HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT – 07 ĐIỀU CẦN LƯU Ý
Mục Lục
I. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
II. Không bắt buộc phải đặt cọc và công chứng hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) khi mua nhà đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc, cũng như không có điều khoản nào quy định HĐĐC bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên ký và công chứng hoặc chứng thực HĐĐC. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền cọc dẫn tới tranh chấp.
III. Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
IV. Nên đặt cọc bao nhiêu?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông C trả lại tiền cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại HĐĐC không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.
Kết luận: Khi HĐĐC mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).
7 Điều cần lưu ý khi ký HĐĐC mua bán nhà đất
1/ Các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng này hay chưa?
· Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký HĐ; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký HĐ; nếu không phải chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc…
· Việc đặt cọc nên được tiến hành tại nhà chủ nhà bán hoặc nơi chủ nhà đang ở (trường hợp nhà bán đang cho thuê).
2/ Các thông tin về tài sản giao dịch trong HĐĐC phải rõ ràng:
· Địa chỉ – Số tờ – Số thửa.
· Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
· Hiện trạng nhà/đất.
· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?
3/ Giá giao dịch và phương thức thanh toán:
· Giá bán bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
· Số tiền cọc là bao nhiêu: thông thường từ 5% – 10% giá trị giao dịch (ở mức dưới 30%) hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
· Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
· Kinh nghiệm cho thấy người mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định để đóng các khoản thuế và chi phí phát sinh trong quá trình đăng bộ của bên bán cho chủ động để hoàn tất hồ sơ. Sau đó bù trừ lại sau.
Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến bên bán có thể như sau: thuế thu nhập cá nhân; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng…
4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền cọc và bàn giao nhà đất:
· Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 3 tháng…
· Ngày ký công chứng: chậm nhất là ngày cụ thể bao nhiêu?
· Không mua mất cọc.
· Không bán hoàn cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (hoặc thỏa thuận khác).
· Thời gian bàn giao nhà đất cụ thể: ngay trong ngày công chứng (hoặc thỏa thuận khác).
5/ Cam kết:
· Cam kết bên bán: tài sản không vướng quy hoạch, tranh chấp, khiếu kiện, thi hành án…
· Cam kết bên bán: chịu trách nhiệm hoàn toàn cùng các chi phí phát sinh nếu xảy ra các vấn đề pháp lý với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến hiện trạng căn nhà (hiện đang xảy ra phổ biến ở TP.HCM).
· Các cam kết chung.
6/ Thuế phí:
Thông thường thì:
· Bên Bán chịu thuế thu nhập cá nhân (2% x Giá bán), bên Mua chịu lệ phí trước bạ (0.5% x Giá bán).
· Bên Bán chịu phí công chứng. Bên Mua chịu phí thẩm định sang tên (UBND Quận/Huyện thu).
7/ Các thỏa thuận khác:
· Bên bán được quyền chỉ định người đứng tên trên hợp đồng công chứng mua bán.
· Bên mua có vay ba bên thông qua ngân hàng hay không?
· Bên bán có đang vay ngân hàng cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra hay không?
· Bàn giao nhà sẽ để lại những gì…
· Biên nhận nhận tiền ký tên theo từng đợt giao nhận tiền thực tế.
· Ký tên HĐĐC nên lăn tay kèm theo (chữ ký có thể thay đổi theo thời gian).
· Một số trường hợp thỏa thuận khác.
(Tổng hợp từ: Nam Trương)
Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!
Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ: + Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản + Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên… + Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất + Trang trí cảnh quan, an ninh…
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496 Ngày cấp: 21/02/2020 Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM Hotline: 0989 888 197 Mail: hotro@2cs.vn Địa chỉ: Số 21 Đường N, KP Ích Thạnh, P. Trường Thạnh, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Chỉ đường Văn phòng Long An: ấp 2, xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Chỉ đường
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT – 07 ĐIỀU CẦN LƯU Ý
Mục Lục
I. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
II. Không bắt buộc phải đặt cọc và công chứng hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) khi mua nhà đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc, cũng như không có điều khoản nào quy định HĐĐC bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên ký và công chứng hoặc chứng thực HĐĐC. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền cọc dẫn tới tranh chấp.
III. Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
IV. Nên đặt cọc bao nhiêu?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông C trả lại tiền cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại HĐĐC không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.
Kết luận: Khi HĐĐC mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).
7 Điều cần lưu ý khi ký HĐĐC mua bán nhà đất
1/ Các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng này hay chưa?
· Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký HĐ; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký HĐ; nếu không phải chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc…
· Việc đặt cọc nên được tiến hành tại nhà chủ nhà bán hoặc nơi chủ nhà đang ở (trường hợp nhà bán đang cho thuê).
2/ Các thông tin về tài sản giao dịch trong HĐĐC phải rõ ràng:
· Địa chỉ – Số tờ – Số thửa.
· Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
· Hiện trạng nhà/đất.
· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?
3/ Giá giao dịch và phương thức thanh toán:
· Giá bán bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
· Số tiền cọc là bao nhiêu: thông thường từ 5% – 10% giá trị giao dịch (ở mức dưới 30%) hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
· Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
· Kinh nghiệm cho thấy người mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định để đóng các khoản thuế và chi phí phát sinh trong quá trình đăng bộ của bên bán cho chủ động để hoàn tất hồ sơ. Sau đó bù trừ lại sau.
Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến bên bán có thể như sau: thuế thu nhập cá nhân; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng…
4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền cọc và bàn giao nhà đất:
· Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 3 tháng…
· Ngày ký công chứng: chậm nhất là ngày cụ thể bao nhiêu?
· Không mua mất cọc.
· Không bán hoàn cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (hoặc thỏa thuận khác).
· Thời gian bàn giao nhà đất cụ thể: ngay trong ngày công chứng (hoặc thỏa thuận khác).
5/ Cam kết:
· Cam kết bên bán: tài sản không vướng quy hoạch, tranh chấp, khiếu kiện, thi hành án…
· Cam kết bên bán: chịu trách nhiệm hoàn toàn cùng các chi phí phát sinh nếu xảy ra các vấn đề pháp lý với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến hiện trạng căn nhà (hiện đang xảy ra phổ biến ở TP.HCM).
· Các cam kết chung.
6/ Thuế phí:
Thông thường thì:
· Bên Bán chịu thuế thu nhập cá nhân (2% x Giá bán), bên Mua chịu lệ phí trước bạ (0.5% x Giá bán).
· Bên Bán chịu phí công chứng. Bên Mua chịu phí thẩm định sang tên (UBND Quận/Huyện thu).
7/ Các thỏa thuận khác:
· Bên bán được quyền chỉ định người đứng tên trên hợp đồng công chứng mua bán.
· Bên mua có vay ba bên thông qua ngân hàng hay không?
· Bên bán có đang vay ngân hàng cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra hay không?
· Bàn giao nhà sẽ để lại những gì…
· Biên nhận nhận tiền ký tên theo từng đợt giao nhận tiền thực tế.
· Ký tên HĐĐC nên lăn tay kèm theo (chữ ký có thể thay đổi theo thời gian).
· Một số trường hợp thỏa thuận khác.
(Tổng hợp từ: Nam Trương)
Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!
Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS
Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM
Hotline: 0989 888 197
Mail: hotro@2cs.vn
Địa chỉ: Số 21 Đường N, KP Ích Thạnh, P. Trường Thạnh, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Chỉ đường
Văn phòng Long An: ấp 2, xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Chỉ đường
Tải app 2Cs ngay:
+ Android: https://play.google.com/store/apps/details?id=com.realestate2cs
+ iOS: https://apps.apple.com/vn/app/2cs-vn-real-estate/id6443562549
Video hướng dẫn tạo tài khoản – đăng tin bất động sản: https://youtu.be/lUlBVisXGFQ
Ứng dụng 2Cs.vn – nơi đăng tin mua – bán thuê – cho thuê bất động sản dễ dàng với nhiều tiện ích trên điện thoại di động. Tải app và tạo tài khoản ngay để nhận 30 tin đăng miễn phí. Dành cho hệ điều hành iOS và Android:
Theo dõi các kênh khác của 2Cs:
Liên hệ admin để được hỗ trợ: 0377907197 (zalo/viber)