Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận sẽ hồi phục từ quý 3/2023
Mục Lục
Không cần giải cứu thị trường BĐS
Dự báo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Group cho rằng, nguồn cung mới của tất cả phân khúc sẽ giảm so với năm ngoái. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến.
Theo ông Phạm Lâm, nguồn cung đất nền vẫn chủ yếu tập trung ở Long An và Bình Dương. Đồng Nai sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà phố và biệt thự, kế đến là Bình Dương và TP.HCM. Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel vẫn tập trung phần lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu.
“Sức cầu căn hộ đã giảm từ giữa năm 2022. Dự báo lượng tiêu thụ của phân khúc này sẽ có khởi sắc nhất định vào quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào BĐS được tháo gỡ. Căn hộ có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể trong năm nay”, ông Phạm Lâm nhận định.
Về thực trạng thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS đang khó khăn khi sức mua và thanh khoản giảm, thiếu dòng tiền, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp…Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở.
“Không cần giải cứu thị trường lẫn doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật để tạo điều kiện cho thị trường tự điều tiết. Khi đó, doanh nghiệp sẽ chủ động tái cơ cấu, giảm giá nhà. Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu, người mua ở thực để kích cầu và hỗ trợ thị trường phục hồi”, ông Châu nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Đề xuất bỏ bảo lãnh ‘bán nhà trên giấy’ vì làm tăng giá, chỉ lợi ngân
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề xuất xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với lý do có một số bất cập, hạn chế.
Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.
Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh này hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.
Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị “rủi ro”.
Ngoài ra, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
Chẳng hạn, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.
HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Bởi thực tế, 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định.
Trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.
Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.
Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” để góp phần làm giảm giá thành, qua đó giúp kéo giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận sẽ hồi phục từ quý 3/2023
Mục Lục
Không cần giải cứu thị trường BĐS
Dự báo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Group cho rằng, nguồn cung mới của tất cả phân khúc sẽ giảm so với năm ngoái. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến.
Theo ông Phạm Lâm, nguồn cung đất nền vẫn chủ yếu tập trung ở Long An và Bình Dương. Đồng Nai sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà phố và biệt thự, kế đến là Bình Dương và TP.HCM. Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel vẫn tập trung phần lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu.
“Sức cầu căn hộ đã giảm từ giữa năm 2022. Dự báo lượng tiêu thụ của phân khúc này sẽ có khởi sắc nhất định vào quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào BĐS được tháo gỡ. Căn hộ có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể trong năm nay”, ông Phạm Lâm nhận định.
Về thực trạng thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS đang khó khăn khi sức mua và thanh khoản giảm, thiếu dòng tiền, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp…Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở.
“Không cần giải cứu thị trường lẫn doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật để tạo điều kiện cho thị trường tự điều tiết. Khi đó, doanh nghiệp sẽ chủ động tái cơ cấu, giảm giá nhà. Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu, người mua ở thực để kích cầu và hỗ trợ thị trường phục hồi”, ông Châu nói.
Đề xuất bỏ bảo lãnh ‘bán nhà trên giấy’ vì làm tăng giá, chỉ lợi ngân
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề xuất xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với lý do có một số bất cập, hạn chế.
Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.
Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh này hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.
Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị “rủi ro”.
Ngoài ra, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
Chẳng hạn, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.
HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Bởi thực tế, 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định.
Trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.
Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.
Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” để góp phần làm giảm giá thành, qua đó giúp kéo giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Trang: 1 2