UBND TP.HCM vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất chứ không chỉ áp dụng đối với các khu đất có giá trị tính theo bảng giá dưới 30 tỉ đồng.
Một thửa đất, 2 cách tính ra 2 giá
Theo ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, trong quá trình thực hiện Nghị định số 44 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 44 đã gặp một số bất cập, khó khăn. Đầu tiên là khó khăn về xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Thông tư số 36 yêu cầu lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu còn nhiều bất cập, chồng chéo, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện.
Hiện nay, tại VN chưa có quy định giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới BĐS; việc thanh toán tiền mua, bán BĐS cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mà chỉ có tính chất tương đối, chưa đủ độ tin cậy, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường.
Trong khi đó, Nghị định 44 và Thông tư 36 lại quy định việc xác định giá đất căn cứ vào việc thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Việc dùng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dễ dàng hơn do miếng đất nhỏ, nếu có sai số cũng không nhiều. Nhưng đem áp dụng đại trà cho các dự án BĐS với giá trị lớn, e rằng không ổn, vì hệ số chỉ cần chênh lệch một ít nhưng khi nhân lên sẽ ra số tiền lớn – Luật sư Lê Anh Tuấn
Mặt khác, Nghị định 44 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, dẫn tới nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch.
Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước đã căn cứ nguồn thông tin của đơn vị tư vấn để thẩm định, quyết định, nhưng sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan thanh tra, kiểm toán lại kiểm tra, thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây là chưa phù hợp.
Chưa kể các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.
Mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài. Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội.
Chính vì vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Rút ngắn xuống còn 15 ngày làm việc
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đánh giá đây là đề xuất đột phá. Nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện sẽ thay đổi phương thức định giá đất với tất cả các dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng (theo bảng giá đất).
Như vậy sẽ có một hệ số K riêng cho các dự án BĐS, song song với việc áp dụng hệ số K để tính tiền đại trà cho đại đa số hộ cá nhân, gia đình. Việc này sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án từ 3 – 5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày làm việc.
Tuy vậy theo ông Châu, muốn làm được điều này phải sửa luật Đất đai là bỏ khung giá đất, giao toàn bộ thẩm quyền cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất, ban hành hệ số K. Trước đó, nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại phương pháp thẩm định giá đất sẽ làm thất thoát ngân sách. Tuy nhiên ông Châu khẳng định tiền sử dụng đất là do cơ quan nhà nước ban hành, nếu làm chặt chẽ sẽ tạo ra sự công khai, minh bạch và giảm thiểu cơ chế xin – cho, nhũng nhiễu, tiêu cực.
Ngược lại, luật sư Lê Anh Tuấn lại cho rằng mỗi tuyến đường, mỗi BĐS có tỉ suất sinh lợi khác nhau do chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, chức năng khác nhau nên việc đưa ra hệ số K để “cào bằng” là rất khó. Nếu phân ra chi tiết hệ số K cho từng tuyến đường thì lại mất thời gian và khó khăn vì hệ số K hiện nay đang áp dụng cho 5 khu vực, mà mỗi khu vực bao gồm nhiều quận huyện.
“Việc dùng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dễ dàng hơn do miếng đất nhỏ, nếu có sai số cũng không nhiều. Nhưng đem áp dụng đại trà cho các dự án BĐS với giá trị lớn, e rằng không ổn, vì hệ số chỉ cần chênh lệch một ít nhưng khi nhân lên sẽ ra số tiền lớn. Nếu tính dư thì doanh nghiệp không chịu, còn tính thiếu thì nhà nước thất thu”, luật sư Lê Anh Tuấn đưa ra lập luận và đặt câu hỏi:
“Ai đảm bảo rằng hệ số K đưa ra sẽ sát giá thị trường và những người đi điều tra, khảo sát để ra hệ số K sẽ chính xác vì bản thân TP khi thuê các đơn vị thẩm định giá hằng năm cũng có nhiều bất cập khi giá trị gói thầu thấp, các đơn vị thẩm định chỉ làm nhanh cho xong việc. Hệ số K chỉ có ý nghĩa là khi đưa vào vận hành sẽ tính tiền sử dụng đất, thuê đất nhanh hơn”.
“Nhưng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhanh thì phải rút ngắn quy trình thẩm định giá và công tác phối hợp giữa các ban ngành như cắt giảm các bước không phù hợp, gây khó khăn cho doanh nghiệp, cho nhà nước chứ không phải chỉ phụ thuộc vào hệ số K”, luật sư Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Tuấn, hiện nay thủ tục rườm rà, kéo dài là do quy trình phối hợp thực hiện và những người thực hiện chứ không phải do công thức tính. Về hệ số K nếu dùng để tính tiền thuê đất hằng năm sẽ hợp lý hơn vì kịp thời điều chỉnh tiền thuê khi giá đất biến động.
