Đầu cơ bất động sản góp phần phát triển thị trường địa ốc?
Những nhóm nhà đầu cơ bất động sản xưa nay vẫn luôn phải đối mặt với “định kiến”. Thế nhưng, ở góc nhìn nhận khác, nhiều quan điểm cho rằng, họ chính là nhóm góp phần tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản.
Đầu cơ là việc nắm giữ, mua, bán khống các loại tài sản nhằm mục đích thu lợi khi có sự biến động giá trên thị trường. Hình thức này đòi hỏi người đầu cơ phải có óc phân tích thị trường chuyên nghiệp để có những dự đoán về giá chính xác.
Đầu cơ bất động sản là việc mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá. Hiện nay, tình trạng này không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn; mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn.
Đất đai có hạn, đầu cơ đất càng khiến giá đất tăng cao. Các nhà đầu cơ chỉ muốn bán với giá cao để thu lời nên họ sẽ tạo ra thông tin giả để che mắt người mua. Vô tình người mua đất đã lầm tưởng mình mua được mảnh đất có giá phải chăng. Điều này cũng sẽ khiến cho giá đất bị đội lên cao hơn thực tế bởi tâm lý chung.
Hình thức phổ biến nhất là giới đầu cơ bất động sản tung tin một khu vực nào đó chuẩn bị quy hoạch thành khu đô thị. Người mua nghe tin đã không ngần ngại bỏ ra một số tiền lớn để mua. Hiệu ứng đám đông được hình thành rồi lần lượt khiến giá đất càng được đà tăng cao.
Đầu cơ gây ra sự khan hiếm giả đối với bất động sản. Điều này gây phức tạp và chậm trễ quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị; khiến cho quan hệ cung cầu đất ngày càng trở nên căng thẳng.
Nếu để lâu có thể sẽ gây ra các phản ứng mang tính chất dây chuyền dẫn đến tăng giá các sản phẩm khác. Bởi đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Kéo theo giá bán sản phẩm, giá vàng, ngoại tệ, dịch vụ bị rối loạn và tăng theo.
Lạm phát hình thành sẽ gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ. Trong quá khứ đã có những lần lạm phát được xác định là do cơn sốt bất động sản gây ra.
Thông thường, việc đầu cơ mua đất có thể khiến một mảnh đất qua tay của nhiều người khác nhau dẫn đến tình trạng khó quản lý. Điều này đồng nghĩa rằng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước vô tình không được thực hiện một cách triệt để, công bằng. Ngân sách nhà nước có thể bị ảnh hưởng bởi thuế và lệ phí đất đai.
Ngoài ra, trong những trường hợp cần thu hồi đất đai để phục vụ các mục đích chung, Nhà nước phải chi ra khoản tiền rất lớn để đền bù, giải phóng mặt bằng.
Do khả năng sinh lời cao và nhanh nên rất nhiều người hiện nay chọn cách đầu cơ mua đất; đặc biệt là đất nông nghiệp thay vì các mặt hàng khác. Vì thế, việc cổ phần hóa cũng như cho thuê các lĩnh vực công khác của nhà nước như trái phiếu bị thu hẹp lại. Khi phải chi ra số tiền lớn và mất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng cũng khiến các cơ sở hạ tầng, chính sách xã hội bị chậm lại. An sinh xã hội sẽ không thể thực hiện đúng tiến độ và ổn định như mong muốn.
Nhiều nhà đầu cơ đất hiện nay kinh doanh đất không đúng mục đích. Thực tế, ngay tại giữa trung tâm đô thị; hoặc ven nội thành vẫn còn rất nhiều các khu đất bỏ hoang do nhà đầu cơ không bán được. Những khu đất này không được sử dụng cho mục đích an sinh xã hội; không tạo ra lợi ích chung cho cộng đồng; không tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vô tình quy hoạch sử dụng đất đã bị phá vỡ; đồng thời đất bị nghèo đi trong tiềm thức.
Bất động sản được ví là “thiên đường” của những nhà đầu cơ, nhất là trong phân khúc đất nền và đất thổ cư. Theo tiết lộ của lãnh đạo đơn vị phân phối dự án đất nền tại thị trường tỉnh, đa phần chủ yếu là các nhà đầu tư xuống tiền còn nhóm khách hàng mua để ở rất ít. Vị lãnh đạo này cho biết, trung bình mỗi dự án có tới 80% là các nhà đầu tư. Họ có nhu cầu ôm đất để chờ tăng giá sinh lời.
