Luật Kinh doanh bất động sản: Cần Nghị định mới hướng dẫn để phù hợp với thực tiễn
Mục Lục
Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu xuất hiện những khó khăn, vướng mắc không còn phù hợp thực tiễn. Đã đến lúc cần một Nghị định mới thay thế để bắt kịp sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sau gần 06 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ (viết tắt là Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) đã tạo được hành lang pháp lý quan trọng, giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam.
Xuất hiện những vướng mắc
Trong quá trình thực hiện, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP dần xuất hiện những khó khăn, vướng mắc đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế cho phù hợp với tình hình thực tiễn.
Theo các chuyên gia bất động sản, các tồn tại khó khăn vướng mắc được nhận diện và chia thành 02 nhóm vấn đề, đó là: Một số tồn tại vướng mắc cần sửa đổi, thay thế để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan. Và một số tồn tại, vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung, thay thế để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã tiến hành rà soát các quy định, tổng kết, đánh giá tình hình triển khai thực hiện Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để nhận diện các khó khăn vướng mắc trên.
Về một số tồn tại vướng mắc cần phải sửa đổi, bổ sung, thay thế để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành: Tháng 6/2020, Quốc hội đã thông qua một số đạo luật liên quan đến đầu tư xây dựng như: Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 (các luật này có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021).
Trong đó, Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020 đã trực tiếp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (khoản 1 Điều 10 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Điều 50 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Điều 51 về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản).
Về một số tồn tại vướng mắc không còn phù hợp với thực tiễn: Có thể chỉ ra một số nội dung quy định của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP còn chưa rõ để áp dụng, quản lý trong thực tế như các trường hợp giao dịch bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản; chưa quy định bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu trong các giao dịch bất động sản; về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, qua rà soát, nghiên cứu, tổng hợp tình hình thi hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng nhận thấy cần thiết phải xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để trình Chính phủ ban hành nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và phù hợp với tình hình thực tiễn.
Những điểm mới để tháo gỡ
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: “Đối với một số tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp với các quy định mới thì cần thiết phải rà soát để bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành”.
Ông Hưng phân tích: Cần bỏ quy định “phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và “căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” trong điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho phù hợp với Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; đồng thời bổ sung quy định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đối với một số quy định không còn phù hợp với thực tiễn, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thì cũng đến lúc cần rà soát để sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế một số quy định của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc theo hướng thực tế hơn.
Nghị định mới hướng dẫn cần làm rõ hơn quy định về giao dịch bất động sản “quy mô nhỏ”, “không thường xuyên” để tiện áp dụng. Phải chỉnh sửa, bổ sung nội dung hợp đồng mẫu và quy định theo hướng bắt buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, cần sửa đổi, bổ sung và gộp quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trong 01 quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.
Đồng thời, bổ sung và gộp quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trong 01 quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng: “Với chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng với quan điểm chỉ đạo rõ phạm vi các quy định sửa đổi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP phải bám sát, đúng các điều, vấn đề mà Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giao Chính phủ quy định chi tiết, thuộc thẩm quyền của Chính phủ”.
“Không sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các quy định, vấn đề thuộc quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Nội dung sửa đổi, bổ sung, thay thế phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các luật vừa được Quốc hội thông qua như: Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020… đồng thời bảo đảm phù hợp với các nội dung quy định trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn các luật này”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng quán triệt việc sửa đổi, bổ sung, thay thế các quy định hiện hành trên tinh thần tháo gỡ những hạn chế, bất cập; nâng cao vai trò, hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước; nắm bắt thông tin tốt hơn để kịp thời điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết; đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể và phù hợp với tình hình thực tiễn.
