Trong bối cảnh giá nhà đất đang liên tục lập mặt bằng mới, việc định giá tài sản nằm trong diện giải tỏa chưa sát với thực tế khiến không ít hộ dân bất chấp rủi ro về kinh tế và pháp lý, ồ ạt xây nhà, trồng cây trên đất nông lâm nghiệp nhằm “đón đầu” dự án, nâng giá trị được đền bù.
Những ngày trung tuần tháng 3/2022, nhiều xã, thị trấn trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị dậy sóng trước thông tin về dự án cao tốc Bắc – Nam phía Đông chạy qua. Hàng chục trang trại, nhà cửa, mộ chí theo kiểu “hàng mã”, không móng, không cốt thép được xây lên để chờ… giải tỏa.
Nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”
Tại khu trang trại rộng gần 2.000m2 trên mặt tiền đường Hồ Chí Minh đang trong thời gian hoàn thiện, chỉ sau chưa đầy 2 tuần khởi công, anh N. – người dân xã Vĩnh Hà, thừa nhận, công trình này được xây lên với mục đích “đón đầu” giải tỏa xây dựng cao tốc Bắc – Nam.
“Chi phí xây trang trại thực tế không rẻ, rơi vào khoảng 450-500 nghìn đồng/m2, song giá trị mà Nhà nước đền bù cho đất có công trình cao hơn rất nhiều so với đất trống, vì vậy tôi quyết định “đánh quả liều” để làm. Không ít hộ lân cận cũng làm vậy, bởi giá trị đền bù theo quy định hiện quá thấp, trong khi mỗi m2 đất mặt tiền đang có giá vài chục triệu đồng”, anh N. chia sẻ.
Những thông tin về việc đường cao tốc Bắc – Nam chạy qua cũng tạo nên một làn sóng tương tự trên địa bàn xã Phú Thủy, huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Hàng chục công trình được dựng lên, hộ ít tiền chi khoảng 30-40 triệu, hộ nhiều tiền đầu tư đến vài trăm triệu đồng.
Thực tế, việc “đi tắt, đón đầu” nhằm trục lợi trên đất giải tỏa là câu chuyện đã kéo dài nhiều năm, song đến nay vẫn chưa có giải pháp triệt để. Đơn cử, vào năm 2017, khi cao tốc La Sơn – Túy Loan được triển khai, hàng trăm công trình, mộ phần mới được xây lên trên địa bàn huyện Hòa Vang, Đà Nẵng.
Sự việc mất kiểm soát đến mức đích thân Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng thời điểm đó phải hỏa tốc chỉ đạo các địa phương, cơ quan quản lý vào cuộc. Kết quả là quá nửa các công trình xây mới trên địa bàn thuộc diện sai quy định, các hộ dân buộc phải tháo dỡ, gây nên những thiệt hại vô cùng lớn.
Trở lại với cao tốc Bắc – Nam phía Đông, theo hồ sơ thiết kế, việc giải phóng mặt bằng đợt 1 giai đoạn 2021-2025 sẽ đi qua 3 tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị dài 267 km. Để đảm bảo tiến độ, nhiều địa phương đã thành lập các tổ phản ứng nhanh nhằm tuyên truyền, lập biên bản các hộ vi phạm xây dựng.
Thăm dò cho thấy, trên 90% các hộ xây dựng các công trình mới nắm rõ quy định và nhìn thấy rủi ro “mất cả chì lẫn chài” nếu cơ quan quản lý làm mạnh tay, hoặc dự án cao tốc không đi qua. Song, do phần chênh giữa chi phí xây dựng và giá trị đền bù quá lớn khiến họ bất chấp quy định.
Sửa luật để ngăn chặn?
Sự bất chấp luật lệ, rủi ro của không ít người dân nhằm “đón đầu” đền bù kéo dài nhiều năm qua khiến giới chuyên gia đạt ra dấu hỏi về vấn đề định giá tài sản thuộc diện thu hồi, giải tỏa để làm dự án hạ tầng trong Luật Đất đai 2013.
Mới đây, cử tri tỉnh Đắk Lắk, Quảng Bình đã có kiến nghị gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, đồng thời có chính sách hỗ trợ giá đền bù cho người dân sát với thực tế hơn khi chuyển đổi, thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, bởi giá đền bù hiện tại đang quá thấp so với thị trường.