Trong nhiều cuộc tọa đàm, diễn đàn, các chuyên gia kinh tế từng thẳng thắn cho rằng, “đầu cơ” là xấu, bởi hoạt động này không tạo ra giá trị thực cho lĩnh vực bất động sản và nền kinh tế.
Ông Nguyễn Trọng Nhân, một học giả kinh tế cho rằng: Ở Việt Nam đa phần là hoạt động đầu cơ thổi giá, nhất là khu vực bất động sản vùng ven. Liên quan khái niệm về đầu tư và đầu cơ, ông Nhân chỉ rõ, đầu tư bất động sản tức là người ta mua đất, xây nhà rồi bán lại hoặc mua nhà để cho thuê. Những hoạt động này mang lại doanh thu dài hạn và cung cấp dịch vụ. Còn đầu cơ là mua lô đất và đợi chờ tăng giá rồi bán.
Ông Nhân cho rằng, hoạt động đầu cơ sẽ khiến cho cơ hội tiếp cận mua nhà của người dân càng xa vời. Khi cơ sở hạ tầng không thay đổi, lô đất tăng giá vẫn giữ nguyên là lô đất. Còn người dân không thể mua nhà vì mọi thứ đều tăng giá.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, những người mua nhà rồi đợi giá lên để bán hoặc cho thuê, ở nước ngoài được gọi là “nhà đầu tư”, thì ở Việt Nam nhóm chủ thể này lại được gọi là “nhà đầu cơ”. Những người mua để ở mới gọi là khách hàng.
Theo ông Nam, những người mua đi bán lại, là bộ phận lưu thông hàng hóa như đại lý, tổng đại lý, các nhà phân phối giữ vai trò rất quan trọng, là bộ phận không thể thiếu của thị trường lại bị gọi là đầu cơ.
Nhà phát triển mong là làm ra sản phẩm là có người mua. Còn mua để ở hay cho thuê, hay bán lại là chuyện hợp pháp và là một cơ chế của thị trường. Đó là lý do ông Nam cho rằng, nên xem xét lại khái niệm đầu cơ bất động sản.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá rằng, hiện tượng mua đi bán lại là đầu tư, giống như đầu tư cổ phiếu. Càng giao dịch nhiều, càng sôi động, thị trường càng có sinh khí, có sức sống, đem lại lợi ích cho xã hội, cho người dân.
Là một nhà đầu tư có gần 15 năm trong lĩnh vực bất động sản, ông P.N thừa nhận, những cơn sốt đất chủ yếu đến từ đội nhóm cá mập, những nhà đầu tư chuộng hình thức mua và đợi chờ để tăng giá. Không chỉ vậy, họ còn là nhóm những nhà đầu tư sử dụng các chiêu trò để thổi giá đất tăng ngắn hạn trong vòng từ 2-3 tuần. Và hệ quả, giá đất liên tục thiết lập mặt bằng mới còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm sẽ là người bị mắc kẹt vì không thoát được hàng.
Song, ông P.N lại nhận định, nếu không có những nhóm cá mập thì thị trường bất động sản không thể phát triển. Bởi họ chính là người góp phần tạo ra sự sôi động của thị trường. Thế nên ông P.N nhấn mạnh: “Không nên nhìn nhận những cá mập như nhóm xấu làm ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Trái lại, họ khiến thị trường phát triển, giúp các chủ thể tham gia bất động sản có cơ hội cọ xát, trưởng thành hơn trong đầu tư”.
Đầu cơ bất động sản góp phần phát triển thị trường địa ốc?
Những nhóm nhà đầu cơ bất động sản xưa nay vẫn luôn phải đối mặt với “định kiến”. Thế nhưng, ở góc nhìn nhận khác, nhiều quan điểm cho rằng, họ chính là nhóm góp phần tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản.
I/ Đầu cơ bất động sản là gì?
