Mua bán bất động sản bằng công nghệ blockchain cần thận trọng gì?
Mục Lục
Mua bán bất động sản bằng công nghệ blockchain (chuỗi khối) đã diễn ra tại các nước phát triển. Tuy nhiên ở Việt Nam, phương thức này vẫn đang còn sơ khai. Chuyên gia lưu ý nên cẩn trọng.
Chia một ngôi nhà thành 1.000 phần để bán
Mô hình mua bán nhà thông qua công nghệ blockchain đang là chủ đề được không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân tại TPHCM quan tâm.
Với mô hình này, mỗi căn nhà được chia nhỏ thành hàng nghìn phần khác nhau và được mã hóa bằng blockchain để chào bán. Người mua có thể sở hữu một phần hoặc nhiều phần tùy vào khả năng tài chính. Giá mỗi phần có thể dao động khoảng vài triệu đồng.
Ông Nguyễn Tấn Phong, đại diện Moonka, một đơn vị là trung gian phân phối các sản phẩm bất động sản bằng công nghệ blockchain, cho biết sản phẩm được đưa lên sàn có sổ hồng. Người mua đăng ký làm thành viên của sàn, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử và từ đó đổi sang token (tiền mã hóa) để mua bất động sản. Tài khoản online của khách hàng được cấp theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.
Ông này lấy ví dụ một căn nhà phố tại huyện Cần Giờ (TPHCM) đang được doanh nghiệp chia làm 1.000 phần để bán, mỗi phần giá 3,2 triệu đồng. Người mua có thể mua một, vài chục hay cả trăm phần, tùy vào điều kiện tài chính. Người mua có thể bán suất đầu tư của mình cho người khác bất cứ lúc nào thông qua sàn giao dịch, hoặc sản phẩm bất động sản có thể bán “đứt” cho người khác nếu đa số các nhà đầu tư muốn bán (trên 51% cổ phần đồng ý).
Cũng theo ông Phong, rủi ro cho nhà đầu tư hầu như là không có. Dòng tiền sẽ được luân chuyển từ người mua sang người bán và không xảy ra tình trạng huy động vốn. Sổ đỏ cũng được ngân hàng giữ lại nên nhà đầu tư có thể yên tâm. Ngoài ra, công nghệ blockchain sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch của các giao dịch. Các sản phẩm trước khi lên sàn sẽ được thẩm định giá kỹ lưỡng, bán đúng giá trị thật và không có chuyện “thổi giá” từ 3 tỷ đồng lên 5 tỷ đồng.
Kể cả khi công ty phân phối có phá sản thì người mua và người bán cũng không bị ảnh hưởng bởi ngân hàng đã giữ sổ đỏ an toàn cho các bên tham gia giao dịch.
Bà Nguyễn Thanh Hương, đại diện Đại Phúc Land, chia sẻ cách đây 15 năm, bà đã mong muốn có giải pháp để chia nhỏ suất đầu tư cho bất động sản để nhiều người có thể dễ dàng tham gia. Tuy nhiên thời điểm đó nền tảng công nghệ và khung pháp lý chưa thể đáp ứng được nhu cầu này. Việc ứng dụng nền tảng blockchain tại Việt Nam ngày càng sâu rộng và thời gian gần đây mới bắt đầu ứng dụng vào bất động sản.
Theo bà Hương, với một thị trường vốn hóa lớn lên đến hàng trăm tỷ USD như bất động sản, phương thức giao dịch truyền thống khó có thể đáp ứng nhu cầu phát triển chung của thị trường.
Một trong những rào cản của việc đầu tư bất động sản chính là giá trị của bất động sản quá lớn, từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng hoặc cao hơn. Bà này cho rằng blockchain mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ và vừa tham gia thị trường. Tính minh bạch cũng cao do dựa trên nền tảng phi tập trung, trong bối cảnh thị trường cần minh bạch. Bên cạnh đó, loại hình này cũng giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư trong khoản ngân sách hạn chế.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – nhận định, Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để mời gọi vốn kiểu mới. Nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ trong tương lai, việc này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn. HoREA cho rằng, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng chứng khoán hóa bất động sản. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ blockchain và sử dụng mã token để tiến hành giao dịch gọi vốn.
Thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng thì doanh nghiệp có thể huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất xây dựng dự án. Việc thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức chứng khoán sẽ là xu hướng của tương lai và một số nước phát triển đã áp dụng. Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), áp dụng công nghệ blockchain vào lĩnh vực bất động sản
Vẫn tiềm ẩn những rủi ro
Luật sư Mai Thảo – Phó giám đốc Công ty T&T Law Firm – cho biết, ưu điểm của việc chia nhỏ ngôi nhà là giúp nhiều người có thể tham gia đầu tư với số tiền bỏ ra nhỏ. Tuy nhiên, loại hình này sẽ tiềm ẩn những rủi ro và phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.
