Đợi thị trường giảm tiếp hay mua nhà ngay lúc này khi có 2 tỷ trong tay?

Trước câu hỏi “có 2 tỷ đồng nên chọn gửi tiết kiệm hay mua căn hộ chung cư đối với gia đình trẻ hiện tại chưa có nhà để ở”, ông N.M, nhà đầu tư 14 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, lãnh đạo sàn môi giới khuyến nghị: “Đây không phải là thời điểm tốt để mua chung cư”.

Ở thời điểm hiện tại, số tiền lãi từ gửi tiết kiệm cho khoản tài chính 2 tỷ đồng cao gấp đôi so với số tiền thuê căn hộ chung cư 2 phòng ngủ. Trong khi đó, nếu bỏ 2 tỷ mua chung cư giai đoạn này, người mua nhà đang phải bỏ ra khoản tiền lớn cho mức giá chạm đỉnh.

Theo ông M. phân tích, tâm lý người mua nhà luôn mong muốn có “nơi an cư” bởi “an cư mới lạc nghiệp”. Trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng, giá tăng tăng mạnh khiến người mua nhà sốt sắng tìm mua một căn đẻ ở, đề phòng tiền trượt giá.

Tuy nhiên, thực tế, nếu xét ở góc độ bài toán đầu tư, việc mua chung cư ở thời điểm này không phải sự lựa chọn tốt.

Ông M. cho rằng, nếu mua chung cư, người mua nhà đã phải trả một mức giá cao so với giá trị thực nhận. Nếu như tài chính 2 tỷ, muốn sở hữu căn hộ mới 70-80m², cách trung tâm Hà Nội 3-5km, người mua nhà phải vay từ 500-1,5 tỷ đồng. Như vậy, lãi và gốc mỗi tháng phải trả dao động từ 7-19 triệu đồng/tháng.

Nếu như mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng, số tiền bỏ thêm 200-500 triệu đồng đẻ sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ. Tuy nhiên, thời gian qua, căn hộ chung cư cũ đã tăng giá đột biến, trung bình 10-25% dù đã đi vào bàn giao từ 5-10 năm. Thậm chí có dự án chung cư đã bàn giao 14 năm, giá cũng tăng ngất ngưởng.

Nếu xét về mức độ an toàn, hệ thống báo cháy của căn hộ chung cư cũ không đảm bảo như dự án mới. Chưa kể, chất lượng công trình đã đi xuống.

Nếu xét về bài toán thanh khoản, dự kiến hơn 1 năm sau, giá chung cư chững lại hoặc đi xuống. Bởi thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung mới. Mặt khác, chính việc đẩy giá lên quá cao thời gian qua khiến tâm lý người mua nhà “chần chừ”. Vậy nếu mua chung cư thời điểm này, người mua nhà sau khó thanh khoản hoặc bán có lời.

Trường hợp đem 2 tỷ đi gửi tiết kiệm với lãi suất trung bình 8-8,5%, ví dụ như VPBank đang có mức lãi suất tiền gửi định kỳ 6 tháng là 8.2%/năm và 12 tháng là 8,5%/năm; trong khi đó, TPBank, mức lãi suất dao động 7,5-7,9%/năm. Với 2 tỷ, người mua nhà nhận trung bình 13 triệu đồng tiền lãi/ tháng. Số tiền này dư để thuê căn nhà 70-80m². Cụ thể, mức giá thuê căn hộ 64m² tại khu đô thị Vinhomes Smart City chỉ từ 8-10 triệu đồng. Giá cho thuê căn hộ khu vực trung tâm Mỹ Đình chỉ dao động 8 -12 triệu đồng/căn, dành cho loại hình bình dân.

Như vậy, gửi tiết kiệm thời điểm này, người mua nhà có dòng tiền trang trải cho tiền thuê.

Ông M. khuyến nghị, nên đợi trung bình 6 tháng sau, hoặc cuối năm 2023, thị trường có thể đảo chiều. Một số loại hình như căn hộ, nhà đất, đất nền, đất thổ cư có thể rơi vào tình trạng bán tháo. Với 2 tỷ đồng, cộng thêm sử dụng đòn bảy tài chính, người mua nhà có rất nhiều cơ hội để lựa chọn như mua đất nền, đất thổ cư giá rẻ. Nếu đợi chờ trong vòng 2-3 năm, người mua nhà có thể thu lời 30-50% giá trị bỏ ra.

“Ví dụ như có 2 tỷ, nếu thị trường cắt lỗ, người mua nhà đủ sức mua 2 lô đất vùng ven giá rẻ. Họ vẫn nên thuê chung cư. Sau 3 năm sau, thị trường phục hồi, họ chỉ cần bán đất đã có khoản lời tốt. Thay vì vội vàng bỏ tiền ra mua chung cư. Thực tế, năm 2010, rất nhiều người bỏ ra tiền tỷ để mua chung cư vì khi đó chung cư sốt lắm. Nhưng đến 2011, giá chung cư đã hạ nhiệt. Thậm chí 5-7 năm sau, người mua chung cư vẫn bán không có lời”, ông M. nói thêm.

