5 khác biệt giữa thu hồi đất và trưng dụng đất

5 khác biệt giữa thu hồi đất và trưng dụng đất

 

5 khác biệt giữa thu hồi đất và trưng dụng đất

 

TIÊU CHÍ

THU HỒI ĐẤT

TRƯNG DỤNG ĐẤT

Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

– Luật trưng mua, trưng dụng tài sản 2008

Định nghĩa

– Là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, hoặc thu lại đất đang thuộc quyền sử dụng đất của người khác nếu người này có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng

– Về bản chất, việc thu hồi đất sẽ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng

– Là việc Nhà nước sử dụng có thời hạn đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư thông qua quyết định hành chính trong trường hợp thật cần thiết, vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia

 

– Về bản chất, việc trưng dụng đất không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng. Người bị trưng dụng sẽ được nhận lại quyền này khi hết thời hạn trưng dụng

Mục đích

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh (làm nơi đóng quân, thao trường, nhà công vụ cho lực lượng vũ trang nhân dân…)

– Thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (sử dụng không đúng mục đích, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiên sử dụng đất/ thuê đất…)

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, người sử dụng đất tự nguyện trả lại hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (sụt lở, ô nhiễm môi trường…)

Trong trường hợp thật cần thiết, khẩn cấp (ví dụ chiến tranh, phòng chống thiên tai) và nhằm thực hiện các mục đích, nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện

– UBND cấp tỉnh

– UBND cấp huyện

– UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện trong một số trường hợp cụ thể

– Bộ trưởng Bộ Quốc phòng/ Bộ Công an/  Bộ Giao thông vận tải/ Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn/ Bộ Y tế/ Bộ Công Thương/ Bộ Tài nguyên và Môi trường

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh/ UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định trưng dụng đất, quyết định gia hạn trưng dụng đất

Lưu ý, người có thẩm quyền trưng dụng đất không được phân cấp thẩm quyền cho người khác.

Phương thức thực hiện

Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hành chính về việc thu hồi đất bằng văn bản

Quyết định trưng dụng đất phải được lập thành văn bản, trường hợp khẩn cấp không thể ra quyết định bằng văn bản thì người có thẩm quyền được quyết định trưng dụng đất bằng lời nói nhưng phải viết giấy xác nhận việc quyết định trưng dụng đất ngay tại thời điểm trưng dụng

Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất

Từ cá nhân, tập thể này sang cá nhân, tập thể khác

Từ cá nhân, tập thể sang Nhà nước

Bồi thường

– Điều kiện được bồi thường:

     + Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

     + Có GCN quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp

– Bồi thường cho đất ở: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền

– Bồi thường cho đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền

 

– Điều kiện được bồi thường:

     + Đất trưng dụng bị hủy hoại: Bồi thường bằng tiền, theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm thanh toán

     + Đất trưng dụng bị thiệt hại về thu nhập: Bồi thường căn cứ mức thiệt hại thu nhập thực tế tính từ ngày giao đất trưng dụng đến ngày hoàn trả đất trưng dụng

– Thẩm quyền quyết định: Chủ tịch UBND cấp tỉnh/ huyện. Tiền bồi thường do ngân sách Nhà nước chi trả 1 lần, trực tiếp trong không quá 30 ngày kể từ ngày hoàn trả đất

Thời hạn thực hiện

Vô thời hạn

Không quá 30 ngày kể từ khi quyết định trưng dụng có hiệu lực thi hành

 

Thời hạn có hiệu lực của việc thu hồi hoặc trưng dụng đất đều được quy định trong quyết định ban hành. Trường hợp quyết định trưng dụng đất/ thu hồi đất đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật mà người có đất trưng dụng không chấp hành thì người quyết định trưng dụng đất ra quyết định cưỡng chế thi hành và tổ chức cưỡng chế thi hành hoặc giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện nơi có đất trưng dụng tổ chức cưỡng chế thi hành.

Thời hạn có hiệu lực của việc thu hồi hoặc trưng dụng đất đều được quy định trong quyết định ban hành
Thời hạn có hiệu lực của việc thu hồi hoặc trưng dụng đất đều được quy định trong quyết định ban hành

Người dân có được thỏa thuận về mức giá bồi thường hay không?

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người dân nhằm phục vụ các mục đích chung như quốc phòng, an ninh… hoặc thu hồi do người sử dụng đất đó có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở. Vậy trong trường hợp nhà nước thu hồi đất có bồi thường, người dân có được phép thỏa thuận mức giá bồi thường thiệt hại hay không?

Gia đình chị Giang có một thửa đất diện tích 300m2, đã được cấp sổ đỏ ở Hiệp Hòa, Bắc Giang. Thửa đất không có tranh chấp và gia đình chị Giang đã sống ổn định ở đó bấy lâu nay. Mới đây, một công ty muốn về tại địa phương xây dựng nhà máy sản xuất bánh kẹo và thửa đất của gia đình chị Giang nằm trong khu vực thực hiện xây dựng công trình này.

Theo thông tin chị Giang nắm được thì đây không phải là trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh hay vì phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vậy khi đất của gia đình chị Giang bị thu hồi thì có được thỏa thuận về giá bồi thường và giá đất hay không? Trường hợp chị Giang không đồng ý với thỏa thuận bồi thường thì chị có bị cưỡng chế để thu hồi thửa đất hay không?

Tư vấn về trường hợp của chị Giang, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Hãng Luật TGS- (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết việc thu hồi đất đai của người dân luôn là vấn đề dễ xảy ra tranh chấp trong xã hội hiện nay.

