Bất động sản công nghiệp có thực sự ở thế ‘rỗng chân tường’?

Không ít báo cáo nghiên cứu chỉ ra, bất động sản công nghiệp sau thời gian phát triển đang rơi vào thế “rỗng chân tường” vì thiếu yếu tố dẫn dắt và động lực tăng trưởng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, đây vẫn là phân khúc có dư địa lớn, với sự dịch chuyển đúng hướng.

Lý do đầu tiên khiến bất động sản công nghiệp bị đánh giá “rỗng chân tường”, thiếu tính vững chắc là dòng vốn ngoại (FDI) có dấu hiệu chậm lại. Cụ thể, theo VNDirect vốn đăng ký mới vào phân khúc này trong 2 quý cuối năm 2022 giảm hàng chục điểm % so với cùng kỳ năm 2021.

Dịch chuyển đúng hướng

Dòng vốn ngoại chậm lại là sự thật, nhưng theo chuyên gia, đây là điều đã được dự báo từ trước, không chỉ vì những biến động của kinh tế toàn cầu, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, mà còn bởi xu hướng dịch chuyển từ “may sẵn” sang “may đo” của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Một trong những minh chứng nổi bật nhất cho sự dịch chuyển từ số lượng sang chất lượng của bất động sản công nghiệp thời qua là sự hiện diện của loạt dự án tỷ USD đến từ các nền kinh tế hàng đầu, điển hình là LEGO.

Đầu tháng 11 vừa qua, “gã khổng lồ” đồ chơi đến từ Đan Mạch đã chính thức khởi công xây dựng nhà máy trị giá 1 tỷ USD tại Bình Dương. Đây là dự án kỷ lục, nằm trong chiến lược mở rộng mạng lưới chuỗi cung ứng của doanh nghiệp Bắc Âu.

Nhà máy mới của LEGO dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2024, tạo việc làm cho 4.500 người trong vòng 15 năm tới, 100% lao động là các nhân công địa phương có tay nghề cao, vận hành các thiết bị công nghệ hiện đại nhằm đảm bảo mỗi viên lego được sản xuất có độ chính xác bằng 1/10 độ dày của một sợi tóc.

Bất động sản công nghiệp vẫn đang là “điểm sáng” lớn trên thị trường bất động sản.

Trong suốt 1 thập kỷ qua, trên đà lớn mạnh của nền kinh tế, việc đón các dự án tỷ USD, thậm chí chục tỷ USD không còn quá lạ lẫm với Việt Nam. Tuy nhiên, một dự án tỷ USD với cam kết số 1 là “phát thải bằng 0” thì dường như là rất hiếm hoi, nếu không muốn nói là lần đầu tiên.

Nếu sự hiện diện của LEGO như một làn gió mới, thì kế hoạch nâng vốn đầu tư của Samsung tại Việt Nam lên 20 tỷ USD trong thời gian tới (tập trung vào lĩnh vực trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn) lại là minh chứng cho thấy tiềm năng và dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp.

Như Vnbusiness đưa tin vào đầu tuần qua, Samsung vừa “chốt đơn” FDI năm 2022 khi khánh thành Trung tâm R&D tại Hà Nội, với quy mô 220 triệu USD. Việc này giúp Samsung trở thành doanh nghiệp FDI đầu tiên xây dựng trung tâm riêng, chuyên về nghiên cứu và phát triển quy mô lớn tại Việt Nam.

Trong thời gian tới, Samsung có kế hoạch nâng tầm vị thế của Việt Nam vượt qua vai trò là cứ điểm sản xuất toàn cầu để trở thành cứ điểm chiến lược về nghiên cứu và phát triển của Samsung trên toàn cầu.

Tháo gỡ các điểm nghẽn

Ông Roh Tae Moon, Tổng giám đốc Samsung Điện tử, kỳ vọng: “Trung tâm R&D Samsung sẽ trở thành cái nôi nuôi dưỡng nhân tài công nghệ thông tin ưu tú của Việt Nam và là nơi sản sinh ra những công nghệ hàng đầu thế giới, trở thành nguồn lực nâng cao năng lực cạnh tranh công nghiệp của Việt Nam”.

Một điểm cần nói thêm, dù số vốn đăng ký mới giảm, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những phân khúc thu hút FDI lớn nhất toàn ngành bất động sản. Bên cạnh LEGO, Samsung, bất động sản công nghiệp cũng đón hàng loạt dự án chất lượng cao khác.

Điển hình như vào tháng 7/2022, công ty TNHH Indochina Kajima Development – liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Mỹ) tổ chức ra mắt hệ thống Core5 Việt Nam (www.c5ip.vn), đồng thời công bố đầu tư 1 tỷ USD vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.

Hay Capita Land Development (CLD) cũng cam kết đầu tư 1 tỷ USD để phát triển khu công nghiệp, khu hậu cần và khu đô thị đầu tiên của CLD ở Việt Nam. Được biết, công ty này sẽ xây dựng nhà xưởng và nhà kho trên quy mô 13,4 ha tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, tỉnh Long An.

Có thể thấy, trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, bất động sản công nghiệp không thể tránh khỏi những tác động tiêu cực, tuy nhiên phân khúc này vẫn đang cho thấy sự ổn định và chuyển dịch đúng hướng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá các nguồn vốn mới đổ vào khu công nghiệp Việt Nam năm 2022 đang có xu hướng phát triển theo hai nhánh. Thứ nhất là các ngành sản xuất và thứ hai là hậu cần phụ trợ, tức khu công nghiệp hỗ trợ cho sản xuất, logistics.

Với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc… và cả nhóm các nhà đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu cũng đã lần lượt xuất hiện tại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Dù đang có sự chuyển dịch đúng hướng, sự chậm lại của dòng vốn ngoại không hoàn toàn đáng lo, nhưng không thể phủ nhận bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tồn tại không ít những điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Báo cáo của VNDirect dự báo thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam – Bắc, bởi những vướng mắc về pháp lý. Với nguồn cung mới hạn chế trong một năm qua, giá thuê đất khu công nghiệp đang tăng mạnh.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung mới đất công nghiệp được dự báo khan hiếm cả hai miền Nam và Bắc trong thời gian tới, VNDirect cho rằng phân khúc bất động sản này còn chịu áp lực cạnh tranh gia tăng trong việc thu hút vốn FDI với các nước trong khu vực ASEAN, đặc biệt là Indonesia.

Theo đó, để tiếp tục xây chắc nền móng, tạo điểm tựa bứt phá cho bất động sản công nghiệp, bên cạnh thúc đẩy dịch chuyển từ “may sẵn” sang “may đo”, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Trong khi các doanh nghiệp cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn, từ đó sẵn sàng “dọn ổ đón đại bàng”.

Theo Hưng Nguyên

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…