Việc xây dựng Nghị định mới quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP sẽ bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, hướng tới cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:
Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)
Luật Kinh doanh bất động sản: Cần Nghị định mới hướng dẫn để phù hợp với thực tiễn
Mục Lục
Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu xuất hiện những khó khăn, vướng mắc không còn phù hợp thực tiễn. Đã đến lúc cần một Nghị định mới thay thế để bắt kịp sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sau gần 06 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ (viết tắt là Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) đã tạo được hành lang pháp lý quan trọng, giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam.
Xuất hiện những vướng mắc
Trong quá trình thực hiện, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP dần xuất hiện những khó khăn, vướng mắc đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế cho phù hợp với tình hình thực tiễn.
Theo các chuyên gia bất động sản, các tồn tại khó khăn vướng mắc được nhận diện và chia thành 02 nhóm vấn đề, đó là: Một số tồn tại vướng mắc cần sửa đổi, thay thế để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan. Và một số tồn tại, vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung, thay thế để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã tiến hành rà soát các quy định, tổng kết, đánh giá tình hình triển khai thực hiện Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để nhận diện các khó khăn vướng mắc trên.
Về một số tồn tại vướng mắc cần phải sửa đổi, bổ sung, thay thế để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành: Tháng 6/2020, Quốc hội đã thông qua một số đạo luật liên quan đến đầu tư xây dựng như: Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 (các luật này có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021).
Trong đó, Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020 đã trực tiếp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (khoản 1 Điều 10 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Điều 50 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Điều 51 về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản).
Về một số tồn tại vướng mắc không còn phù hợp với thực tiễn: Có thể chỉ ra một số nội dung quy định của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP còn chưa rõ để áp dụng, quản lý trong thực tế như các trường hợp giao dịch bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản; chưa quy định bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu trong các giao dịch bất động sản; về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, qua rà soát, nghiên cứu, tổng hợp tình hình thi hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng nhận thấy cần thiết phải xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để trình Chính phủ ban hành nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và phù hợp với tình hình thực tiễn.
Những điểm mới để tháo gỡ
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: “Đối với một số tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp với các quy định mới thì cần thiết phải rà soát để bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành”.
Ông Hưng phân tích: Cần bỏ quy định “phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và “căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” trong điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho phù hợp với Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; đồng thời bổ sung quy định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đối với một số quy định không còn phù hợp với thực tiễn, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thì cũng đến lúc cần rà soát để sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế một số quy định của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc theo hướng thực tế hơn.
Nghị định mới hướng dẫn cần làm rõ hơn quy định về giao dịch bất động sản “quy mô nhỏ”, “không thường xuyên” để tiện áp dụng. Phải chỉnh sửa, bổ sung nội dung hợp đồng mẫu và quy định theo hướng bắt buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, cần sửa đổi, bổ sung và gộp quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trong 01 quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.
Đồng thời, bổ sung và gộp quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trong 01 quy định về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng: “Với chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng với quan điểm chỉ đạo rõ phạm vi các quy định sửa đổi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP phải bám sát, đúng các điều, vấn đề mà Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giao Chính phủ quy định chi tiết, thuộc thẩm quyền của Chính phủ”.
“Không sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các quy định, vấn đề thuộc quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Nội dung sửa đổi, bổ sung, thay thế phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các luật vừa được Quốc hội thông qua như: Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020… đồng thời bảo đảm phù hợp với các nội dung quy định trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn các luật này”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng quán triệt việc sửa đổi, bổ sung, thay thế các quy định hiện hành trên tinh thần tháo gỡ những hạn chế, bất cập; nâng cao vai trò, hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước; nắm bắt thông tin tốt hơn để kịp thời điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết; đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể và phù hợp với tình hình thực tiễn.
Việc xây dựng Nghị định mới quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP sẽ bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, hướng tới cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Nguồn: Báo Xây dựng
__________________________________________________________________________________________
Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:
Và một số dịch vụ pháp lý khác.
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS
Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM
Hướng dẫn tạo tài khoản và đăng tin bất động sản: Xem video!
Tải app 2Cs dành cho Android: Tại đây!
Xem thêm: