Thuế bất động sản tại Việt Nam dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, việc áp dụng thuế bất động sản không chỉ gia tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương, chi trả cho hoạt động an sinh xã hội mà còn giúp thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, phân phối lại tài sản trong xã hội.
– Mới đây, Trung Quốc thông báo sẽ thí điểm đánh thuế bất động sản. Việc đánh thuế bất động sản được cho là có thể giúp hạ giá nhà đã tăng hơn 2.000% kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách tư nhân hóa thị trường nhà ở vào những năm 1990. Tại Việt Nam, có quan điểm cho rằng, chính sách đánh thuế bất động sản cũng nên được áp dụng để hạn chế đầu cơ, làm giảm giá nhà xuống. Ông nghĩ sao về điều này?
Đinh Thế Hiển: Chúng ta lùi lại cách đây 3 năm, lúc đó, Bộ Tài chính trình Quốc hội dự thảo luật đánh thuế căn nhà thứ 2. Tôi nhớ khi ấy, có một cơn bão truyền thông nảy lửa về vấn đề này. Có cả các chuyên gia kinh tế phản đối việc đánh thuế căn nhà thứ hai. Số đông người đầu tư, người không có nhà đất cũng phê phán mạnh chuyện đó. Trong khi đó, tôi ủng hộ Việt Nam đánh thuế bất động sản.
Đối với đa số người, việc đánh thuế bất động sản như biện pháp thu thêm của Chính phủ nên họ phản đối. Người không có nhà đất nhiều cũng lo chứ chưa nói tới người sở hữu nhiều bất động sản.
Với cách thức thu thuế bất động sản như hiện nay, thì việc đầu tư vào BĐS có lợi hơn rất nhiều so với bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh (SXKD), do các hoạt động SXKD chịu nhiều thuế phí cao hơn hẳn việc mua đất để chờ lên giá.
Thực tế có nhiều người là doanh nhân giỏi, nhưng 5 năm, 10 năm đưa vốn vào SXKD, tổng kết lại thì lợi nhuận và tài sản thua xa những người bạn chỉ tập trung vốn vào mua đất chờ lên giá.
Thực tế ở Việt Nam có nhiều người chỉ tự kinh doanh cá nhân đầu tư vào BĐS đã trở thành những đại gia với khối tài sản giá trị cả ngàn tỷ do sở hữu nhiều BĐS. Và với thuế bất động sản quá nhẹ, tài sản họ ngày càng tăng thêm từ các BĐS khai thác cho thuê, rồi tiếp tục lấy tiền mua đất tiếp, và dần dần trở thành nhóm có quyền lực tài chính và đầu tư mạnh nhất.
TS. Đinh Thế Hiển ủng hộ việc Việt Nam nên áp dụng thuế bất động sản
– Điều gì khiến ông ủng hộ việc Việt Nam nên áp dụng đánh thuế bất động sản?
Đinh Thế Hiển: Nguồn thu thuế sở hữu BĐS cùng với thuế thu nhập cá nhân (lũy tiến) là 2 nguồn thu quan trọng, chủ yếu của quốc gia. Nó thể hiện tính chất điều tiết và phân phối lại của thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách vững chắc dựa trên sự phát triển kinh tế và công bằng.
Tại các nước phát triển, nguồn thu thuế lớn nhất của các quốc gia phát triển không nằm ở khoản phí đánh trên người dân như VAT, thuế phí xăng dầu, cầu đường mà nằm ở thuế về sở hữu tài sản và thu nhập chiếm tới 50% – 70%.
Tất nhiên, các thuế suất của sở hữu tài sản (trong đó có BĐS) và thu nhập luôn có sự hợp lý, nghĩa là Nhà nước chỉ điều tiết một phần giá trị tăng thêm của người chịu thuế. Điều này vẫn bảo đảm và giúp người dân được giầu thêm về năng lực đầu tư, khai thác tài sản của mình, vừa giúp nhà nước có nguồn thu lớn và ổn định để phục vụ cho chi anh ninh quốc phòng, an sinh xã hội và đầu tư phát triển.