II/ Tác động của đầu cơ bất động sản
1. Đầu cơ khiến cho giá đất tăng lên
2. Đầu cơ có thể gây ra khủng hoảng kinh tế
3. Ngân sách Nhà nước bị thất thu
4. Đầu cơ bất động sản làm giảm hiệu quả kinh tế, kỹ thuật, xã hội
5. Lãng phí đất đai
III/ Đầu cơ bất động sản dưới góc nhìn khác
Mục Lục
I/ Đầu cơ bất động sản là gì?
Đầu cơ là việc nắm giữ, mua, bán khống các loại tài sản nhằm mục đích thu lợi khi có sự biến động giá trên thị trường. Hình thức này đòi hỏi người đầu cơ phải có óc phân tích thị trường chuyên nghiệp để có những dự đoán về giá chính xác.
Đầu cơ bất động sản là việc mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá. Hiện nay, tình trạng này không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn; mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn.
II/ Tác động của đầu cơ bất động sản
1. Đầu cơ khiến cho giá đất tăng lên
Đất đai có hạn, đầu cơ đất càng khiến giá đất tăng cao. Các nhà đầu cơ chỉ muốn bán với giá cao để thu lời nên họ sẽ tạo ra thông tin giả để che mắt người mua. Vô tình người mua đất đã lầm tưởng mình mua được mảnh đất có giá phải chăng. Điều này cũng sẽ khiến cho giá đất bị đội lên cao hơn thực tế bởi tâm lý chung.
Hình thức phổ biến nhất là giới đầu cơ bất động sản tung tin một khu vực nào đó chuẩn bị quy hoạch thành khu đô thị. Người mua nghe tin đã không ngần ngại bỏ ra một số tiền lớn để mua. Hiệu ứng đám đông được hình thành rồi lần lượt khiến giá đất càng được đà tăng cao.
2. Đầu cơ có thể gây ra khủng hoảng kinh tế
Đầu cơ gây ra sự khan hiếm giả đối với bất động sản. Điều này gây phức tạp và chậm trễ quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị; khiến cho quan hệ cung cầu đất ngày càng trở nên căng thẳng.
Nếu để lâu có thể sẽ gây ra các phản ứng mang tính chất dây chuyền dẫn đến tăng giá các sản phẩm khác. Bởi đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Kéo theo giá bán sản phẩm, giá vàng, ngoại tệ, dịch vụ bị rối loạn và tăng theo.
Lạm phát hình thành sẽ gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ. Trong quá khứ đã có những lần lạm phát được xác định là do cơn sốt bất động sản gây ra.
3. Ngân sách Nhà nước bị thất thu
Thông thường, việc đầu cơ mua đất có thể khiến một mảnh đất qua tay của nhiều người khác nhau dẫn đến tình trạng khó quản lý. Điều này đồng nghĩa rằng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước vô tình không được thực hiện một cách triệt để, công bằng. Ngân sách nhà nước có thể bị ảnh hưởng bởi thuế và lệ phí đất đai.
Ngoài ra, trong những trường hợp cần thu hồi đất đai để phục vụ các mục đích chung, Nhà nước phải chi ra khoản tiền rất lớn để đền bù, giải phóng mặt bằng.
4. Đầu cơ bất động sản làm giảm hiệu quả kinh tế, kỹ thuật, xã hội
Do khả năng sinh lời cao và nhanh nên rất nhiều người hiện nay chọn cách đầu cơ mua đất; đặc biệt là đất nông nghiệp thay vì các mặt hàng khác. Vì thế, việc cổ phần hóa cũng như cho thuê các lĩnh vực công khác của nhà nước như trái phiếu bị thu hẹp lại. Khi phải chi ra số tiền lớn và mất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng cũng khiến các cơ sở hạ tầng, chính sách xã hội bị chậm lại. An sinh xã hội sẽ không thể thực hiện đúng tiến độ và ổn định như mong muốn.
5. Lãng phí đất đai
Nhiều nhà đầu cơ đất hiện nay kinh doanh đất không đúng mục đích. Thực tế, ngay tại giữa trung tâm đô thị; hoặc ven nội thành vẫn còn rất nhiều các khu đất bỏ hoang do nhà đầu cơ không bán được. Những khu đất này không được sử dụng cho mục đích an sinh xã hội; không tạo ra lợi ích chung cho cộng đồng; không tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vô tình quy hoạch sử dụng đất đã bị phá vỡ; đồng thời đất bị nghèo đi trong tiềm thức.
