng dư còn lại từ Kế hoạch đầu tư của KH 60 tr 5 tr
Chi phi sinh hoạt của 2 vc và con cái 20 tr 20 tr
Thặng dư sau khi trừ Chi phí gđ 40 tr (15 tr)

Vì vậy chỉ sau 5 tháng ra quyết định mua nhà để đầu tư và sử dụng đòn bẫy tài chính, Khách hàng đã gặp phải vấn đề hết sức nghiêm trọng là thâm hụt tài chính do họ không lường trước được tình hình dịch bệnh phát sinh và kết hợp với đó là họ ko tính toán khoản chi phí dự trù dành riêng cho việc sinh hoạt của gia đình làm điều này ảnh hưởng nghiêm trọng Kế hoạch tài chính của họ. 

Trong bài viết này, theo góc độ người nhiều năm trong việc tư vấn giải pháp tài chính khi khách hàng có nhu cầu thì trước khi muốn đầu tư thì chúng ta nên xem xét kỹ và dự phòng 1 khoản chi phí để có thể đáp ứng tối thiểu nhu cầu sinh hoạt của gia đình nhằm tránh rơi vào tình huống chỉ hoạch định chiến lược đầu tư và hi vọng nó diễn ra đúng ý chúng ta 100%.

Xem thêm

  1. Giá nhà đất tăng cao, liệu có xuất hiện ‘bong bóng’
  2. Với số tiền 2 tỷ nên mua nhà ở mặt đất hay chung cư cho gia đình trẻ
  3. Sức hút từ bất động sản vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh

So sánh các bảng liệt kê

So sánh