Ví dụ về tài sản, một người sở hữu nhiều tiền trong ngân hàng, có nhiều nhà đất, được thừa kế, anh phải chịu đánh thuế rất rõ ràng. Hay thu nhập anh càng cao, anh càng phải đóng thuế luỹ tiến. Đây là khoản thuế ổn định, chiếm tới 50-70% tổng nguồn thuế của các quốc gia phát triển. Ngân sách quốc gia và các địa phương đều dựa vào nguồn thuế đó.
Chúng ta cần chú ý, khoản thuế thu BĐS không phải là khoản phải nộp cố định, mà thay đổi theo giá trị BĐS. Khi nền kinh tế quốc gia hay địa phương phát triển giúp giá BĐS tăng thì khoản thuế sẽ tăng và ngược lại. Do vậy, những địa phương quản lý giỏi, phát triển hạ tầng tốt, sẽ giúp người dân sở hữu BĐS nơi đó có lợi do giá BĐS tăng, và đồng thời cũng giúp nguồn thu thuế bất động sản tăng thêm. Nhờ đó, chính quyền địa phương có ngân sách để chi cho các hoạt động công ích.
Còn với cách thu hiện nay, khi Nhà nước phát triển kinh tế địa phương, chi đầu tư hạ tầng lớn từ ngân sách, giúp giá đất tăng nhưng ngân sách không có khoản thu tương xứng, khiến chính quyền phải tăng các thuế phí thu trên mọi người dân là điều bất hợp lý.
Tóm lại, chỉ xét trên khía cạnh phát triển đô thị, thu thuế bất động sản là có lợi cho địa phương và nguồn thu đó được chi lại để phục vụ cho mọi người. Việc thu thuế bất động sản không phải là việc người dân nộp tiền thêm mà bản chất là phân phối lại tài sản.
Nếu chính quyền làm càng tốt, sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế, giúp giá đất tăng cao, nguồn thu thuế càng tăng, càng giúp chính quyền có tiền, để làm được cầu đường, chi phí cho các khoản an sinh xã hội.
Do vậy, chính quyền, người dân địa phương và người có BĐS đều có lợi. Nếu phân tích rộng hơn sẽ thấy thuế bất động sản cực kỳ quan trọng, là nguồn thu quan trọng phát triển của quốc gia mà các nước phát triển đã áp dụng rất hiệu quả hàng trăm năm qua.
TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế
– Phải chăng vì không đánh thuế bất động sản nên tại Việt Nam, người giàu vì đất lại càng giàu?
Đinh Thế Hiển: Tôi muốn lấy ví dụ về 2 người nhà giàu cùng giỏi như nhau, cùng có tiền như nhau. Một người làm sản xuất, thuê công nhân. Họ phải chi trả cho thuế môn bài, thuế VAT, thuế môi trường, phí cầu đường, xăng dầu, nộp tới 80% chi phí bảo hiểm cho công nhân; khi được lợi nhuận, họ phải nộp tiếp 20% thuế. Tóm lại họ vừa bị sức ép cạnh tranh thị trường vừa chịu rất nhiều sắc thuế phí.
Một người giàu khác, chỉ đầu tư vào BĐS như mua đất, mua nhà phố cho thuê…, ngồi đợi nhà nước làm đường, giá đất tăng. Người này chỉ nộp khoản tiền chênh từ thuế đất 2% phí chuyển nhượng. Anh cứ tiếp tục mua đất rồi bán, kiếm lời. Mảnh đất nào tốt, anh lại cho thuê kiếm tiền. Anh nộp thuế rất ít còn tài sản của anh cứ tăng lên.