Động thái của các nhà đầu tư “khôn ngoan” khi thị trường bất động sản nhiều biến động

Thị trường bất động sản nhiều khu vực đã có mức giá giảm sâu. Song, các nhà đầu nắm giữ tiền mặt thời điểm này, có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng hưởng lãi suất và chờ đợi thị trường có mức giá hời hơn.

Sau thời gian thị trường bất động sản diễn biến sôi động, nửa năm trở lại đây, không khí u ám bao trùm toàn thị trường. Theo đó, lượng thanh khoản sụt giảm nhanh chóng, giá đất nền cũng có xu hướng đi xuống.

Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong Quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý trước. Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa – Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Tuy nhiên, trước áp lực tài chính khi sử dụng đòn bẩy, thực tế, một bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá khoảng 20 – 30% nhằm thoát hàng. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, trước đây, thị trường bất động sản sôi động, nhiều nhà đầu tư lấy lợi nhuận có được để tiếp tục đầu tư các thương vụ khác. Bên cạnh đó, tình trạng nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản khá phổ biến hiện nay.

Theo ông Quang, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay sản phẩm hình thành trong tương lai. Ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thanh khoản vẫn kém.

Ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, thị trường bất động rất nhiều năm mới gặp bối cảnh khó khăn. Không chỉ về nguồn cung, thanh khoản, mà cả về giá bán cũng như lực lượng lao động tham gia thị trường.

“Với những thị trường thứ cấp có tính sốt nóng trong giai đoạn vừa rồi khiến thị trường tăng trưởng 60 – 80%, cá biệt 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều hạ tầng hỗ trợ, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia thị trường đa số là đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% tôi cho là vẫn nên cân nhắc”, ông Duy nói.

Vị chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư có kinh nghiệm cần có sự phân tích, đánh giá một cách khách quan. Với những sản phẩm sơ cấp, mức chiết khấu 30% được cho là ổn. Còn liên quan tới câu chuyện liệu bất động sản đã chạm đáy chưa, chuyên gia cho biết, xét trong phạm vi đáy của thị trường sẽ theo chu kỳ.

Thị trường bất động sản chững lại, mức giá giảm mạnh được cho là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Song, những nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm lâu năm lại có động thái khác.

Anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, thị trường trầm lắng, mức giá cũng đã dễ chịu hơn so với thời điểm sốt. Dù nắm tiền mặt trong tay, song, anh vẫn không cho đây là thời điểm tốt để mua vào bất động sản.

“Những mảnh đất có lãi tôi đã bán hết đi từ thời điểm thị trường còn sốt. Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao, chắc chắn thời gian tới các nhà đầu tư dùng đòn bẩy bán ra, mức giá sẽ còn giảm nữa”, anh Hải nói.

Theo nhà đầu tư này, trong bối cảnh lãi suất tăng, anh và nhóm đầu tư của anh đều đem tiền mặt gửi ngân hàng để hưởng lợi nhuận, cũng là cách để an toàn cho dòng tiền hiện tại.

“Thị trường còn nhiều biến động, nên trong lúc chờ đợi tôi gửi vào ngân hàng và chỉ giữ lại một lượng tiền mặt không quá lớn. Thị trường dù xuất hiện tín hiệu tốt cũng sẽ chưa đảo chiều ngay mà cần thời gian thẩm thấu. Nên tôi và nhóm đầu tư vẫn quan sát chờ đợi thị trường, có diễn biến tích cực sẽ dùng tiền để mua, còn lúc này thì chưa nên vội vã xuống tiền”, anh Hải nói.

Anh Nguyễn Tiến Quang, Giám đốc một phòng giao dịch tại Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình thanh lọc. Nhiều nhà đầu tư tiếp tục có động thái theo dõi chưa muốn xuống tiền ngay.

“Thực tế, nhiều nhà đầu tư vẫn đang nắm giữ tiền mặt, nhưng trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường nhiều biến động, họ sẽ gửi vào ngân hàng vừa được hưởng lãi suất vừa giữ an toàn cho vốn và chờ đợi thị trường tốt hơn. Thời điểm này, người nào giữ tiền mặt là chiến thắng, bởi không ít nhà đầu tư thời gian trước đó vội vã tham gia thị trường, hiện nay dù chấp nhận cắt lỗ nhưng cũng khó bán”, anh Quang nói.

Theo ông Duy, thị trường sẽ mất từ 1,5 năm đến 2 năm để có sự điều chỉnh và đang ở trong 1/3 của giai đoạn điều chỉnh đầu tiên. “Tôi kỳ vọng trong 1-1,5 năm thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất định để đạt sự ổn định cao hơn. Chính vì vậy, điểm tạo đáy của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích luỹ. Có thể trong 1-1,5 năm nữa, thị trường sẽ có sự phục hồi về mặt thanh khoản khi tín dụng được nới lỏng”, ông Duy nói.

Ông Duy cho rằng, trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt: “Những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới, chỉ cần 1-2 thương vụ là có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã tham gia thị trường thường xuyên”.

Triệu Vương & Minh Tâm/ Nhịp sống thị trường

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…