Cách nào để “rã băng” thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản đang đối mặt hàng loạt các thách thức, trước khi chờ Nhà nước có biện pháp tháo gỡ, các doanh nghiệp đã phải tự “rã băng” cho chính mình.

Nhiều chuyên gia nhận định, đây là giai đoạn thách thức nhất đối với thị trường bất động sản trong suốt gần 10 năm qua. Một số phân khúc bị “đóng băng”, không có giao dịch, thanh khoản sản phẩm sụt giảm nghiêm trọng, nhà đầu tư mất niềm tin.

Trước tình hình nói trên, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã chủ động thực hiện nhiều giải pháp để tự “rã băng” cho chính mình. Theo đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án. Nói cách khác, đó là một hình thức giảm giá bán. Nhưng với điều kiện là người mua phải trả 1 lúc gần hết tiền.

Đơn cử, một số dự án tại khu vực phía Nam đã mạnh tay chiết khấu 40% giá bán, khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Tức là nếu mua một căn hộ giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua giờ chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng. Cách thức này cũng đang diễn ra tại Hà Nội, khi một số dự án chung cư sẽ giảm giá bán từ 15 – 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95%.

Không chỉ các dự án, trên thị trường mua bán thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã rao bán nhà đất với mức giá giảm từ 5 – 15% tùy từng loại hình, từng khu vực.

Bên cạnh giải pháp mạnh tay chiết khấu, một số chủ nhà đầu tư đã lựa chọn nhấn nút “tạm ngừng” đầu tư dàn trải dự án mới, để tái cấu trúc. Các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai.

Với nhiều chủ đầu tư không trụ được trước khó khăn sẽ buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn. Do đó, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án đã sôi động trở lại.

Cùng với các giải pháp trên, hầu hết cộng đồng doanh nghiệp địa ốc hiện nay đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha chia sẻ, dòng tiền đối với doanh nghiệp giống như dòng máu của con người. Để nuôi sống doanh nghiệp phải có tiền. Vì vậy, ở giai đoạn khó khăn khi nguồn vốn huy động hạn hẹp, thị trường tài chính biến động mạnh, một số chủ đầu tư bắt buộc phải tìm giải pháp để tự cứu lấy mình.

“Ở thời điểm hiện tại, rất nhiều chủ đầu tư chấp nhận cắt bớt chi tiêu, tinh giảm nhân sự, thậm chí là giảm bớt lợi nhuận để miễn sao có dòng tiền nhằm duy trì sự sống còn của doanh nghiệp. Bởi lúc này, còn dòng tiền là còn tồn tại, hết dòng tiền là doanh nghiệp “tắc thở”, ông Sơn nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Phan Đại Dương, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc An Phúc nhìn nhận, cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy là giải pháp mà toàn thị trường bất động sản đang thực hiện, tuy nhiên đây chỉ là giải pháp tạm thời ở thời điểm hiện tại, còn trong dài hạn, các doanh nghiệp cần phải nghĩ đến những giải pháp lâu dài.

Theo ông Dương, song hành với nguy cơ luôn có cơ hội. Giai đoạn này cũng có thể xem là cơ hội cho một số doanh nghiệp mới nổi khi nhiều doanh nghiệp tên tuổi khác chìm xuống.

“Để nắm bắt được cơ hội này hay không là phụ thuộc vào doanh nghiệp, đòi hỏi doanh nghiệp phải có những chiến lược phát triển cụ thể, hiểu rõ được chu kỳ lên xuống của thị trường. Và hiện tại, doanh nghiệp chúng tôi cũng đang lên kế hoạch để chắt chiu cơ hội trong giai đoạn này với mong muốn phấn đấu trở thành “ông lớn” bất động sản”, ông Dương chia sẻ.

Bàn luận về giải pháp “rã băng” thị trường bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng, bên cạnh sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, Nhà nước cũng cần nhanh chóng các chính sách hỗ trợ và giải quyết kịp thời.

“Năm 2012 thị trường bất động sản cả nước rất khó khăn. Thị trường lúc đó đứng trước nhiều điểm nghẽn. Thứ nhất là hàng tồn kho với tổng giá trị lên tới 100 nghìn tỷ đồng. Thứ hai là nợ xấu bất động sản có nguy cơ dẫn đến rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Thứ ba là thị trường khan hiếm nhà ở có giá vừa túi tiền người dân.

Trước bối cảnh đó, Nghị quyết 02 của Chính phủ năm 2013 đã tung gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với cơ chế cho vay ở mức lãi suất 6%/năm nhằm hỗ trợ thị trường. Kết quả là giúp giải quyết hơn 56.000 sản phẩm tồn kho, giải quyết được “cục máu đông” nợ xấu và giúp 56.000 hộ gia đình tiếp cận được nhà ở.

Giai đoạn hiện tại, thị trường cũng có nhiều điểm tương đồng với thời điểm năm 2012. Vì vậy, Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ và tháo gỡ kịp thời”.

ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Cụ thể, ông Châu đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền của mình có thể cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người mua nhà để ở. Với tình hình hiện tại không thể hạ mức lãi suất xuống mức 5 – 6% theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2012 nhưng vẫn có thể đưa lãi suất về mức hợp lý hơn, phù hợp với tình hình thị trường năm 2022.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư muốn “săn hàng”

Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp khát vốn cũng là lúc các nhà đầu tư có “tiền tươi” dễ dàng “săn hàng” chất lượng với giá rẻ. Tuy nhiên, đâu là phân khúc chất lượng ở thời điểm hiện tại?

Theo các chuyên gia, phân khúc chất lượng là phân khúc đảm bảo được thanh khoản, giao dịch trong mọi biến động lên xuống của thị trường. Đơn cử như phân khúc hướng tới nhu cầu thật.

Theo ông Hoàng Liên Sơn, ở giai đoạn này nhà đầu tư nên chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng như để ở, cho thuê, kinh doanh… Bởi những sản phẩm này sẽ đem về dòng tiền đều đặn hàng tháng mà không phải chờ tiềm năng tăng giá bất động sản trong dài hạn.

Là một nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, ông Hồ Tuần Hoàn cho rằng, nhà đầu tư cứ chuẩn bị sẵn tiền để “săn hàng”, bởi đây là giai đoạn tốt để có những sản phẩm được chào bán với giá rẻ hơn so với bình thường. Tuy nhiên, ông Hoàn cũng đưa ra ba lời khuyên cho nhà đầu tư ở thời điểm hiện nay.

• Một là, nhà đầu tư nên đa dạng hoá giỏ hàng với nhiều sản phẩm, phân khúc khác nhau.

• Hai là, nhà đầu tư cần chủ động về vốn, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức phù hợp và phải cân đối được dòng tiền của mình để mình không bị động hoàn toàn.

• Ba là, nên nhắm đến những sản phẩm có dòng tiền. Ví dụ như đầu tư đất nền dân cư thì nên đầu tư vào những khu vực có khả năng kinh doanh cao, để ngoài giá trị gia tăng trong tương lai thì mình còn có thể cho thuê giúp có một nguồn thu đều đặn hàng tháng. Điều này sẽ giúp mình có thêm một khoản để hỗ trợ trả lãi vay hay tăng thêm lợi nhuận./.

Theo Hà Thương/reatimes.vn

>>>>>>> TP. Hồ Chí Minh đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…