III/ Đầu cơ bất động sản dưới góc nhìn khác
Bất động sản được ví là “thiên đường” của những nhà đầu cơ, nhất là trong phân khúc đất nền và đất thổ cư. Theo tiết lộ của lãnh đạo đơn vị phân phối dự án đất nền tại thị trường tỉnh, đa phần chủ yếu là các nhà đầu tư xuống tiền còn nhóm khách hàng mua để ở rất ít. Vị lãnh đạo này cho biết, trung bình mỗi dự án có tới 80% là các nhà đầu tư. Họ có nhu cầu ôm đất để chờ tăng giá sinh lời.
Trong nhiều cuộc tọa đàm, diễn đàn, các chuyên gia kinh tế từng thẳng thắn cho rằng, “đầu cơ” là xấu, bởi hoạt động này không tạo ra giá trị thực cho lĩnh vực bất động sản và nền kinh tế.
Ông Nguyễn Trọng Nhân, một học giả kinh tế cho rằng: Ở Việt Nam đa phần là hoạt động đầu cơ thổi giá, nhất là khu vực bất động sản vùng ven. Liên quan khái niệm về đầu tư và đầu cơ, ông Nhân chỉ rõ, đầu tư bất động sản tức là người ta mua đất, xây nhà rồi bán lại hoặc mua nhà để cho thuê. Những hoạt động này mang lại doanh thu dài hạn và cung cấp dịch vụ. Còn đầu cơ là mua lô đất và đợi chờ tăng giá rồi bán.
Ông Nhân cho rằng, hoạt động đầu cơ sẽ khiến cho cơ hội tiếp cận mua nhà của người dân càng xa vời. Khi cơ sở hạ tầng không thay đổi, lô đất tăng giá vẫn giữ nguyên là lô đất. Còn người dân không thể mua nhà vì mọi thứ đều tăng giá.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, những người mua nhà rồi đợi giá lên để bán hoặc cho thuê, ở nước ngoài được gọi là “nhà đầu tư”, thì ở Việt Nam nhóm chủ thể này lại được gọi là “nhà đầu cơ”. Những người mua để ở mới gọi là khách hàng.
Theo ông Nam, những người mua đi bán lại, là bộ phận lưu thông hàng hóa như đại lý, tổng đại lý, các nhà phân phối giữ vai trò rất quan trọng, là bộ phận không thể thiếu của thị trường lại bị gọi là đầu cơ.
Nhà phát triển mong là làm ra sản phẩm là có người mua. Còn mua để ở hay cho thuê, hay bán lại là chuyện hợp pháp và là một cơ chế của thị trường. Đó là lý do ông Nam cho rằng, nên xem xét lại khái niệm đầu cơ bất động sản.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá rằng, hiện tượng mua đi bán lại là đầu tư, giống như đầu tư cổ phiếu. Càng giao dịch nhiều, càng sôi động, thị trường càng có sinh khí, có sức sống, đem lại lợi ích cho xã hội, cho người dân.
Là một nhà đầu tư có gần 15 năm trong lĩnh vực bất động sản, ông P.N thừa nhận, những cơn sốt đất chủ yếu đến từ đội nhóm cá mập, những nhà đầu tư chuộng hình thức mua và đợi chờ để tăng giá. Không chỉ vậy, họ còn là nhóm những nhà đầu tư sử dụng các chiêu trò để thổi giá đất tăng ngắn hạn trong vòng từ 2-3 tuần. Và hệ quả, giá đất liên tục thiết lập mặt bằng mới còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm sẽ là người bị mắc kẹt vì không thoát được hàng.
Song, ông P.N lại nhận định, nếu không có những nhóm cá mập thì thị trường bất động sản không thể phát triển. Bởi họ chính là người góp phần tạo ra sự sôi động của thị trường. Thế nên ông P.N nhấn mạnh: “Không nên nhìn nhận những cá mập như nhóm xấu làm ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Trái lại, họ khiến thị trường phát triển, giúp các chủ thể tham gia bất động sản có cơ hội cọ xát, trưởng thành hơn trong đầu tư”.
Nguồn: Tổng hợp