Anh thứ hai không cần phải hao tâm tổn trí. Anh cứ giàu lên. Sự giàu lên của anh một phần vì anh nộp thuế rất ít. Sau này, anh trở thành đại gia và chi phối lại các nhà kinh doanh.
Nhưng tại sao bên Mỹ không có chuyện, người càng giàu cứ giàu lên từ đất. Người ta tính toán trong vòng 10 năm trở lại đây, từ 2010-2020, trong 500 công ty lớn nhất của Mỹ đã có 70% thay đổi bằng công ty mới trẻ hơn. Đó không phải là công ty BĐS mà là công ty công nghệ.
Bên Mỹ, không phải anh có tiền mua đất là có thể ngồi ung dung đợi giá tăng. Bởi tiền thuế từ BĐS rất lớn. Anh không khai thác tốt, anh buộc phải bán đi để người khác có thể sử dụng. Người ta cũng không thể mua giá cao vì thuế bất động sản vốn dĩ cao.
Ở bên Mỹ, có căn biệt thự có giá trị khoảng 1 triệu USD thì mỗi năm nộp tới 35.000 USD tiền thuế. Tất nhiên khoản thuế này vẫn thấp hơn khoản thu cho thuê, tức là người sở hữu vẫn tăng thêm tài sản mỗi năm. Nhưng nếu anh không cho thuê được, hoặc khi cho thuê khó khăn thì người sở hữu không thể cứ “ung dung” để đó vì họ vẫn phải nộp số tiền thuế đó (có thể giảm bớt khi giá nhà giảm).
Thuế bất động sản không phải là do Nhà nước nghĩ để thuê thêm tiền. Đó là chính sách hợp lý để một quốc gia phát triển, một đô thị phát triển. Chính quyền cần tiền để nộp cho ngân sách nhà nước, cho an sinh xã hội, cho môi trường.
Thuế bất động sản là chính sách hợp lý để một quốc gia phát triển, cho an sinh xã hội, cho môi trường
– Giả sử Việt Nam thí điểm đánh thuế bất động sản, chính sách này sẽ tác động như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường?
Đinh Thế Hiển: Nếu áp dụng đánh thuế căn nhà thứ hai, về ngắn hạn, giá BĐS chưa ảnh hưởng, nhất là đất nền vùng ven, đất nông nghiệp do thuế suất sẽ còn thấp. Nhưng sau đó, giá bất động sản sẽ phải giảm về mức hợp lý dựa trên khả năng khai thác. Không còn có chuyện một nhà đầu tư mua miếng đất hoặc căn nhà để không đợi tăng giá hưởng lợi, anh phải nộp thuế đều đặn hàng năm theo số tài sản sở hữu; họ buộc phải đưa vào khai thác để có nguồn thu nộp thuế, và khi đó giá BĐS sẽ điều chỉnh dựa trên khả năng khai thác này.
Như vậy, một căn nhà, một lô đất trong khu đô thị, một mảnh đất vùng ven sẽ không thể nằm đó mãi. Nhà đầu tư cũng không thể ung dung đợi Nhà nước làm đường để chờ tăng giá rồi bán. Họ phải tính toán nộp thuế, và do vậy họ không thể mua giá cao hơn khả năng khai thác hoặc chi phí cơ hội (chi phí nộp thuế chờ đất tăng giá). Giá đất từng bước đi vào sự hợp lý.
Khi đó, chúng ta sẽ thấy có những nơi BĐS vẫn cao giá như Hà Nội, TP.HCM, Vũng Tàu,…vì nơi đó luôn có kinh tế sầm uất, nguồn thu khai thác cao; ngược lại những nơi chưa có kinh tế phát triển thì giá phải về mức phù hợp, và chỉ tăng lại khi nơi đó thật sự phát triển kinh tế, nhu cầu thuê cao.
Và hiện tại, khi các chuyên gia nghĩ nhiều giải pháp để giảm giá nhà thì thực tế chỉ cần đánh thuế bất động sản như các nước phát triển, giá đất sẽ giảm hợp lý.
