Chuyển đất vườn sang đất thổ cư năm 2021– thủ tục và chi phí

Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở

Theo quy định hiện hành, khi chuyển đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ sau:

1 – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2 – Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, UBND cấp huyện quyết định cho phép mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng thuộc khu vực có thể được chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

Theo quy định, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố công khai.

Theo quy định hiện hành, khi chuyển đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.
Theo quy định hiện hành, khi chuyển đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Chuyển đất vườn sang đất thổ cư phải xin phép

Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất…

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng đất vườn có thể thuộc loại đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường này, để chuyển đất sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân cần phải xin phép và phải được sự đồng ý của của UBND cấp huyện nơi có đất thì mới được chuyển mục đích sử dụng.

Chuyển đất vườn sang đất thổ cư phải xin phép
Chuyển đất vườn sang đất thổ cư phải xin phép

Thủ tục chuyển đất vườn sang đất thổ cư

Các bước thực hiện chuyển đất vườn sang đất thổ cư

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để chuyển đất vườn sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

1 – Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, nộp kèm theo hồ sơ là sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ để làm thủ tục chuyển đất vườn sang đất thổ cư
Cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ để làm thủ tục chuyển đất vườn sang đất thổ cư

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận

Trường hợp 2: Hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất

1 – Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

2 – Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3 – Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

4 – Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

5 – Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Thời hạn giải quyết

+ Không quá 15 ngày.

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển đất vườn lên đất thổ cư mất phí bao nhiêu?

Bên cạnh việc có được chuyển đất vườn lên đất thổ cư hay không thì người dân còn quan tâm đến chi phí. Để biết khi chuyển đất vườn sang đất thổ cư mất bao nhiêu tiền thì người dân phải biết cách tính và biết giá đất của thửa đất cần chuyển.

  1. Tiền sử dụng đất

* Cách tính dưới đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 1: Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

chuyển đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

– Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Ví dụ:

Ông A có thửa đất gồm 100m2 đất ở và 100m2 đất vườn, sau khi xác định diện tích như trên để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A tách thửa và chuyển nhượng 100m2 đất vườn cho ông B; nếu ông B được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của UBND cấp huyện nơi có đất.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

** Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: Mặc dù có cách tính khá phức tạp như trên nhưng số tiền cụ thể sẽ do bên cơ quan thuế tính và thông báo cho người sử dụng đất. Căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế, người dân chỉ cần đối chiếu để kiểm tra cho chính xác là được.

Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở
Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở
  1. Lệ phí trước bạ

– Đối tượng phải nộp: Áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

– Cách tính lệ phí trước bạ:

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

  1. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

– Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).

– Mức nộp: Dù mỗi tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

  1.  Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; nội dung này được nêu rõ tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định như sau:

“i) Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”.

Vì thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nên người dân phải biết 02 điều sau:

– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Trên đây là quy định giải đáp về việc chuyển đất vườn sang đất thổ cư mất bao nhiêu tiền? Theo đó, không ấn định số tiền cụ thể cho mọi trường hợp mà phải biết giá đất của từng thửa đất và áp dụng các công thức tính như trên. Thông thường tiền sử dụng đất là khoản tiền phải nộp nhiều nhất, trừ trường hợp được miễn, giảm.

Kết luận về thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau:

– Phải chuẩn bị hồ sơ chuyển đất đầy đủ.

– Nộp đúng số tiền chuyển đất và đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.

– Khi quá thời gian mà chưa nhận được kết quả thì nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết, trường hợp cần thiết thì yêu cầu cơ quan giải quyết trả lời bằng văn bản (đây là căn cứ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính).

 

Ngoài những thủ tục chuyển đất trên, nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc nào về pháp lý bất động sản, luật đất đai có thể gửi câu hỏi về cho 2Cs để được tư vấn và giải đáp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:

  1. Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)
  2. Sang tên sổ đỏ nhà – đất
  3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
  4. Thừa kế nhà – đất
  5. Xin phép xây dựng

Và một số dịch vụ pháp lý khác.

Công ty TNHH Bất động sản 2Cs (trực thuộc Central Land Group) thành lập vào ngày 21/01/2013 hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn, môi giới Bất động sản.

Đến nay, 2Cs đã phát triển lớn mạnh và mở rộng thêm các dịch vụ liên quan khác về Tư vấn pháp lý – Thẩm định Bất động sản, Thi công xây dựng, Thiết kế nội thất, Dịch vụ sửa chữa làm mới, Cho vay trả góp, cung cấp xanh cây đô thị và thiết kế cảnh.

Sau hơn 7 năm hoạt động và lớn mạnh, 2Cs đã góp phần mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất trên thị trường với khả năng sinh lãi cao – an toàn cùng những dịch vụ đi kèm chất lượng, hỗ trợ khách hàng trọn gói.

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS

Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

  • Hotline: 08.1234.1186
  • Mail: hotro@2cs.vn
  • Địa chỉ: 117 Trần Trọng Cung, P. Tân Thuận Đông, Q. 7, TP.HCM. Chỉ đường
  • Văn phòng Long An: ấp 2, xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Chỉ đường

 

Xem thêm:

  1. Giá đất gần khu du lịch được cò “thổi” lên 300% sau 1 đêm
  2. 5 huyện lên quận và chiêu trò thổi giá đất

Join The Discussion

Compare listings

Compare