Ngoài việc thu hồi theo văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế xã hội (theo quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai năm 2013) thì tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước tạo điều kiện cho chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho những dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Lưu ý những trường hợp này không được thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

  1. Gia đình chị Giang có thể thỏa thuận về giá trị bồi thường

Theo thông tin chị Giang cung cấp, thửa đất của gia đình chị nằm trong khu vực mà phía công ty kia sẽ thực hiện xây dựng nhà máy bánh kéo và không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013.

Trong trường hợp này khi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo thỏa thuận với người sử dụng đất.

“Như vậy, gia đình chị Giang có thể thỏa thuận được với phía chủ đầu tư để thống nhất về giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất” – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

  1. Trường hợp chị Giang không đồng ý với thỏa thuận bồi thường

Từ quy định mà tôi đã viện dẫn tại mục 1 có thể thấy thủ tục mà phía gia đình chị Giang sẽ thực hiện với chủ đầu tư là những thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bản chất của những thủ tục này trước hết các bên phải đạt được thỏa thuận với nhau và phải diễn ra một cách tự nguyện và không bị ép buộc. Tức là, trong trường hợp người sử dụng đất không đồng ý bán thì sẽ không có bất kỳ việc cưỡng chế thu hồi đất nào đối với thửa đất của gia đình chị Giang.

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người dân nhằm phục vụ các mục đích chung hoặc do người sử dụng đất đó có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người dân nhằm phục vụ các mục đích chung hoặc do người sử dụng đất đó có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở

Xác định tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người dân không được thỏa thuận về giá do giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh ban hành.

Điều kiện được bồi thường khi đất bị thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì các cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện là đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

Theo quy định này, đất không có sổ đỏ sẽ vẫn được bồi thường nếu đất đang sử dụng chưa được cấp sổ đỏ và có đủ điều kiện để được cấp.

Đất không có sổ đỏ khi bị Nhà nước thu hồi sẽ vẫn được bồi thường nếu đất đang sử dụng chưa được cấp sổ đỏ và có đủ điều kiện để được cấp.
Đất không có sổ đỏ khi bị Nhà nước thu hồi sẽ vẫn được bồi thường nếu đất đang sử dụng chưa được cấp sổ đỏ và có đủ điều kiện để được cấp.

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường bằng đất

Điều 82 Luật đất đai 2013 được quy định như sau:

“Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

  1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
  2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
  3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
  4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Theo đó, Khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm :

  1. a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
  2. b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
  3. c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
  4. d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.”

Tài sản gắn liền với đất có được bồi thường không?

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”, Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định.

Theo đó, tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về tài sản đó. Cụ thể, tài sản trên đất đứng tên sở hữu chung với chủ sử dụng đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường. Nếu tài sản trên đất đứng tên người khác, do người đó tạo lập hợp pháp thì người đó được bồi thường căn cứ vào Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn về bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình.

Tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về tài sản đó
Tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về tài sản đó

Cách xác định tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc bồi thường được xác định riêng với đất và nhà ở trên đất. Cụ thể, đối với đất, phần diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, được tính bồi thường theo đơn giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định. Trong khi đó, nhà ở trên đất được bồi thường theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp đất không có giấy tờ sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, tiền bồi thường xác định theo giá đất của loại đất đã được công nhận quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Có được thỏa thuận tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất?

Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người dân không được thỏa thuận do giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh ban hành. Người dân được thỏa thuận giá trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng.

Ngoài những vấn đề liên quan đến thỏa thuận bồi thường khi thu hồi đất, nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc nào về pháp lý bất động sản, luật đất đai có thể gửi câu hỏi về cho 2Cs để được tư vấn và giải đáp. 2Cs – chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:

  1. Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)
  2. Sang tên sổ đỏ nhà – đất
  3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
  4. Thừa kế nhà – đất
  5. Xin phép xây dựng

Và một số dịch vụ pháp lý khác. 

Công ty TNHH Bất động sản 2Cs (trực thuộc Central Land Group) thành lập vào ngày 21/01/2013 hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn, môi giới Bất động sản.

Đến nay, 2Cs đã phát triển lớn mạnh và mở rộng thêm các dịch vụ liên quan khác về Tư vấn pháp lý – Thẩm định Bất động sản, Thi công xây dựng, Thiết kế nội thất, Dịch vụ sửa chữa làm mới, Cho vay trả góp, cung cấp xanh cây đô thị và thiết kế cảnh.

Sau hơn 7 năm hoạt động và lớn mạnh, 2Cs đã góp phần mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất trên thị trường với khả năng sinh lãi cao – an toàn cùng những dịch vụ đi kèm chất lượng, hỗ trợ khách hàng trọn gói.

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS

Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

  • Hotline: 08.1234.1186
  • Mail: hotro@2cs.vn
  • Địa chỉ: 117 Trần Trọng Cung, P. Tân Thuận Đông, Q. 7, TP.HCM. Chỉ đường
  • Văn phòng Long An: ấp 2, xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Chỉ đường

 

Xem thêm:

  1. Bất động sản Long An “lên ngôi” nhờ hàng loạt dự án giao thông nghìn tỷ từ năm 2021
  2. Nhà đầu tư nên mua đất hay vàng sau dịch Covid-19?
  3. BĐS Long An từ cuối năm 2020 đến nay vẫn được giới đầu tư miệt mài săn đón
  4. Giá đất sẽ tăng 15-20% trong năm 2021

Tham gia thảo luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh