1. Giá nhà lập đỉnh lịch sử

• 9 tháng đầu năm 2025: Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng 30–36%, giá căn hộ và nhà liền thổ đạt mức cao nhất 10 năm.
• Khoảng cách giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng.

2. Nguyên nhân chính giá nhà khó giảm

•  Chi phí phát triển dự án tăng mạnh: tiền đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu, nhân công, lãi vay.
•  Bảng giá đất mới tiệm cận thị trường khiến nghĩa vụ tài chính tăng.
•  Chiến lược của chủ đầu tư: tập trung phân khúc cao cấp, đặt lợi nhuận kỳ vọng cao.
•  Mất cân đối cung – cầu: thiếu nhà vừa túi tiền, trong khi nhu cầu đầu tư và đầu cơ lớn.
•  Thủ tục pháp lý phức tạp: nhiều dự án bị ách tắc, làm nguồn cung hạn chế.
•  Thiếu công cụ điều tiết: chưa có thuế tài sản, thuế chống đầu cơ.

3. Giải pháp được đề xuất cho giá nhà

•  Cải cách thủ tục, đẩy nhanh phê duyệt để tăng nguồn cung.
•  Giảm gánh nặng tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng.
•  Đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế căn nhà thứ hai để hạn chế đầu cơ.
•  Phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền bằng cách bố trí quỹ đất công, hỗ trợ vốn/lãi suất.
•  Ban hành chiến lược tài chính nhà ở quốc gia và sửa đổi Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ pháp lý, tăng quỹ đất sạch.

👉 Kết luận: Giá nhà khó giảm do gánh nặng chi phí, kỳ vọng lợi nhuận cao và nguồn cung hạn chế. Để hạ nhiệt, cần giải pháp đồng bộ: cải cách pháp lý, điều chỉnh chính sách đất đai – tài chính, phát triển mạnh nhà vừa túi tiền và nhà xã hội.

4. Tổng hợp Ý kiến chuyên gia:

👉 Điểm chung của các chuyên gia: Giá nhà khó giảm vì chi phí đầu vào lớn, lợi nhuận kỳ vọng cao, thủ tục pháp lý phức tạp và mất cân đối cung – cầu. Giải pháp cần đồng bộ: cải cách thủ tục, giảm chi phí đất, áp thuế chống đầu cơ, phát triển nhà vừa túi tiền và nhà xã hội.

🔹 TS Cấn Văn Lực

•  Giá nhà tăng do gánh nặng chi phí: đất đai, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay.
•  Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt, đẩy chi phí lên cao → cuối cùng cộng hết vào giá bán.
•  Nút thắt lớn nhất: thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nhiều dự án ách tắc, nguồn cung co hẹp, giá bị đẩy lên.
•  Giải pháp: cải cách thủ tục để hàng nghìn dự án sớm ra thị trường, tăng cung và kéo giá xuống.

🔹 TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

•  Nguyên nhân sâu xa: chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư.
•  Doanh nghiệp đặt lợi nhuận kỳ vọng quá cao, dồn lực vào phân khúc cao cấp → mặt bằng giá bị đẩy lên.
•  Nhận định: “Chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, đã cao thì sẽ cao mãi” vì mọi chi phí đầu vào đều được tính vào giá cuối cùng.

🔹 Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group

•  Giá nhà cao do tầng chi phí chồng chất, đặc biệt là giá đất.
•  Giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng vọt, nhiều dự án kéo dài cả chục năm → chi phí đội lên nhiều lần.
•  Thủ tục pháp lý chậm, nghĩa vụ tài chính đất đai khó đoán: dự án trước đây chỉ nộp 20-30 tỷ tiền sử dụng đất, nay tăng lên 100-200 tỷ.

🔹 Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)

•  Muốn giảm giá nhà: cần giảm tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng.
•    Khoản này chiếm: 10% vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% nhà liền kề/nhà phố, hơn 50% biệt thự.
•  Giải pháp:
•    Nhà nước nên cho phép linh hoạt nộp tiền sử dụng đất: một lần hoặc trả hàng năm.
•    Doanh nghiệp BĐS cần chấp nhận lợi nhuận hợp lý, đồng hành cùng người mua thay vì kỳ vọng quá cao.
•  Kiến nghị bổ sung công cụ:
•    Thuế với BĐS bỏ hoang.
•    Thuế căn nhà thứ hai trở lên để chống đầu cơ.
•    Kết hợp quy hoạch & chiến lược phát triển nhà ở để kiểm soát nguồn cung.

🔹 PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

•  Cần tập trung vào nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội – phân khúc đang thất bại nhiều năm qua.
•  Nhà thương mại tăng giá nhàquá nhanh, “tốc độ như tên lửa”.
•  Giải pháp:
•    Ưu tiên quỹ đất công, đất giá rẻ cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ.
•    Khi được hỗ trợ, doanh nghiệp mới có động lực tham gia phân khúc lợi nhuận thấp → góp phần hạ mặt bằng giá nhà.
•    Về lâu dài: cần chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, ưu đãi vốn/lãi suất/thời gian vay.
•    Đồng thời, khơi thông hàng nghìn dự án đang đắp chiếu để tăng cung.

Bài toán lợi nhuận, chi phí phát triển, nhu cầu đầu tư cao và nguồn cung hạn chế khiến giá nhà không ngừng gia tăng, theo chuyên gia.

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…