Luật sư Thảo cho rằng, sau khi mua nhà, người mua được cập nhật, sang tên trong sổ hồng sẽ phải đối diện với những khó khăn liên quan như quyền sở hữu bất động sản, mẫu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…
Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Một căn hộ nếu bán cho nhiều người, đồng nghĩa với việc cũng có nhiều người đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (giấy chứng nhận), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.
Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Như vậy, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.
Cũng theo luật sư Thảo, với hình thức mua nhà này, nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư chứ không thể ở được do ngôi nhà có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến ngôi nhà cần phải có sự nhất trí 100% của các chủ sở hữu, sự thống nhất càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.
“Các vấn đề phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy tu – sửa chữa tài sản, rủi ro xảy ra đối với tài sản, rủi ro pháp lý đều có thể xảy ra nếu có quá nhiều đồng sở hữu” – luật sư Thảo phân tích.
Luật sư Thảo lấy ví dụ, một căn nhà bán cho 1.000 người, đến khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người sở hữu còn lại phải phụ thuộc vào người thừa kế của chủ sở hữu đã chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản…
Theo luật sư, với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc “khoác áo bất động sản”. Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Do đó, người mua không thể kiểm soát được tài sản, giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.
Luật sư Thảo khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải hiểu được những rủi ro có thể xảy ra. Người mua nên nhờ sự tư vấn các chuyên gia, luật sư để có những lựa chọn đúng đắn, phù hợp và tránh trình trạng “tiền mất tật mang” có thể xảy ra.
Còn theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, đại diện LP Group, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản mà đây là hình thức đầu tư tài chính, hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.
Theo ông Lộc, khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, nhà đầu tư “rót tiền” vào tài sản số hóa chủ yếu là bằng niềm tin. Việc đi kiện cáo để thu hồi tiền là vấn đề có thể xảy ra và kết quả mà nhà đầu tư thu được sẽ là “bài học kinh nghiệm”.
Cũng theo ông Lộc, nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định thì nhà đầu tư không được đổ lỗi cho Nhà nước hay pháp luật không công bằng, bởi đó là sự lựa chọn của nhà đầu tư.
Cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain một cách chặt chẽ và sâu sát hơn – ông Lộc kiến nghị.
Mua bán bất động sản bằng công nghệ blockchain cần thận trọng gì?
Mục Lục
Mua bán bất động sản bằng công nghệ blockchain (chuỗi khối) đã diễn ra tại các nước phát triển. Tuy nhiên ở Việt Nam, phương thức này vẫn đang còn sơ khai. Chuyên gia lưu ý nên cẩn trọng.
Chia một ngôi nhà thành 1.000 phần để bán
Mô hình mua bán nhà thông qua công nghệ blockchain đang là chủ đề được không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân tại TPHCM quan tâm.
Với mô hình này, mỗi căn nhà được chia nhỏ thành hàng nghìn phần khác nhau và được mã hóa bằng blockchain để chào bán. Người mua có thể sở hữu một phần hoặc nhiều phần tùy vào khả năng tài chính. Giá mỗi phần có thể dao động khoảng vài triệu đồng.
Ông Nguyễn Tấn Phong, đại diện Moonka, một đơn vị là trung gian phân phối các sản phẩm bất động sản bằng công nghệ blockchain, cho biết sản phẩm được đưa lên sàn có sổ hồng. Người mua đăng ký làm thành viên của sàn, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử và từ đó đổi sang token (tiền mã hóa) để mua bất động sản. Tài khoản online của khách hàng được cấp theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.
Ông này lấy ví dụ một căn nhà phố tại huyện Cần Giờ (TPHCM) đang được doanh nghiệp chia làm 1.000 phần để bán, mỗi phần giá 3,2 triệu đồng. Người mua có thể mua một, vài chục hay cả trăm phần, tùy vào điều kiện tài chính. Người mua có thể bán suất đầu tư của mình cho người khác bất cứ lúc nào thông qua sàn giao dịch, hoặc sản phẩm bất động sản có thể bán “đứt” cho người khác nếu đa số các nhà đầu tư muốn bán (trên 51% cổ phần đồng ý).
Cũng theo ông Phong, rủi ro cho nhà đầu tư hầu như là không có. Dòng tiền sẽ được luân chuyển từ người mua sang người bán và không xảy ra tình trạng huy động vốn. Sổ đỏ cũng được ngân hàng giữ lại nên nhà đầu tư có thể yên tâm. Ngoài ra, công nghệ blockchain sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch của các giao dịch. Các sản phẩm trước khi lên sàn sẽ được thẩm định giá kỹ lưỡng, bán đúng giá trị thật và không có chuyện “thổi giá” từ 3 tỷ đồng lên 5 tỷ đồng.
