Đầu tư đất – kinh nghiệm phân tích tính thanh khoản với 4 cấp độ
Mục Lục
Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 3 điều kiện chính: Thanh Khoản, Lợi Nhuận, và pháp lý. Trong bài viết kỳ này, chúng ta phân tích về tính Thanh Khoản và lợi nhuận.
“Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x 2 lần hoặc x 3 lần lợi nhuận), rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất nào có thanh khoản nhanh theo lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm.
Còn đối với nhà đầu tư mới, bạn có thể cân nhắc để đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp nhà đầu tư an toàn và được bảo toàn vốn. Với nhà đầu tư mới, việc bảo toàn vốn là yếu tố quan trọng nhất. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết” – Bài viết dưới đây theo chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà, một người có kinh nghiệm đầu tư chuyên về phân khúc đất nền.
Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt?
Ví dụ: Bạn mua 1 miếng đất. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó phải gồng cho đến khi bán được đất, khi tổng kết trừ qua, cấn lại, lời nhuận chỉ bằng 0. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó. Vì vậy, với nhà đầu tư mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố quan trọng nhất cần tính đến.
Làm sao để có tính thanh khoản tốt?
Chúng ta có thể đặt câu hỏi như sau để hiểu về tính thanh khoản: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?
Để trả lời câu hỏi này, bạn có thể tham khảo một số cấp độ thanh khoản như sau:
Mức độ cấp 1: bán nhanh nhất
Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp rất rộng.
Mức độ cấp 2: bán tương đối nhanh
Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được
Mức độ Cấp 3: đất bán từ từ
Đất đón đầu hạ tầng cơ sở xây dựng từ nhà nước. Nghe có thể lạ? Bởi lẽ, đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh, nhưng sao lại vào mức độ cấp 3.
Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai, những người có sớm thông tin nhanh nhạy, họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những nhà đầu tư mới, nó đã là giá của lần mua đi bán lại, F2, F3 rồi.
Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được vào giá bán ban đầu, nên giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể các chính sách quy hoạch thay đổi, hay chậm tiến độ.
Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều nhà đầu tư ôm đất đón đầu bị ngộp, lâm vào thế kẹt.
Đón đầu hạ tầng là sân chơi dành cho Cá Mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng phần lớn nhà đầu tư mới, chưa hiểu rõ cơ chế, cứ thấy tin “đón đầu hạ tầng” này lại lao vào tham gia.
Mức độ cấp 4: Bán được là thở phào
Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó.
Thông thường những nhà đầu tư dính đất này là do hệ quy so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cứ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là nhà hàng xóm thôi. Ví dụ như nhà hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Thấy có lời. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua.
Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá?
Vì vậy, nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường, ta cần phải đưa thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Cụ thể như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào.
Khi xem xét các thông tin này, ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự thấp hơn thị trường không. Đừng so sánh với giá của 1 vài nhà hàng xóm lân cận. Mấy người khi bán đất họ hay kêu “Ông bên cạnh mới bán giá 200 triệu, tui bán có 180 triệu”. Đừng quan tâm đến câu nói này của họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của chính bạn mà đánh giá.
Cẩn thận với miếng đất quá hời, người ta vẽ ra đẹp quá mức
Có những miếng đất hoàn hảo tuyệt vời, rao bán với các yếu tố như: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Hội tụ được tuyệt đối như này là miếng đất quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.
Nhìn chung, để an toàn, cần tỉnh táo trước cám dỗ, giảm bớt lòng tham. Lòng tham làm hoa mắt. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai. Như vậy, mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là điều cần tránh trong đầu tư.
Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ: + Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản + Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên… + Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất + Trang trí cảnh quan, an ninh…
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496 Ngày cấp: 21/02/2020 Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM
Đầu tư đất – kinh nghiệm phân tích tính thanh khoản với 4 cấp độ
Mục Lục
Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 3 điều kiện chính: Thanh Khoản, Lợi Nhuận, và pháp lý. Trong bài viết kỳ này, chúng ta phân tích về tính Thanh Khoản và lợi nhuận.
“Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x 2 lần hoặc x 3 lần lợi nhuận), rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất nào có thanh khoản nhanh theo lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm.
Còn đối với nhà đầu tư mới, bạn có thể cân nhắc để đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp nhà đầu tư an toàn và được bảo toàn vốn. Với nhà đầu tư mới, việc bảo toàn vốn là yếu tố quan trọng nhất. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết” – Bài viết dưới đây theo chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà, một người có kinh nghiệm đầu tư chuyên về phân khúc đất nền.
Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt?
Ví dụ: Bạn mua 1 miếng đất. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó phải gồng cho đến khi bán được đất, khi tổng kết trừ qua, cấn lại, lời nhuận chỉ bằng 0. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó. Vì vậy, với nhà đầu tư mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố quan trọng nhất cần tính đến.
Làm sao để có tính thanh khoản tốt?
Chúng ta có thể đặt câu hỏi như sau để hiểu về tính thanh khoản: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?
Để trả lời câu hỏi này, bạn có thể tham khảo một số cấp độ thanh khoản như sau:
Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp rất rộng.
Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được
Đất đón đầu hạ tầng cơ sở xây dựng từ nhà nước. Nghe có thể lạ? Bởi lẽ, đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh, nhưng sao lại vào mức độ cấp 3.
Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai, những người có sớm thông tin nhanh nhạy, họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những nhà đầu tư mới, nó đã là giá của lần mua đi bán lại, F2, F3 rồi.
Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được vào giá bán ban đầu, nên giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể các chính sách quy hoạch thay đổi, hay chậm tiến độ.
Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều nhà đầu tư ôm đất đón đầu bị ngộp, lâm vào thế kẹt.
Đón đầu hạ tầng là sân chơi dành cho Cá Mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng phần lớn nhà đầu tư mới, chưa hiểu rõ cơ chế, cứ thấy tin “đón đầu hạ tầng” này lại lao vào tham gia.
Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó.
Thông thường những nhà đầu tư dính đất này là do hệ quy so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cứ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là nhà hàng xóm thôi. Ví dụ như nhà hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Thấy có lời. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua.
Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá?
Vì vậy, nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường, ta cần phải đưa thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Cụ thể như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào.
Khi xem xét các thông tin này, ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự thấp hơn thị trường không. Đừng so sánh với giá của 1 vài nhà hàng xóm lân cận. Mấy người khi bán đất họ hay kêu “Ông bên cạnh mới bán giá 200 triệu, tui bán có 180 triệu”. Đừng quan tâm đến câu nói này của họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của chính bạn mà đánh giá.
Cẩn thận với miếng đất quá hời, người ta vẽ ra đẹp quá mức
Có những miếng đất hoàn hảo tuyệt vời, rao bán với các yếu tố như: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Hội tụ được tuyệt đối như này là miếng đất quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.
Nhìn chung, để an toàn, cần tỉnh táo trước cám dỗ, giảm bớt lòng tham. Lòng tham làm hoa mắt. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai. Như vậy, mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là điều cần tránh trong đầu tư.
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS
Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM
Theo Ptopzy