Còn nhớ, vào cuối tháng 2/2022, những thông tin về việc đấu giá quyền sử dụng của 9 lô đất ở tại huyện Đức Thọ, Hà Tĩnh đã tiêu tốn nhiều “giấy mực” của báo chí, gây sửng sốt cho người dân địa phương bởi mức chênh giữa giá trị đền bù và mức giá khởi điểm để đấu giá quá lớn.
Cụ thể, 9 lô đất thuộc diện đấu giá trước đây là đất nông nghiệp, nằm cạnh Quốc lộ 8. Khi giải tỏa, các hộ dân chỉ được đền bù vài trăm nghìn đồng, song khi đấu giá thì được đẩy lên 18-22 triệu đồng/m2. Nhìn vào số tiền đền bù vài chục triệu so với số thu hàng tỷ đồng khi đấu giá khiến không ít hộ dân trong vùng giải tỏa ngậm ngùi vì chịu thiệt đủ đường.
Theo quy định, Luật Đất đai và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ chỉ rõ khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi được bồi thường theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được hưởng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
Tuy nhiên, có một thực tế là giá đất đền bù, tái định cư do địa phương quy định hiện có chi phí không đủ để người dân mua diện tích đất nông nghiệp tương tự, vì giá đất đang tăng quá nhanh theo các “cơn sốt”. Các khoản đền bù đất ở cũng không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc mua nhà ở tái định cư.
Trước tình trạng trên, theo các chuyên gia, vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai cần dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời, phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch nhằm thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông Nguyễn Đức Thịnh – Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai khẳng định, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền giám sát quá trình đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Cùng với đó, bà Trần Thị Khánh Linh – Trưởng bộ phận định giá, Savills TP.HCM cho rằng, khung giá hiện hành chưa phản ánh đúng giá trị trường, khiến cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Đây cũng là nguyên nhân khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm, nhiều khiếu kiện dẫn tới thiệt hại lớn.
Vì vậy, các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực.
“Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nhấn mạnh.
“Việc xác định giá đất đền bù theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”. Bà Trần Thị Khánh Linh, Savills TP. Hồ Chí Minh
Xây dựng chờ đền bù bất chấp rủi ro 2022
Mục Lục
Trong bối cảnh giá nhà đất đang liên tục lập mặt bằng mới, việc định giá tài sản nằm trong diện giải tỏa chưa sát với thực tế khiến không ít hộ dân bất chấp rủi ro về kinh tế và pháp lý, ồ ạt xây nhà, trồng cây trên đất nông lâm nghiệp nhằm “đón đầu” dự án, nâng giá trị được đền bù.
Những ngày trung tuần tháng 3/2022, nhiều xã, thị trấn trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị dậy sóng trước thông tin về dự án cao tốc Bắc – Nam phía Đông chạy qua. Hàng chục trang trại, nhà cửa, mộ chí theo kiểu “hàng mã”, không móng, không cốt thép được xây lên để chờ… giải tỏa.
Nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”
Tại khu trang trại rộng gần 2.000m2 trên mặt tiền đường Hồ Chí Minh đang trong thời gian hoàn thiện, chỉ sau chưa đầy 2 tuần khởi công, anh N. – người dân xã Vĩnh Hà, thừa nhận, công trình này được xây lên với mục đích “đón đầu” giải tỏa xây dựng cao tốc Bắc – Nam.
“Chi phí xây trang trại thực tế không rẻ, rơi vào khoảng 450-500 nghìn đồng/m2, song giá trị mà Nhà nước đền bù cho đất có công trình cao hơn rất nhiều so với đất trống, vì vậy tôi quyết định “đánh quả liều” để làm. Không ít hộ lân cận cũng làm vậy, bởi giá trị đền bù theo quy định hiện quá thấp, trong khi mỗi m2 đất mặt tiền đang có giá vài chục triệu đồng”, anh N. chia sẻ.
Những thông tin về việc đường cao tốc Bắc – Nam chạy qua cũng tạo nên một làn sóng tương tự trên địa bàn xã Phú Thủy, huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Hàng chục công trình được dựng lên, hộ ít tiền chi khoảng 30-40 triệu, hộ nhiều tiền đầu tư đến vài trăm triệu đồng.