Thuế bất động sản tại Việt Nam dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, việc áp dụng thuế bất động sản không chỉ gia tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương, chi trả cho hoạt động an sinh xã hội mà còn giúp thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, phân phối lại tài sản trong xã hội.
– Mới đây, Trung Quốc thông báo sẽ thí điểm đánh thuế bất động sản. Việc đánh thuế bất động sản được cho là có thể giúp hạ giá nhà đã tăng hơn 2.000% kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách tư nhân hóa thị trường nhà ở vào những năm 1990. Tại Việt Nam, có quan điểm cho rằng, chính sách đánh thuế bất động sản cũng nên được áp dụng để hạn chế đầu cơ, làm giảm giá nhà xuống. Ông nghĩ sao về điều này?
Đinh Thế Hiển: Chúng ta lùi lại cách đây 3 năm, lúc đó, Bộ Tài chính trình Quốc hội dự thảo luật đánh thuế căn nhà thứ 2. Tôi nhớ khi ấy, có một cơn bão truyền thông nảy lửa về vấn đề này. Có cả các chuyên gia kinh tế phản đối việc đánh thuế căn nhà thứ hai. Số đông người đầu tư, người không có nhà đất cũng phê phán mạnh chuyện đó. Trong khi đó, tôi ủng hộ Việt Nam đánh thuế bất động sản.
Đối với đa số người, việc đánh thuế bất động sản như biện pháp thu thêm của Chính phủ nên họ phản đối. Người không có nhà đất nhiều cũng lo chứ chưa nói tới người sở hữu nhiều bất động sản.
Với cách thức thu thuế bất động sản như hiện nay, thì việc đầu tư vào BĐS có lợi hơn rất nhiều so với bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh (SXKD), do các hoạt động SXKD chịu nhiều thuế phí cao hơn hẳn việc mua đất để chờ lên giá.
Thực tế có nhiều người là doanh nhân giỏi, nhưng 5 năm, 10 năm đưa vốn vào SXKD, tổng kết lại thì lợi nhuận và tài sản thua xa những người bạn chỉ tập trung vốn vào mua đất chờ lên giá.
Thực tế ở Việt Nam có nhiều người chỉ tự kinh doanh cá nhân đầu tư vào BĐS đã trở thành những đại gia với khối tài sản giá trị cả ngàn tỷ do sở hữu nhiều BĐS. Và với thuế bất động sản quá nhẹ, tài sản họ ngày càng tăng thêm từ các BĐS khai thác cho thuê, rồi tiếp tục lấy tiền mua đất tiếp, và dần dần trở thành nhóm có quyền lực tài chính và đầu tư mạnh nhất.
– Điều gì khiến ông ủng hộ việc Việt Nam nên áp dụng đánh thuế bất động sản?
Đinh Thế Hiển: Nguồn thu thuế sở hữu BĐS cùng với thuế thu nhập cá nhân (lũy tiến) là 2 nguồn thu quan trọng, chủ yếu của quốc gia. Nó thể hiện tính chất điều tiết và phân phối lại của thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách vững chắc dựa trên sự phát triển kinh tế và công bằng.
Tại các nước phát triển, nguồn thu thuế lớn nhất của các quốc gia phát triển không nằm ở khoản phí đánh trên người dân như VAT, thuế phí xăng dầu, cầu đường mà nằm ở thuế về sở hữu tài sản và thu nhập chiếm tới 50% – 70%.
Tất nhiên, các thuế suất của sở hữu tài sản (trong đó có BĐS) và thu nhập luôn có sự hợp lý, nghĩa là Nhà nước chỉ điều tiết một phần giá trị tăng thêm của người chịu thuế. Điều này vẫn bảo đảm và giúp người dân được giầu thêm về năng lực đầu tư, khai thác tài sản của mình, vừa giúp nhà nước có nguồn thu lớn và ổn định để phục vụ cho chi anh ninh quốc phòng, an sinh xã hội và đầu tư phát triển.
