Trong báo cáo chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Cụ thể, theo VNDirect, 3 nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định.

Thứ nhất, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0 – 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Do vậy, VNDirect kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng ~11%/năm, khác với mức đỉnh là 13-14%/năm, đem lại kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.

Thứ hai, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.

Tính đến cuối quý III/2023, 67 dự án tại TP. Hồ Chí Minh đã được tháo gỡ (tương đương 37,2% trong số 180 dự án cần tháo gỡ ban đầu).

Con số dự án được tháo gỡ ấn tượng hơn ở tại Hà Nội với 419 dự án được tháo gỡ (tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu).

Trong quý IV/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG)… Điều này giúp tâm lý thị trường bất động sản cải thiện.

Ngoài ra, ba luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc từ năm 2025.

Thứ ba, những thách thức về nguồn vốn trong thời gian qua đã giảm bớt hơn thời gian trước, các doanh nghiệp đã tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.   

VNDirect cho biết, trước những bất ổn của thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng.

Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Bên cạnh những nỗ lực chủ động tái cơ cấu của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, thì các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.

Sự thận trọng luôn được ưu tiên hàng đầu đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong một thị trường có nhiều yếu tố bất ổn.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập.

Theo kinhtemoitruong.vn

Có sẵn tiền nên đầu tư bất động sản lúc này?

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đều đã được thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo các chuyên gia, lúc này là thời điểm “vàng” để đầu tư bất động sản, song các chuyên gia lưu ý, cần lựa chọn phân khúc và cũng cần tính toán thêm một số yếu tố khác mới có thể mang lại khả năng sinh lời.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đánh dấu cho sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới. Có thể gọi thời điểm này là “đáy” và đang bước dần lên một thời kỳ mới. Khi đã xác định được “đáy” của thị trường bất động sản , những nhà đầu tư có sẵn tiền nên mua vào.

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6

Tuy nhiên, theo ông Quê, thị trường hiện chia thành 3 dạng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư có tiền 100% thì thời điểm này nên mua bất động sản. Song, với những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì thời điểm này không phù hợp đầu tư bởi thanh khoản vẫn kém, ít nhất trong một năm tới.

Với những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải, khoảng 30-50% và vẫn có phương án ra hàng được trong thời gian ngắn 3-6 tháng, vẫn đảm bảo mức lãi vốn khoảng 10-30%, thì đã vào thị trường từ đầu năm 2023.

Do vậy, cũng khó nói thời điểm này đã phù hợp đầu tư hay chưa, mà nó còn phụ thuộc vào vấn đề tài chính, kinh nghiệm của từng nhà đầu tư và tùy từng phân khúc”, ông Quê phân tích.

Chủ tịch Tập đoàn G6 phân tích, thời điểm hiện nay chưa nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, lý do để có thể lãi sẽ mất thời gian rất dài. Hay với chung cư , thời điểm này mua để cho thuê thì giá đã ở mức cao quá, thời gian thu hồi vốn khoảng trên dưới 25 năm. Còn mua chung cư để “lướt” lại không phù hợp.

“Với sản phẩm shophouse, khối đế… tình trạng cũng tương tự, khả năng cho thuê để thu hồi vốn cũng mất thời gian dài. Còn với bất động sản công nghiệp, đầu tư rồi cho thuê hoặc bán lại, dư địa vẫn còn nhưng không còn “màu mỡ” như giai đoạn 2018-2023 bởi giá đã cao”, ông Quê cho hay.

Tuy nhiên, khi đầu tư đón đầu giai đoạn này, lãnh đạo Tập đoàn G6 lưu ý, nhà đầu tư cần chú ý đến vấn đề quy hoạch. Vì vậy, chỉ nên mua bất động sản ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin.

“Khi chọn vị trí sản phẩm đầu tư nên gắn với dân cư hay nghỉ dưỡng. Nếu bất động sản mà không gắn những yếu tố này thì chỉ là đầu cơ, đầu tư “lướt sóng”, rủi ro cho nhà đầu tư khi muốn thanh khoản là rất khó”, ông Quê lưu ý.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam – phân tích, Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm tiệm cận giá đất thị trường.

Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình từ đất nền, đất nông nghiệp, khu công nghiệp đều có khả năng điều chỉnh tăng vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Vấn đề này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên. Cùng với đó, giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng.

Theo ông Tuấn, sau 1/1/2025, cả 3 luật có hiệu lực, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này.

Ông Dương Quốc Thủy – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Cần Thơ – cho rằng, nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm bất động sản có giá trị thực. Sản phẩm đảm bảo về tính pháp lý và phù hợp khả năng tài chính của mình.

Các phân khúc có thể lựa chọn là căn hộ trung tâm tại các thành phố lớn, đất nền có sổ đỏ tại các vùng trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.

Theo Ngọc Mai Tiền Phong

---

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…

Theo dõi các kênh khác của 2Cs:

• Facebook: https://www.facebook.com/2Cs.vn/
• Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRN5cXOc9Ui5k5DeHVRz_zw
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@2cs.vn.official

Liên hệ admin để được hỗ trợ: 0377907197 (zalo/viber)