Kể cả khi công ty phân phối có phá sản thì người mua và người bán cũng không bị ảnh hưởng bởi ngân hàng đã giữ sổ đỏ an toàn cho các bên tham gia giao dịch.
Bà Nguyễn Thanh Hương, đại diện Đại Phúc Land, chia sẻ cách đây 15 năm, bà đã mong muốn có giải pháp để chia nhỏ suất đầu tư cho bất động sản để nhiều người có thể dễ dàng tham gia. Tuy nhiên thời điểm đó nền tảng công nghệ và khung pháp lý chưa thể đáp ứng được nhu cầu này. Việc ứng dụng nền tảng blockchain tại Việt Nam ngày càng sâu rộng và thời gian gần đây mới bắt đầu ứng dụng vào bất động sản.
Theo bà Hương, với một thị trường vốn hóa lớn lên đến hàng trăm tỷ USD như bất động sản, phương thức giao dịch truyền thống khó có thể đáp ứng nhu cầu phát triển chung của thị trường.
Một trong những rào cản của việc đầu tư bất động sản chính là giá trị của bất động sản quá lớn, từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng hoặc cao hơn. Bà này cho rằng blockchain mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ và vừa tham gia thị trường. Tính minh bạch cũng cao do dựa trên nền tảng phi tập trung, trong bối cảnh thị trường cần minh bạch. Bên cạnh đó, loại hình này cũng giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư trong khoản ngân sách hạn chế.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – nhận định, Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để mời gọi vốn kiểu mới. Nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ trong tương lai, việc này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn. HoREA cho rằng, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng chứng khoán hóa bất động sản. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ blockchain và sử dụng mã token để tiến hành giao dịch gọi vốn.
Thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng thì doanh nghiệp có thể huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất xây dựng dự án. Việc thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức chứng khoán sẽ là xu hướng của tương lai và một số nước phát triển đã áp dụng. Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), áp dụng công nghệ blockchain vào lĩnh vực bất động sản
Vẫn tiềm ẩn những rủi ro
Luật sư Mai Thảo – Phó giám đốc Công ty T&T Law Firm – cho biết, ưu điểm của việc chia nhỏ ngôi nhà là giúp nhiều người có thể tham gia đầu tư với số tiền bỏ ra nhỏ. Tuy nhiên, loại hình này sẽ tiềm ẩn những rủi ro và phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.
Luật sư Thảo cho rằng, sau khi mua nhà, người mua được cập nhật, sang tên trong sổ hồng sẽ phải đối diện với những khó khăn liên quan như quyền sở hữu bất động sản, mẫu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…
Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Một căn hộ nếu bán cho nhiều người, đồng nghĩa với việc cũng có nhiều người đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (giấy chứng nhận), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.
Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Như vậy, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.
Cũng theo luật sư Thảo, với hình thức mua nhà này, nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư chứ không thể ở được do ngôi nhà có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến ngôi nhà cần phải có sự nhất trí 100% của các chủ sở hữu, sự thống nhất càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.
“Các vấn đề phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy tu – sửa chữa tài sản, rủi ro xảy ra đối với tài sản, rủi ro pháp lý đều có thể xảy ra nếu có quá nhiều đồng sở hữu” – luật sư Thảo phân tích.
Luật sư Thảo lấy ví dụ, một căn nhà bán cho 1.000 người, đến khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người sở hữu còn lại phải phụ thuộc vào người thừa kế của chủ sở hữu đã chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản…
Theo luật sư, với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc “khoác áo bất động sản”. Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Do đó, người mua không thể kiểm soát được tài sản, giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.
Luật sư Thảo khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải hiểu được những rủi ro có thể xảy ra. Người mua nên nhờ sự tư vấn các chuyên gia, luật sư để có những lựa chọn đúng đắn, phù hợp và tránh trình trạng “tiền mất tật mang” có thể xảy ra.
Còn theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, đại diện LP Group, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản mà đây là hình thức đầu tư tài chính, hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.
Theo ông Lộc, khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, nhà đầu tư “rót tiền” vào tài sản số hóa chủ yếu là bằng niềm tin. Việc đi kiện cáo để thu hồi tiền là vấn đề có thể xảy ra và kết quả mà nhà đầu tư thu được sẽ là “bài học kinh nghiệm”.
Cũng theo ông Lộc, nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định thì nhà đầu tư không được đổ lỗi cho Nhà nước hay pháp luật không công bằng, bởi đó là sự lựa chọn của nhà đầu tư.
Cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain một cách chặt chẽ và sâu sát hơn – ông Lộc kiến nghị.
Nguồn: Dân trí