Ví dụ về tài sản, một người sở hữu nhiều tiền trong ngân hàng, có nhiều nhà đất, được thừa kế, anh phải chịu đánh thuế rất rõ ràng. Hay thu nhập anh càng cao, anh càng phải đóng thuế luỹ tiến. Đây là khoản thuế ổn định, chiếm tới 50-70% tổng nguồn thuế của các quốc gia phát triển. Ngân sách quốc gia và các địa phương đều dựa vào nguồn thuế đó.
Chúng ta cần chú ý, khoản thuế thu BĐS không phải là khoản phải nộp cố định, mà thay đổi theo giá trị BĐS. Khi nền kinh tế quốc gia hay địa phương phát triển giúp giá BĐS tăng thì khoản thuế sẽ tăng và ngược lại. Do vậy, những địa phương quản lý giỏi, phát triển hạ tầng tốt, sẽ giúp người dân sở hữu BĐS nơi đó có lợi do giá BĐS tăng, và đồng thời cũng giúp nguồn thu thuế bất động sản tăng thêm. Nhờ đó, chính quyền địa phương có ngân sách để chi cho các hoạt động công ích.
Còn với cách thu hiện nay, khi Nhà nước phát triển kinh tế địa phương, chi đầu tư hạ tầng lớn từ ngân sách, giúp giá đất tăng nhưng ngân sách không có khoản thu tương xứng, khiến chính quyền phải tăng các thuế phí thu trên mọi người dân là điều bất hợp lý.
Tóm lại, chỉ xét trên khía cạnh phát triển đô thị, thu thuế bất động sản là có lợi cho địa phương và nguồn thu đó được chi lại để phục vụ cho mọi người. Việc thu thuế bất động sản không phải là việc người dân nộp tiền thêm mà bản chất là phân phối lại tài sản.
Nếu chính quyền làm càng tốt, sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế, giúp giá đất tăng cao, nguồn thu thuế càng tăng, càng giúp chính quyền có tiền, để làm được cầu đường, chi phí cho các khoản an sinh xã hội.
Do vậy, chính quyền, người dân địa phương và người có BĐS đều có lợi. Nếu phân tích rộng hơn sẽ thấy thuế bất động sản cực kỳ quan trọng, là nguồn thu quan trọng phát triển của quốc gia mà các nước phát triển đã áp dụng rất hiệu quả hàng trăm năm qua.
– Phải chăng vì không đánh thuế bất động sản nên tại Việt Nam, người giàu vì đất lại càng giàu?
Đinh Thế Hiển: Tôi muốn lấy ví dụ về 2 người nhà giàu cùng giỏi như nhau, cùng có tiền như nhau. Một người làm sản xuất, thuê công nhân. Họ phải chi trả cho thuế môn bài, thuế VAT, thuế môi trường, phí cầu đường, xăng dầu, nộp tới 80% chi phí bảo hiểm cho công nhân; khi được lợi nhuận, họ phải nộp tiếp 20% thuế. Tóm lại họ vừa bị sức ép cạnh tranh thị trường vừa chịu rất nhiều sắc thuế phí.
Một người giàu khác, chỉ đầu tư vào BĐS như mua đất, mua nhà phố cho thuê…, ngồi đợi nhà nước làm đường, giá đất tăng. Người này chỉ nộp khoản tiền chênh từ thuế đất 2% phí chuyển nhượng. Anh cứ tiếp tục mua đất rồi bán, kiếm lời. Mảnh đất nào tốt, anh lại cho thuê kiếm tiền. Anh nộp thuế rất ít còn tài sản của anh cứ tăng lên.