Thực tế, việc “đi tắt, đón đầu” nhằm trục lợi trên đất giải tỏa là câu chuyện đã kéo dài nhiều năm, song đến nay vẫn chưa có giải pháp triệt để. Đơn cử, vào năm 2017, khi cao tốc La Sơn – Túy Loan được triển khai, hàng trăm công trình, mộ phần mới được xây lên trên địa bàn huyện Hòa Vang, Đà Nẵng.
Sự việc mất kiểm soát đến mức đích thân Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng thời điểm đó phải hỏa tốc chỉ đạo các địa phương, cơ quan quản lý vào cuộc. Kết quả là quá nửa các công trình xây mới trên địa bàn thuộc diện sai quy định, các hộ dân buộc phải tháo dỡ, gây nên những thiệt hại vô cùng lớn.
Trở lại với cao tốc Bắc – Nam phía Đông, theo hồ sơ thiết kế, việc giải phóng mặt bằng đợt 1 giai đoạn 2021-2025 sẽ đi qua 3 tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị dài 267 km. Để đảm bảo tiến độ, nhiều địa phương đã thành lập các tổ phản ứng nhanh nhằm tuyên truyền, lập biên bản các hộ vi phạm xây dựng.
Thăm dò cho thấy, trên 90% các hộ xây dựng các công trình mới nắm rõ quy định và nhìn thấy rủi ro “mất cả chì lẫn chài” nếu cơ quan quản lý làm mạnh tay, hoặc dự án cao tốc không đi qua. Song, do phần chênh giữa chi phí xây dựng và giá trị đền bù quá lớn khiến họ bất chấp quy định.
Sửa luật để ngăn chặn?
Sự bất chấp luật lệ, rủi ro của không ít người dân nhằm “đón đầu” đền bù kéo dài nhiều năm qua khiến giới chuyên gia đạt ra dấu hỏi về vấn đề định giá tài sản thuộc diện thu hồi, giải tỏa để làm dự án hạ tầng trong Luật Đất đai 2013.
Mới đây, cử tri tỉnh Đắk Lắk, Quảng Bình đã có kiến nghị gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, đồng thời có chính sách hỗ trợ giá đền bù cho người dân sát với thực tế hơn khi chuyển đổi, thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, bởi giá đền bù hiện tại đang quá thấp so với thị trường.
Còn nhớ, vào cuối tháng 2/2022, những thông tin về việc đấu giá quyền sử dụng của 9 lô đất ở tại huyện Đức Thọ, Hà Tĩnh đã tiêu tốn nhiều “giấy mực” của báo chí, gây sửng sốt cho người dân địa phương bởi mức chênh giữa giá trị đền bù và mức giá khởi điểm để đấu giá quá lớn.
Cụ thể, 9 lô đất thuộc diện đấu giá trước đây là đất nông nghiệp, nằm cạnh Quốc lộ 8. Khi giải tỏa, các hộ dân chỉ được đền bù vài trăm nghìn đồng, song khi đấu giá thì được đẩy lên 18-22 triệu đồng/m2. Nhìn vào số tiền đền bù vài chục triệu so với số thu hàng tỷ đồng khi đấu giá khiến không ít hộ dân trong vùng giải tỏa ngậm ngùi vì chịu thiệt đủ đường.
Theo quy định, Luật Đất đai và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ chỉ rõ khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi được bồi thường theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được hưởng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
Tuy nhiên, có một thực tế là giá đất đền bù, tái định cư do địa phương quy định hiện có chi phí không đủ để người dân mua diện tích đất nông nghiệp tương tự, vì giá đất đang tăng quá nhanh theo các “cơn sốt”. Các khoản đền bù đất ở cũng không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc mua nhà ở tái định cư.
Trước tình trạng trên, theo các chuyên gia, vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai cần dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời, phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch nhằm thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông Nguyễn Đức Thịnh – Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai khẳng định, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền giám sát quá trình đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Cùng với đó, bà Trần Thị Khánh Linh – Trưởng bộ phận định giá, Savills TP.HCM cho rằng, khung giá hiện hành chưa phản ánh đúng giá trị trường, khiến cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Đây cũng là nguyên nhân khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm, nhiều khiếu kiện dẫn tới thiệt hại lớn.
Vì vậy, các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực.
“Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nhấn mạnh.
Theo Nhật Minh/vnbusiness.vn