Dưới góc nhìn chuyên gia đầu tư bất động sản, việc Thành phố triển khai mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ lên 60 m — tương đương 10 làn xe, kéo dài 8,6 km từ Nguyễn Văn Linh đến cao tốc Bến Lức – Long Thành với tổng vốn gần 9.894 tỉ đồng — không chỉ là một dự án hạ tầng giao thông đơn thuần mà còn là “cú hích” quyết định cho toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản dọc trục cửa ngõ phía Nam TP.HCM. Dưới đây là phân tích chuyên sâu và nhận định chiến lược đầu tư:

1. Tổng quan kết nối liên vùng: “Xương sống” cho giá trị bất động sản

• Liên kết Vành đai – Cao tốc – Cảng – Sân bay
  • Tuyến Nguyễn Hữu Thọ kết nối trực tiếp Vành đai 2 với cao tốc Bến Lức – Long Thành, trong tương lai sẽ là Vành đai 4, tạo ra hành lang “xương sống” giúp lưu thông hàng hóa và cư dân giữa TP.HCM với các tỉnh miền Đông – Tây Nam Bộ, cảng Hiệp Phước, sân bay Long Thành.
  • Khi toàn bộ tuyến đi vào vận hành (dự kiến 2025–2028), thời gian di chuyển từ Nhà Bè lên quận 1 rút xuống chỉ còn 20–25 phút, giảm tải đáng kể cho Quốc lộ 1, Quốc lộ 50.
• Tác động đa chiều đến kinh tế – xã hội
  • Giảm thiểu ùn tắc, tiết kiệm nhiên liệu, gia tăng hiệu suất vận tải logistics.
  • Kích hoạt chuỗi đô thị – công nghiệp – hậu cần – cảng biển đồng bộ; thu hút đầu tư FDI vào các khu công nghiệp Hiệp Phước, Long Hậu, cảng biển Cần Giuộc.

---

2. Phân vùng đầu tư chiến lược

2.1. Vùng Nhà Bè – Hiệp Phước

• Ưu thế sớm: Gần kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng, liền kề SC VivoCity, Lotte Mart, Crescent Mall; mật độ phát triển hạ tầng thương mại – dịch vụ cao.
• Sản phẩm tiêu biểu: The Park Residence (giá hiện 26–32 triệu đ/m²), tỷ suất cho thuê trên 5–6%/năm; nhà phố, biệt thự liền kề cũng đang “cháy hàng” nhờ hoàn thiện hạ tầng.
• Chiến lược:
  • Với vốn đầu tư hạn chế (<2 tỷ/căn), nhà đầu tư trung và dài hạn có thể “ôm” căn 2 phòng ngủ, chờ tăng giá khi thông xe toàn tuyến.
  • Với khả năng tài chính mạnh, phân khúc nhà phố liền kề 5–8 tỷ có biên lợi nhuận 20–25% sau 2 năm (2025–2027).

2.2. Vùng Long Hậu – Cần Giuộc (Long An)

• Điểm nóng mới: Nằm trên trục ĐT826C/ĐT826E, cách ranh TP.HCM ~1–2 km, kết nối trực tiếp với Nguyễn Hữu Thọ.
• Nguồn cung khan hiếm: Hiện chỉ có duy nhất dự án THE 826 EC (15 ha, giá 35 triệu đ/m²) sắp mở bán, sát sườn KCN Long Hậu, Hiệp Phước, Làng ĐH Nam Sài Gòn.
• Tiềm năng tăng giá:
  • Hạ tầng hoàn thiện (cầu Cần Giuộc, Vàm Cỏ Đông, Vàm Cỏ Tây; đường ĐT827E; cao tốc Bến Lức – Long Thành) sẽ đẩy giá đất nền từ 35 lên 45–50 triệu đ/m² trong 1–2 năm.
  • Dự báo mức tăng 20–30% ngay sau khi thông xe các cầu liên vùng (2026–2028).
• Chiến lược:
  • Mua gom lô 100–200 m² để vừa “ăn” biên độ giá, vừa dễ triển khai phân lô, xây trọ, cho thuê kho bãi khi KCN đi vào hoạt động.
  • Hợp tác đầu tư với chủ đầu tư nhỏ lẻ, tận dụng chính sách cơ chế quỹ đất sạch, gia tăng giá trị qua san lấp, hoàn thiện pháp lý.

---

3. Phân tích rủi ro – cơ hội

Yếu tố	Cơ hội	Rủi ro
Hạ tầng	Hoàn thiện đúng tiến độ (2025–2028), thanh khoản thị trường tăng 2–3 lần	Trễ tiến độ do giải phóng mặt bằng, kéo dài chi phí tài chính
Pháp lý	Mua sản phẩm có sổ đỏ, dự án hoàn chỉnh pháp lý	Sản phẩm “bán lửng”, pháp lý chậm, gây kẹt vốn
Tài chính – Lãi suất	Lãi vay ổn định 7–8%/năm, chính sách ưu đãi cho DN đầu tư	Lãi vay đột biến, siết tín dụng bất động sản
Thanh khoản	Nhà phố, đất nền ven đường lớn dễ thanh khoản 6–9 tháng	Sản phẩm cắt lỗ, bung lỗ trên thị trường thứ cấp

• Đề xuất: Ưu tiên dòng vốn vào sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, vận hành sổ sạch; chia nhỏ khoản đầu tư để đa dạng hóa vùng trữ hàng (một phần tại Nhà Bè, một phần tại Cần Giuộc).

---

4. Chiến lược “đòn bẩy” tăng lợi nhuận

1. Đòn bẩy tài chính (Leverage): Vay tối đa 50–60% giá trị tài sản, lãi suất cố định tối đa 8%/năm, giải ngân theo tiến độ hạ tầng.
2. Phát triển giá trị gia tăng (Value-add):
   1. San lấp, nâng nền, hoàn thiện đường nội khu để tạo sản phẩm mini-land (thị trường ngách giá 40–45 triệu đ/m²).
   1. Hợp tác xây nhà trọ, kho xưởng cho thuê đón sóng KCN Hiệp Phước – Long Hậu.
3. Chiến lược thoái vốn (Exit Plan):
   1. Bán theo giai đoạn khi tuyến đường chính thông xe (2026) để tối ưu biên độ 25–35%.
   1. Giữ một phần sản phẩm loại A (mặt tiền đường lớn, 100–200 m²) làm tài sản cho thuê lâu dài, hưởng dòng thu ổn định.

---

Kết luận

Dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ lên 60 m và hàng loạt công trình kết nối đi kèm đang khơi thông hoàn toàn vùng cửa ngõ phía Nam TP.HCM. Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây là thời điểm vàng để:

• Nhóm an toàn: Khoảng 1–2 tỷ đồng, tập trung căn hộ hoàn thiện sổ đỏ (The Park Residence, các dự án lân cận Nguyễn Hữu Thọ).
• Nhóm tăng trưởng: 3–10 tỷ đồng, gom đất nền khu Long Hậu – Cần Giuộc, hưởng lợi hạ tầng, KCN, logistics.

Với chiến lược tài chính chặt chẽ, đánh giá rủi ro kỹ lưỡng và chia giai đoạn gia tăng giá trị, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đạt biên lợi nhuận 20–40% trong 2–3 năm tới, thậm chí đón sóng dài hạn sau khi Vành đai 4 hoàn thiện.

[Bài viết có tham khảo phân tích bằng công cụ AI]

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…