Anh thứ hai không cần phải hao tâm tổn trí. Anh cứ giàu lên. Sự giàu lên của anh một phần vì anh nộp thuế rất ít. Sau này, anh trở thành đại gia và chi phối lại các nhà kinh doanh.
Nhưng tại sao bên Mỹ không có chuyện, người càng giàu cứ giàu lên từ đất. Người ta tính toán trong vòng 10 năm trở lại đây, từ 2010-2020, trong 500 công ty lớn nhất của Mỹ đã có 70% thay đổi bằng công ty mới trẻ hơn. Đó không phải là công ty BĐS mà là công ty công nghệ.
Bên Mỹ, không phải anh có tiền mua đất là có thể ngồi ung dung đợi giá tăng. Bởi tiền thuế từ BĐS rất lớn. Anh không khai thác tốt, anh buộc phải bán đi để người khác có thể sử dụng. Người ta cũng không thể mua giá cao vì thuế bất động sản vốn dĩ cao.
Ở bên Mỹ, có căn biệt thự có giá trị khoảng 1 triệu USD thì mỗi năm nộp tới 35.000 USD tiền thuế. Tất nhiên khoản thuế này vẫn thấp hơn khoản thu cho thuê, tức là người sở hữu vẫn tăng thêm tài sản mỗi năm. Nhưng nếu anh không cho thuê được, hoặc khi cho thuê khó khăn thì người sở hữu không thể cứ “ung dung” để đó vì họ vẫn phải nộp số tiền thuế đó (có thể giảm bớt khi giá nhà giảm).
Thuế bất động sản không phải là do Nhà nước nghĩ để thuê thêm tiền. Đó là chính sách hợp lý để một quốc gia phát triển, một đô thị phát triển. Chính quyền cần tiền để nộp cho ngân sách nhà nước, cho an sinh xã hội, cho môi trường.
– Giả sử Việt Nam thí điểm đánh thuế bất động sản, chính sách này sẽ tác động như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường?
Đinh Thế Hiển: Nếu áp dụng đánh thuế căn nhà thứ hai, về ngắn hạn, giá BĐS chưa ảnh hưởng, nhất là đất nền vùng ven, đất nông nghiệp do thuế suất sẽ còn thấp. Nhưng sau đó, giá bất động sản sẽ phải giảm về mức hợp lý dựa trên khả năng khai thác. Không còn có chuyện một nhà đầu tư mua miếng đất hoặc căn nhà để không đợi tăng giá hưởng lợi, anh phải nộp thuế đều đặn hàng năm theo số tài sản sở hữu; họ buộc phải đưa vào khai thác để có nguồn thu nộp thuế, và khi đó giá BĐS sẽ điều chỉnh dựa trên khả năng khai thác này.
Như vậy, một căn nhà, một lô đất trong khu đô thị, một mảnh đất vùng ven sẽ không thể nằm đó mãi. Nhà đầu tư cũng không thể ung dung đợi Nhà nước làm đường để chờ tăng giá rồi bán. Họ phải tính toán nộp thuế, và do vậy họ không thể mua giá cao hơn khả năng khai thác hoặc chi phí cơ hội (chi phí nộp thuế chờ đất tăng giá). Giá đất từng bước đi vào sự hợp lý.
Khi đó, chúng ta sẽ thấy có những nơi BĐS vẫn cao giá như Hà Nội, TP.HCM, Vũng Tàu,…vì nơi đó luôn có kinh tế sầm uất, nguồn thu khai thác cao; ngược lại những nơi chưa có kinh tế phát triển thì giá phải về mức phù hợp, và chỉ tăng lại khi nơi đó thật sự phát triển kinh tế, nhu cầu thuê cao.
Và hiện tại, khi các chuyên gia nghĩ nhiều giải pháp để giảm giá nhà thì thực tế chỉ cần đánh thuế bất động sản như các nước phát triển, giá đất sẽ giảm hợp lý.
– Cảm ơn những chia sẻ của ông!
Nguồn: CafeF