TP.HCM muốn tự tính hệ số điều chỉnh giá đất
Mục Lục
UBND TP.HCM vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất chứ không chỉ áp dụng đối với các khu đất có giá trị tính theo bảng giá dưới 30 tỉ đồng.
Một thửa đất, 2 cách tính ra 2 giá
Theo ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, trong quá trình thực hiện Nghị định số 44 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 44 đã gặp một số bất cập, khó khăn. Đầu tiên là khó khăn về xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Thông tư số 36 yêu cầu lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu còn nhiều bất cập, chồng chéo, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện.
Hiện nay, tại VN chưa có quy định giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới BĐS; việc thanh toán tiền mua, bán BĐS cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mà chỉ có tính chất tương đối, chưa đủ độ tin cậy, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường.
Trong khi đó, Nghị định 44 và Thông tư 36 lại quy định việc xác định giá đất căn cứ vào việc thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Mặt khác, Nghị định 44 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, dẫn tới nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch.
Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước đã căn cứ nguồn thông tin của đơn vị tư vấn để thẩm định, quyết định, nhưng sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan thanh tra, kiểm toán lại kiểm tra, thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây là chưa phù hợp.
Chưa kể các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.
Mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài. Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội.
Chính vì vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Rút ngắn xuống còn 15 ngày làm việc
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đánh giá đây là đề xuất đột phá. Nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện sẽ thay đổi phương thức định giá đất với tất cả các dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng (theo bảng giá đất).
Như vậy sẽ có một hệ số K riêng cho các dự án BĐS, song song với việc áp dụng hệ số K để tính tiền đại trà cho đại đa số hộ cá nhân, gia đình. Việc này sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án từ 3 – 5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày làm việc.
Tuy vậy theo ông Châu, muốn làm được điều này phải sửa luật Đất đai là bỏ khung giá đất, giao toàn bộ thẩm quyền cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất, ban hành hệ số K. Trước đó, nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại phương pháp thẩm định giá đất sẽ làm thất thoát ngân sách. Tuy nhiên ông Châu khẳng định tiền sử dụng đất là do cơ quan nhà nước ban hành, nếu làm chặt chẽ sẽ tạo ra sự công khai, minh bạch và giảm thiểu cơ chế xin – cho, nhũng nhiễu, tiêu cực.
Ngược lại, luật sư Lê Anh Tuấn lại cho rằng mỗi tuyến đường, mỗi BĐS có tỉ suất sinh lợi khác nhau do chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, chức năng khác nhau nên việc đưa ra hệ số K để “cào bằng” là rất khó. Nếu phân ra chi tiết hệ số K cho từng tuyến đường thì lại mất thời gian và khó khăn vì hệ số K hiện nay đang áp dụng cho 5 khu vực, mà mỗi khu vực bao gồm nhiều quận huyện.
“Việc dùng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dễ dàng hơn do miếng đất nhỏ, nếu có sai số cũng không nhiều. Nhưng đem áp dụng đại trà cho các dự án BĐS với giá trị lớn, e rằng không ổn, vì hệ số chỉ cần chênh lệch một ít nhưng khi nhân lên sẽ ra số tiền lớn. Nếu tính dư thì doanh nghiệp không chịu, còn tính thiếu thì nhà nước thất thu”, luật sư Lê Anh Tuấn đưa ra lập luận và đặt câu hỏi:
“Ai đảm bảo rằng hệ số K đưa ra sẽ sát giá thị trường và những người đi điều tra, khảo sát để ra hệ số K sẽ chính xác vì bản thân TP khi thuê các đơn vị thẩm định giá hằng năm cũng có nhiều bất cập khi giá trị gói thầu thấp, các đơn vị thẩm định chỉ làm nhanh cho xong việc. Hệ số K chỉ có ý nghĩa là khi đưa vào vận hành sẽ tính tiền sử dụng đất, thuê đất nhanh hơn”.
“Nhưng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhanh thì phải rút ngắn quy trình thẩm định giá và công tác phối hợp giữa các ban ngành như cắt giảm các bước không phù hợp, gây khó khăn cho doanh nghiệp, cho nhà nước chứ không phải chỉ phụ thuộc vào hệ số K”, luật sư Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Tuấn, hiện nay thủ tục rườm rà, kéo dài là do quy trình phối hợp thực hiện và những người thực hiện chứ không phải do công thức tính. Về hệ số K nếu dùng để tính tiền thuê đất hằng năm sẽ hợp lý hơn vì kịp thời điều chỉnh tiền thuê khi giá đất biến động.
Theo: Đình Sơn (Báo Thanh niên)