“Góc khuất” đấu giá đất: Những lỗ hổng pháp lý (Kỳ 4)
Những tiêu cực liên quan đến hoạt động đấu giá đất thời gian qua có nguyên nhân đáng kể từ những lỗ hổng trong các quy định pháp luật hiện hành.
Như DĐDN đã thông tin, thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương có nhiều bất cập, trong đó có việc giá đất bị đẩy lên quá cao qua các cuộc đấu giá, gây sốt đất ở nhiều nơi. Ngoài các sự việc trên, dư luận cũng từng chứng kiến những vụ việc khiến cả người trúng đấu giá và cán bộ rơi vào vòng lao lý.
Liên quan đến nội dung trên, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có nội dung trao đổi với PGS.TS. Doãn Hồng Nhung –Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học QGHN, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung – Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN
Sự bất cập của một số quy định pháp luật là nguyên nhân chính dẫn đến những tiêu cực trong đấu giá đất thời gian qua, quan điểm của bà như thế nào?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Thực tế hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá đất hiện nay cho thấy còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn trong các nội dung như xác định giá khởi điểm khi đấu giá đất, quy định về tỷ lệ đặt cọc dựa trên giá khởi điểm, cơ quan chịu trách nhiệm chính trong hoạt động đấu giá đất,…
Có thể dẫn ra một số nội dung điển hình như đang tồn tại xung đột pháp luật giữa pháp luật về đấu giá tài sản và Luật Đất đai, cụ thể: Nghị định 43/2014 đã quy định “Tổ chức phát triển quỹ đất” trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng “tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”.
Trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản quy định “Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản” có trách nhiệm “Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá”.
Một vấn đề nữa là hiện theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.
Bên cạnh đó, hạn chế liên quan đến quy định về tỷ lệ cọc đối đa áp dụng trong đấu giá đất là 20% mức giá khởi điểm trong một số trường hợp có thể còn chưa hợp lý.
Chẳng hạn như tại phiên đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 vừa qua, sau đó doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng tiền dẫn đến rất nhiều hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản và chứng khoán.
– Thực tế việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để “dìm giá” đất trong đấu giá nhằm trục lợi rất phổ biến trong thời gian qua. Giải pháp khắc phục tình trạng trên là gì thưa bà?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Đầu tiên, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Đặc biệt, nếu cần thiết cần nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương nhằm đảm bảo xác định được mức giá khởi điểm sát với giá thị trường nhất.
Bên cạnh đó, các quy định “kỹ thuật” liên quan trực tiếp đến hoạt động đấu giá cũng cần sớm được xem xét, sửa đổi một cách phù hợp.
Cụ thể, tại Điều 40 Luật Đấu giá quy định có bốn hình thức đấu giá, gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến.
Như vậy, để tránh hiện tượng thay phiếu, lộ giá thì cần áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá công khai, khách quan và có chứng cứ kiểm tra giám sát.
Phiên đấu giá đất “lịch sử” tại Thủ Thiêm đến nay, một trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đã tuyên bố bỏ cuộc, chấp nhận mất 600 tỷ đồng tiền cọc
Đặc biệt, ngay cả với hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cũng cần sớm có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, không xảy ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết quả đấu giá. Do đó, chúng ta cần quy định về đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát.
Hiện nay, theo quy định tại Điều 77, Điều 79 Luật Đấu giá tài sản thì Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản”.
– Vậy còn với trường hợp ngược lại, tức cố tình đẩy giá trúng đấu giá đất lên cao rồi bỏ cọc, theo bà cần được xem xét với góc độ pháp lý ra sao?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Liên quan đến nội dung này, có thể thấy, hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định về đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
Bên cạnh đó, một số quy định khác cũng có thể vô tình tạo điều kiện cho việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá ảo để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính, nhất là quy định về mức đặt cọc bằng 20% giá khởi điểm đấu giá đất.
Theo đó, trong thời gian tới, chúng ta có thể nghiên cứu để quy định về tiền đặt cọc, tiền đặt trước đảm bảo thống nhất của Luật Đấu giá tài sản, Bộ luật Dân sự và Luật Đấu thầu. Chẳng hạn như ngoài việc phải nộp tiền đặt cọc, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất khi có đủ tiền trong tài khoản hoặc có tổng tài sản cao hơn mức đang đấu giá, hay có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Khi tiến hành đấu giá, cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để không thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư, tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các “khu đất vàng”.
Việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013.
“Góc khuất” đấu giá đất: Những lỗ hổng pháp lý (Kỳ 4)
Những tiêu cực liên quan đến hoạt động đấu giá đất thời gian qua có nguyên nhân đáng kể từ những lỗ hổng trong các quy định pháp luật hiện hành.
Như DĐDN đã thông tin, thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương có nhiều bất cập, trong đó có việc giá đất bị đẩy lên quá cao qua các cuộc đấu giá, gây sốt đất ở nhiều nơi. Ngoài các sự việc trên, dư luận cũng từng chứng kiến những vụ việc khiến cả người trúng đấu giá và cán bộ rơi vào vòng lao lý.
Liên quan đến nội dung trên, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có nội dung trao đổi với PGS.TS. Doãn Hồng Nhung – Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học QGHN, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Sự bất cập của một số quy định pháp luật là nguyên nhân chính dẫn đến những tiêu cực trong đấu giá đất thời gian qua, quan điểm của bà như thế nào?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Thực tế hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá đất hiện nay cho thấy còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn trong các nội dung như xác định giá khởi điểm khi đấu giá đất, quy định về tỷ lệ đặt cọc dựa trên giá khởi điểm, cơ quan chịu trách nhiệm chính trong hoạt động đấu giá đất,…
Có thể dẫn ra một số nội dung điển hình như đang tồn tại xung đột pháp luật giữa pháp luật về đấu giá tài sản và Luật Đất đai, cụ thể: Nghị định 43/2014 đã quy định “Tổ chức phát triển quỹ đất” trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng “tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”.
Trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản quy định “Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản” có trách nhiệm “Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá”.
Một vấn đề nữa là hiện theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.
Bên cạnh đó, hạn chế liên quan đến quy định về tỷ lệ cọc đối đa áp dụng trong đấu giá đất là 20% mức giá khởi điểm trong một số trường hợp có thể còn chưa hợp lý.
Chẳng hạn như tại phiên đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 vừa qua, sau đó doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng tiền dẫn đến rất nhiều hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản và chứng khoán.
– Thực tế việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để “dìm giá” đất trong đấu giá nhằm trục lợi rất phổ biến trong thời gian qua. Giải pháp khắc phục tình trạng trên là gì thưa bà?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Đầu tiên, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Đặc biệt, nếu cần thiết cần nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương nhằm đảm bảo xác định được mức giá khởi điểm sát với giá thị trường nhất.
Bên cạnh đó, các quy định “kỹ thuật” liên quan trực tiếp đến hoạt động đấu giá cũng cần sớm được xem xét, sửa đổi một cách phù hợp.
Cụ thể, tại Điều 40 Luật Đấu giá quy định có bốn hình thức đấu giá, gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến.
Như vậy, để tránh hiện tượng thay phiếu, lộ giá thì cần áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá công khai, khách quan và có chứng cứ kiểm tra giám sát.
Đặc biệt, ngay cả với hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cũng cần sớm có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, không xảy ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết quả đấu giá. Do đó, chúng ta cần quy định về đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát.
Hiện nay, theo quy định tại Điều 77, Điều 79 Luật Đấu giá tài sản thì Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản”.
– Vậy còn với trường hợp ngược lại, tức cố tình đẩy giá trúng đấu giá đất lên cao rồi bỏ cọc, theo bà cần được xem xét với góc độ pháp lý ra sao?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Liên quan đến nội dung này, có thể thấy, hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định về đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
Bên cạnh đó, một số quy định khác cũng có thể vô tình tạo điều kiện cho việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá ảo để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính, nhất là quy định về mức đặt cọc bằng 20% giá khởi điểm đấu giá đất.
Theo đó, trong thời gian tới, chúng ta có thể nghiên cứu để quy định về tiền đặt cọc, tiền đặt trước đảm bảo thống nhất của Luật Đấu giá tài sản, Bộ luật Dân sự và Luật Đấu thầu. Chẳng hạn như ngoài việc phải nộp tiền đặt cọc, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất khi có đủ tiền trong tài khoản hoặc có tổng tài sản cao hơn mức đang đấu giá, hay có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Khi tiến hành đấu giá, cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để không thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư, tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các “khu đất vàng”.
Việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013.
– Vâng, xin cảm ơn bà!
Theo: Lê Sáng (Diễn đàn Doanh nghiệp)