Giá nhà vẫn ‘chây ì’ dù giao dịch thấp kỷ lục

Trong bối cảnh tâm lý “phòng thủ” lên ngôi, các doanh nghiệp bất động sản đang tìm đủ mọi cách để thuyết phục người mua xuống tiền. Tuy nhiên, như một “luật bất thành văn”, rất ít chủ đầu tư có động thái giảm giá bán nhà, dù chấp nhận cắt một phần lợi nhuận.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 giảm 89% so với cùng kỳ quý trước, chỉ đạt khoảng 990 căn và tỷ lệ hấp thụ ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, nguyên nhân chính là bởi giá quá cao.

Chấp nhận cắt giảm lợi nhuận

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ có 31 dự án căn hộ mở bán sản phẩm ra thị trường, trong đó có 6 dự án mở bán mới, 25 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Nguồn cung mới toàn thị trường khoảng 4.783 sản phẩm, giao dịch thành công 2.531 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 52%. Sức cầu trên thị trường thấp, tỷ lệ hấp thụ bình quân ở các dự án chỉ ở mức 25 – 60%.

Tương tự, tại Hà Nội và vùng phụ cận, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường cũng ở mức rất thấp, chỉ đạt 35,6% nguồn cung. Trong số 68 dự án căn hộ bán sản phẩm ra thị trường trong 9 tháng, tổng nguồn cung khoảng 3.996 sản phẩm, chỉ có khoảng 1.408 sản phẩm giao dịch thành công.

Thanh khoản xuống thấp, để bán được hàng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tung ra các gói ưu đãi “khủng”, như mua nhà tặng đất, hỗ trợ lãi suất, cam kết thuê lại lợi nhuận cao, tặng kèm gói nội thất, trả lãi cho các khoản thanh toán trước hạn, tăng chiết khấu cho khách quen…

Anh Đặng Quang Trung, đại diện văn phòng môi giới ở TP.Thủ Đức cho biết hầu hết dự án tại TP.HCM đang được các chủ đầu tư lớn như Novaland, Địa ốc Phú Long, FIFA Investment, Nam Long Group… lên kế hoạch để mở bán trong quý cuối năm với những chương trình ưu đãi lớn.

Giao dịch nhà đất đang rất chậm nhưng giá bán vẫn liên tục tăng.

Các chương trình ưu đãi liên tiếp được tung ra cho thấy các doanh nghiệp đang sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận để mong bán được hàng, tạo thanh khoản. Bởi, trong bối cảnh dòng tín dụng tắc nghẽn, dòng tiền từ kênh bán hàng gần như là giải pháp khả dĩ nhất hiện tại.

“Để đảm bảo dòng tiền hoạt động, nhiều doanh nghiệp đang chấp nhận cắt giảm một phần lợi nhuận. Đây là thời điểm thích hợp để người mua nhà ở thực cân nhắc xuống tiền mua nhà bởi nhiều chính sách ưu đãi có lợi đang được áp dụng”, anh Trung nói.

Nhưng quyết không giảm giá

Dù tung hàng loạt chính sách ưu đãi khủng để “chiều” khách, nhưng có một nghịch lý đang xảy ra là các doanh nghiệp quyết không giảm giá, thậm chí còn tăng. Ở TP.HCM, theo VARS, giá bán nhà đất trên thị trường sơ cấp (giá chủ đầu tư tung ra thị trường) tăng bình quân 5 – 8%, riêng khu Đông tăng 12 – 16%.

Giá đất nền tại Hà Nội 9 tháng năm 2022 tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ 2021, tăng khoảng 5% so với hồi đầu năm. Một số khu vực ven trung tâm Hà Nội như huyện Mê Linh, Thường Tín… giá đất nền cũng đẩy lên khoảng 100 triệu đồng/m².

Giải mã cho “nghịch lý” trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sự tăng giá của một số khu vực là do một số sàn giao dịch, môi giới bất động sản đói doanh thu tranh thủ làm giá, tạo sóng, gây thu hút để chốt bán, ăn phí hoa hồng. Trong khi đó, những người có ý định bán nhà, khi thấy môi giới rao bán giá cao, sợ bán “hớ” nên cũng rao cao hơn.

“Điều này dẫn đến tình trạng “giá cao chồng giá cao”, “sốt đất từ miệng cò”, “tăng giá ảo”… Chứ còn toàn cảnh thị trường, chỉ có bất động sản công nghiệp giữ được doanh thu tốt, đa số các phân khúc khác đều có dấu hiệu chững lại cả về giá, thanh khoản”, ông Đính phân tích.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, lý giải việc các doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá là bởi bản chất của các chương trình khuyến mãi hiện tại là hướng tới những người mua nhà có sẵn tiền, thay vì mang gửi ngân hàng thì trả tiền mua nhà sớm.

Việc tăng khuyến mãi nhưng không giảm giá nhà cũng là một “thông điệp ngầm” để doanh nghiệp bất động sản khẳng định đây là các chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ không phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng hay bán tháo.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) chia sẻ với Vnbusiness rằng, chính sách giá bán đã được doanh nghiệp cân đối trước khi mở bán. Nếu giảm giá sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chủ đầu tư.

Đồng thời, giảm giá cho khách mua mới cũng là không công bằng với những khách mua trước đó. Chưa kể, theo đại diện doanh nghiệp trên, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực tăng cầu buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán từ một tháng sang ba tháng…

Hưng Nguyên/ Vnbusiness

---