Cơ hội và rủi ro khi mua đất gần khu công nghiệp sau Covid-19

20200803113539 22791

Sau đại dịch Covid-19, cùng với bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản gần khu công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất.

Hàng tỷ USD đổ vào khu công nghiệp trong 2 tháng đầu năm

Hai tháng đầu năm, vốn đầu tư thực hiện xây dựng kết cấu hạ tầng các khu công nghiệp đạt 2,34 tỷ USD và 152.400 tỷ đồng, bằng khoảng 46,2% tổng vốn đầu tư đã đăng ký.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết lũy kế đến cuối tháng 2, tổng vốn đầu tư đăng ký của các nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và gần khu công nghiệp đạt khoảng 5,3 tỷ USD và 324.900 tỷ đồng.

Hàng tỷ USD đổ vào khu công nghiệp trong 2 tháng đầu năm
Hàng tỷ USD đổ vào khu công nghiệp trong 2 tháng đầu năm

Trong đó, vốn đầu tư đã thực hiện của các dự án hạ tầng 2,34 tỷ USD và 152.400 tỷ đồng, bằng khoảng 46,2% tổng vốn đầu tư đã đăng ký.

Cụ thể, cả nước có 370 khu công nghiệp được thành lập bao gồm 328 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 34 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115.200 ha, trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 73.300 ha, chiếm khoảng 64% diện tích đất tự nhiên.

Trong số 370 khu công nghiệp đã được thành lập, có 284 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 84.200 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 55.900 ha và 86 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 31.000 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 17.500 ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các khu công nghiệp đạt khoảng 43.400 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy đạt 57,8%, riêng các khu công nghiệp đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy khoảng 71,7%. Các khu công nghiệp khu kinh tế đã tạo việc làm cho khoảng 3,65 triệu lao động trực tiếp.

Theo đó, các khu công nghiệp được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng.

Vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ hiện có tổng cộng 208 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 71.800 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 46.200 ha, chiếm tương ứng 56,2% về số lượng và 62,3% về diện tích đất tự nhiên so với cả nước.

Đối với các khu kinh tế ven biển, quy hoạch phát triển các khu kinh tế ven biển Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng phê duyệt bao gồm 19 khu kinh tế ven biển với tổng diện tích khoảng 871.500 ha (tính cả diện tích mặt biển), trong đó diện tích đất liền khoảng 582.300 ha (chiếm khoảng 1,75% diện tích đất cả nước) và 289.200 ha diện tích mặt biển.

bất động sản gần khu công nghiệp
Quy hoạch phát triển các khu kinh tế ven biển Việt Nam

Trong đó, 18 khu kinh tế được thành lập với tổng diện tích 857.600 ha (kể cả diện tích mặt biển), diện tích đất liền khoảng 568.400 ha (chiếm 1,68% tổng diện tích đất cả nước), khoảng 100.000 ha được quy hoạch để phát triển các khu chức năng; 1 khu kinh tế chưa được thành lập là khu kinh tế Ninh Cơ, tỉnh Nam Định với diện tích 13.950 ha.

Tổng diện tích đất đã cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất trong khu kinh tế ven biển đạt trên 30.000 ha, chiếm khoảng 40% tổng diện tích đất dành cho sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ trong khu kinh tế ven biển.

Cơ hội khi mua bất động sản gần khu công nghiệp

Tiềm năng đất gần khu công nghiệp kinh doanh luôn hiện hữu

Kinh doanh nói chung đối với đất gần khu công nghiệp bao gồm cả kinh doanh nhà đất và kinh doanh các hình thức dịch vụ khác.

Có thể thấy rằng, lượng lao động, chuyên gia về làm việc tạo ra làn sóng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu sử dụng các dịch vụ nở rộ. Đây chính là các đối tượng khách hàng tiềm năng với ai muốn tận dụng đất gần khu công nghiệp để làm giàu.

Theo khảo sát, khu vực gần khu công nghiệp, những mô hình như phòng trọ, nhà nghỉ, kiot thương mại, mặt bằng kinh doanh cực kỳ phát triển. Số lượng lao động tại khu công nghiệp luôn có nhu cầu về nhà ở rất lớn.

Ngoài ra, nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê nhà đất để phục vụ cho các hoạt động mua bán, cung ứng dịch vụ cũng chọn đất gần khu công nghiệp để xuống tiền.

Cụ thể, hoạt động cho thuê nhà trọ gần khu công nghiệp có mức giá tương đối ổn định khi đạt từ 1.8 đến 2 triệu/tháng, mặt bằng kinh doanh, nhà nguyên căn khoảng 12-13 triệu/tháng, tùy theo hình thức sử dụng là cho thuê văn phòng, karaoke, nhà hàng, khách sạn,… mức giá sẽ được điều chỉnh ở mức cao hơn.

Hoặc để đơn giản hơn trong khâu quản lý, họ cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh nhỏ thuê đất gần khu công nghiệp làm nhà xưởng với quy mô nhỏ.

Bên cạnh việc cho thuê, tự cá nhân người mua cũng có thể tham khảo một số hình thức kinh doanh gần khu công nghiệp nếu mua đất với mục đích an cư, làm việc; điều này giúp tạo ra kênh kiếm tiền mang đến thu nhập thêm hàng tháng.

Khả năng tăng giá của đất gần khu công nghiệp có thể được đánh giá dựa trên 2 yếu tố:

  • Quy hoạch và hạ tầng: việc quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp đều rõ ràng, minh bạch và được đầu tư bài bản, đồng bộ. Ngoài ra, sự kề cận các tuyến đường lớn, trục đường huyết mạnh cũng là cơ sở để thôi thúc làn sóng dịch chuyển của dân cư, khiến cho nhà đất gần khu công nghiệp trở nên thu hút hơn.
  • Công nghiệp được đẩy mạnh: sự tập trung vào phát triển kinh tế công nghiệp sẽ thay đổi vị thế của các khu công nghiệp, dẫn tới thị trường nhà đất gần khu công nghiệp có thêm cơ hội để “tạo sóng”. Không gì làm nên sức hút lớn hơn việc dòng vốn đầu tư liên tục đổ về.

Trên thực tế, để nói về tỷ lệ tăng giá của đất nền, phải xét dựa trên rất nhiều yếu tố. Tuy nhiên, với đất gần khu công nghiệp, cơ bản đã nắm trong khu vực gần khu công nghiệp được chú ý bởi các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương.

Do đó, một cách khách quan, những khu vực này luôn đón nhận lượng quan tâm lớn về lâu dài, vậy nên rất có thể đạt được mức lợi nhuận tốt.

Những rủi ro của đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp

Không thể phủ nhận những giá trị về mặt lợi nhuận và hình thức khai thác từ việc mua đất gần khu công nghiệp. Tuy nhiên, với hàng trăm dự án khu công nghiệp lớn nhỏ như hiện nay, không phải khu vực nào gần khu công nghiệp cũng có cùng mẫu số về sự thành công.

Hiểm họa từ việc “vẽ bánh”

Chính bởi sức hút lớn nên thực trạng của các khu đất nền gần khu công nghiệp hiện nay là rất dễ bị vẽ vời. Môi giới không ngại tung ra những lời lẽ có cánh về lợi nhuận hay sự phát triển thần tốc của cảnh quan, đô thị, cơ sở vật chất, tiện ích,…

Tuy nhiên, mọi thứ vẫn chưa có gì hiện hữu và cũng chỉ là dựa trên lời nói suông mà thôi. Nhiều dự án “vẽ ra” các khu đô thị sầm uất, khu du lịch ngay gần khu công nghiệp nhưng thực tế, sẽ chẳng có ai cam chịu cảnh ô nhiễm khói bụi tại các khu công nghiệp và chuyện du lịch càng không thể. Những khách hàng ngoại tỉnh, non tay rất dễ bị thu hút bởi những lời quảng cáo như vậy.

gần khu công nghiệp
Những rủi ro của đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp

Một nhà đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh từng là nạn nhân của các “bánh vẽ” khi đầu tư vào khu đất gần khu công nghiệp Mỹ Phước. Ông mua lô đất này từ năm 2012 nhưng sau thời gian dài chờ đợi, cơ sở hạ tầng không đồng bộ và tỷ lệ cư dân không đông đảo, nguồn cung vượt quá cầu, khiến đất tại khu vực này rơi vào cảnh ế ẩm, hoang vắng trong nhiều năm liền. 

Vì vậy, theo khuyến cáo của các chuyên gia bất động sản, trước khi đưa ra quyết định sở hữu khối đất nền nào đó tại khu vực gần khu công nghiệp, không nên bị động chạy theo số đông mà cần chủ động thu thập đủ thông tin, xem xét tình hình thực tế về dự án để có thể đưa ra sự lựa chọn sáng suốt cho riêng mình.

Các dự án đảm bảo tính an toàn cho dòng vốn đều luôn có sự tính toán hợp lý về khoảng cách và quy mô, loại hình bất động sản triển khai. Người mua phải tỉnh táo để lựa chọn.

Lời khuyên mà các chuyên gia đưa ra là:

  • Nhà đầu tư nên chọn các dự án có vị trí dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm hành chính, kinh tế hoặc tọa lạc gần khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu với tiện ích đầy đủ. Những vị trí này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở hoặc cho thuê.
  • Chỉ nên chọn mua đất đã hoàn chỉnh pháp lý, cụ thể những khu đất, dự án đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Đất nền có pháp lý thiếu minh bạch luôn là là rủi ro lớn với nhà đầu tư. Đồng thời, những dự án mang thương hiệu từ chủ đầu tư uy tín cũng là lựa chọn mà người mua nên cân nhắc.

Theo ghi nhận, nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê. Thậm chí, nhiều khu đất tưởng chừng trống nhưng hỏi ra thì đều đã có chủ. Thế mới thấy, khát vọng sinh lời nhờ mua đất gần khu công nghiệp là rất lớn.

Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp không đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Một nhà đầu tư cho hay: “đối tượng thuê ở đây chủ yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp, nên sẽ bấp bênh vì thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định qua từng thời điểm không cao. Do đó, loại hình này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi”.

Cung – cầu và tính thanh khoản của thị trường ven khu công nghiệp rất khó để dự đoán. Nhiều dự án hình thành nên nhưng không bám sát vào năng lực khách hàng. Với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà. Như vậy, nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình.

Rất nhiều trường hợp trong thực tế cho thấy, dù khu công nghiệp được mở rộng, lượng công nhân tăng lên dồi dào nhưng chủ nhân của các lô đất vẫn phải ăn trái đắng vì chính quá trình phát triển của khu công nghiệp với sự nở rộ nhiều nhà máy lại kéo theo hệ lụy ô nhiễm môi trường. Những khu đất gần khu công nghiệp này không may lại nằm trong vùng “nguy hiểm”.

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản với mục đích ở và kinh doanh gần khu công nghiệp cần gắn với yếu tố về môi trường bởi những khu vực nhà máy ô nhiễm sẽ rất khó để phát triển phân khúc này.

Vì vậy, bất động sản gần khu công nghiệp sẽ chỉ phát triển được ở những khu công nghệ cao và khu công nghệ sạch.

Những khu công nghiệp theo mô hình này không chỉ tạo ra sức hút riêng mà còn đồng thời khoanh vùng an toàn cho những ai muốn mua đất gần khu công nghiệp, hạn chế tối đa các tác động tiêu cực từ quá trình sản xuất. Có như vậy, nhà đất gần khu công nghiệp mới phát huy được tiềm năng vốn có.

Xét về nguồn dự án khu công nghệ cao, khu công nghệ sạch, khá ít khu công nghiệp thực sự coi trọng và đề cao yếu tố xanh, bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, trước tình trạng ô nhiễm đáng báo động như hiện nay, nếu không thay đổi, các khu công nghiệp sẽ khó để hoạt động lâu dài.

Nhận thức được điều này, Trần Anh Group đã khá nhạy bén khi nhanh chóng cho triển khai dự án khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú theo xu hướng xanh.

Thị trường bất động sản công nghiệp lại có thêm sự khởi sắc mới. Dự kiến sau khi đi vào hoạt động, KCN này sẽ tác động không nhỏ đến diện mạo, sức hút của địa phương; đặc biệt là những dự án và nhà đất khu vực gần khu công nghiệp.

Kết luận

Có nên mua đất gần khu công nghiệp không? Ưu và nhược điểm là hai thế cực luôn tồn tại song hành ở bất kỳ loại hình bất động sản nào.

Bất động sản gần khu công nghiệp chắc chắn sẽ có những lợi thế riêng về hạ tầng, giá cả, nguồn cung,… tuy nhiên không thể loại bỏ hoàn toàn 100% rủi ro đầu tư. Kinh doanh nhà đất vốn là câu chuyện của tầm nhìn, càng nhìn ở đa góc độ, càng nhận diện được tiềm năng.

Chính vì vậy, mua hay không mua đất gần khu công nghiệp phụ thuộc vị trí xuống tiền và mục đích sử dụng là gì. Muốn an toàn, đừng bỏ qua những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong đầu tư bất động sản.

Nếu bạn cần thêm thông tin về thị trường Bất động sản hay cần đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:

1. Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)

2. Sang tên sổ đỏ nhà – đất

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

4. Thừa kế nhà – đất

5. Xin phép xây dựng

Và một số dịch vụ pháp lý khác. Lợi ích của dịch vụ tư vấn pháp lý

Công ty TNHH Bất động sản 2Cs (trực thuộc Central Land Group) thành lập vào ngày 21/01/2013 hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn, môi giới Bất động sản.

Đến nay, 2Cs đã phát triển lớn mạnh và mở rộng thêm các dịch vụ liên quan khác về Tư vấn pháp lý – Thẩm định Bất động sản, Thi công xây dựng, Thiết kế nội thất, Dịch vụ sửa chữa làm mới, Cho vay trả góp, cung cấp xanh cây đô thị và thiết kế cảnh.

Sau hơn 7 năm hoạt động và lớn mạnh, 2Cs đã góp phần mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất trên thị trường với khả năng sinh lãi cao – an toàn cùng những dịch vụ đi kèm chất lượng, hỗ trợ khách hàng trọn gói.

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS

Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

Xem thêm

  1. Thế chấp nhà đất: kiểm tra dễ dàng qua 6 cách sau 

  2. Gợi ý màu sơn ngoại thất nổi bật năm 2021

  3. Công nghệ in 3D bê tông mở ra kỷ nguyên mới cho ngành Bất động sản

  4. Cách bài trí bàn làm việc theo phong thủy

Tham gia thảo luận

So sánh các bảng liệt kê

So sánh