Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 với 423/468 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11 với 465/469 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành.

I. Thông Qua Luật Nhà Ở Sửa Đổi

Ngày 27/11, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi với 423/468 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành.

Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương và 198 điều với những nội dung liên quan thời hạn sở hữu nhà chung cư, phát triển dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân trong khu cộng nghiệp…

Cụ thể, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua với một số thông tin đáng chú ý sau:

1. Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Đại biểu ý kiến, việc UBND tỉnh quyết định phá dỡ công trình nhà chung cư khi bị hư hỏng, mất an toàn khi chưa hết thời hạn sử dụng hoặc thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế là chưa phù hợp với quy định của luật Đất đai vì đất ở không có thời hạn sử dụng.

Ngoài ra còn có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được phân biệt rõ.

Trong đó, đất ở thì ổn định lâu dài, còn đất dự án nhà ở thì có thời hạn nên thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất được giao thực hiện dự án.

Các nội dung trên sẽ vẫn giữ như dự thảo luật. Ủy ban Thường vụ Quốc hội lý giải, không có quy định thời hạn sở hữu, trong dự thảo luật chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa luật Nhà ở hiện hành.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết: “Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với luật Đất đai”.

2. Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Cụ thể, tiếp thu ý kiến của đại đa số đại biểu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh lý dự thảo luật theo hướng quy định Tổng liên đoàn là cơ quan chủ quản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Để nâng cao tính khả thi, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ thực hiện từ nguồn vốn là nguồn tài chính công đoàn; giới hạn phạm vi thực hiện (tập trung vào nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê, không đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân).

3. Được dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho thương mại

Về đề nghị giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì chung cư cho UBND cấp huyện, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng giao UBND cấp tỉnh là phù hợp.

Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền thực hiện cho UBND cấp huyện nếu đủ điều kiện và khả năng thực hiện.

Bên cạnh đó, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo cơ quan thẩm tra phối hợp cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trên cơ sở luật hóa Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó, chủ đầu tư được ưu đãi dùng tối đa 20% tỷ lệ diện tích đất ở trong phạm vi dự án cho kinh doanh dịch vụ, thương mại và cả nhà ở thương mại; song chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất với phần đầu tư nhà ở thương mại.

4. Quy định xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo bổ sung dự thảo luật quy định về quy hoạch, bố trí quỹ đất, yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Đối với điều kiện bảo đảm an toàn về môi trường, quy mô, tỉ lệ diện tích đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; cho phép xây dựng các hạ tầng xã hội của khu công nghiệp trong hàng rào khu công nghiệp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội giao Chính phủ quy định.

Ngoài ra, các ý kiến của đại biểu về đối tượng thuê nhà ở công vụ cũng được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu cùng với nhiều nội dung khác.

5. Quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

Tiếp thu ý kiến, đề nghị của đại biểu, các quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý theo hướng phù hợp hơn.

Cụ thể: không quy định yêu cầu riêng mà dẫn chiếu điều kiện quản lý loại hình nhà ở này đến các yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân do bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, yêu cầu của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có mục đích hỗn hợp cả bán, cho thuê mua, cho thuê cũng được bổ sung các quy định điều chỉnh để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giao Chính phủ quy định chi tiết.

II. Thông Qua Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Sửa Đổi

Ngày 28/11, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với 465/469 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành.

Luật gồm 10 chương, 83 điều, trong đó có những quy định chặt chẽ hơn trong kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ người mua nhà, đất như quy định về đặt cọc, thanh toán khi “mua nhà trên giấy”…

Hiệu lực thi hành của luật là từ ngày 1/1/2025.

1. Hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Đây là một điểm mới trong dự thảo luật vừa được thông qua. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam được phép kinh doanh bất động sản như công dân trong nước, gồm:

• đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mang quốc tịch Việt Nam, không phải là công dân Việt Nam thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành.

2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặt cọc và thanh toán không quá 5%

Đây cũng là một trong những quy định mới của luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, khi nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng nhưng tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua.

Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thỏa thuận đặt cọc.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, quy định mức đặt cọc 5% nhằm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc cũng như hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, đây cũng là những bên thường yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, trên các diễn đàn, hội nhóm bất động sản, nhiều người mua nhà vẫn tỏ ra lo ngại, nhiều chủ đầu tư vẫn có thể “lách luật” bằng nhiều hình thức khác nhau.

Nhìn nhận vấn đề ở góc độ khách quan, tài khoản @thuhang cho rằng: “Quy định này luôn có 2 mặt. Đặt cọc nhiều thì sợ mất tiền.

Đặt cọc ít thì sợ chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng và chấp nhận bồi thường cọc để lấy lại bán cho người khác với giá cao hơn khi giá trị khu đất dự án tăng”.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, số tiền đặt cọc không quá 5% là mức hợp lý với thực tế để đảm bảo số tiền đặt cọc không nhằm huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để hai bên tuân thủ hợp đồng.

Đồng thời, quy định này còn giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng, tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, cũng như tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, ông Châu cho rằng nên sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, bổ sung thêm cụm từ:

“Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”. 

Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật. Nhiều đối tượng xấu sẽ có thể lợi dụng để nhận tiền cọc với giá trị lớn hơn.

3. Về việc thanh toán khi mua bán nhà ở trên giấy

Đối với quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở trên giấy vẫn được giữ nguyên như luật hiện hành.

Cụ thể, bên bán, bên cho thuê mua chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, điểm mới so với luật hiện hành là: cho tới khi được nhận nhà, khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị nhà ở, công trình thuê mua.

Phần giá trị còn lại sẽ được quy thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.

Hải Âu (Tổng Hợp) – Báo Đô thị mới

2Cs.vn

---

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…

Theo dõi các kênh khác của 2Cs:

• Facebook: https://www.facebook.com/2Cs.vn/
• Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRN5cXOc9Ui5k5DeHVRz_zw
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@2cs.vn.official

Liên hệ admin để được hỗ trợ: 0377907197 (zalo/viber)

---

>>>Long An trở thành “đại công trường” tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội: Đọc tiếp Trang 2