Đặt cọc là một trong những yêu cầu không thể thiếu trong giao dịch mua bán đất. Điều này có thể giúp cho cả hai bên giữ đúng cam kết, hạn chế tình trạng phá vỡ thỏa thuận. Tuy nhiên, trong quá trình đặt cọc mua đất, người mua cần chú ý để tránh rơi vào các thủ đoạn lừa đảo khiến mất tiền mà đất không được nhận.
Mục Lục
1. Những rủi ro mà người mua có thể mắc phải khi đặt cọc mua đất
Hiện nay, giao dịch đất đai đang là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít trường hợp người mua đất đã mắc phải “bẫy” đặt cọc. Điển hình như:
👉 Đặt cọc nhưng không nhận được đất
Đây là tình trạng không ít người gặp phải. Theo đó, thông thường, sau khi đã đạt được thỏa thuận mua bán đất, người mua sẽ tiến hành đặt cọc mua đất với một khoản tiền nhất định cho người bán. Sau một khoảng thời gian, hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền.
Tuy nhiên, tới thời hạn ký hợp đồng như đã giao hẹn từ trước, người bán đột nhiên biến mất, không thể liên lạc hay gặp được hoặc có thể liên lạc nhưng lại đưa ra rất nhiều lý do để không ký hợp đồng, không giao đất,…
Trong trường hợp người bán không thể liên lạc được, nhiều khả năng số tiền đặt cọc mua đất bị mất và khó có thể khắc phục. Với trường hợp vẫn tìm được người bán nhưng cố tình không thực hiện thỏa thuận, người mua có thể thực hiện khởi kiện song điều này vừa tốn kém về kinh tế, vừa mất thời gian mà hiệu quả chưa chắc đã đạt được.
Nguyên nhân của tình trạng này là trước khi đặt cọc, người mua không tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất còn người bán đã chủ ý lừa đảo, đưa ra giấy tờ giả mạo khiến cho người mua bị lừa.
Cũng có thể giữa hai bên có quan hệ quen biết nên không cần tìm hiểu kỹ, không sử dụng các loại giấy tờ có công chứng mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau. Lúc này, kể cả có liên lạc và gặp được người bán cũng rất khó giải quyết và nhiều khả năng sẽ mất tiền.
👉 Lừa bán đất của người khác nhằm mục đích lấy tiền cọc
Trường hợp này xảy ra khi người mua không gặp được chính chủ đất mà chỉ gặp được trung gian. Để khiến người mua tin tưởng, họ có thể đưa ra những lý do, chẳng hạn như: đây là mảnh đất của mình hoặc mình đã mua song do khách quan nên việc sang tên chưa được thực hiện kịp thời hay nhờ người khác đứng tên vì một số lý do khác.
Chính vì vậy, một số người mua nhẹ dạ, cả tin nên đã đưa tiền đặt cọc. Sau khi sự việc vỡ lở, tìm hiểu ra mới biết rằng đúng là mảnh đất đấy có thật song người bán chỉ là trung gian hoặc là người được nhờ môi giới.
👉 Một thửa đất nhưng được lừa bán cho nhiều người
Theo đó, thửa đất này là có thực, được các đối tượng rao bán với giá thấp hoặc kèm theo nhiều ưu đãi khác. Cùng với các giấy tờ xác thực đi kèm như sổ đỏ, sơ đồ quy hoạch,… chúng sẽ dễ dàng chiếm được lòng tin của người mua.
Khi gặp người mua và đạt được thỏa thuận, chúng sẽ yêu cầu đặt cọc và thực hiện xác nhận hoặc cam kết bằng giấy viết tay. Sau đó, chúng sẽ tiếp tục đi lừa những người khác để lấy tiền cọc rồi ôm tiền bỏ trốn.
👉 Mua bán qua việc đặt cọc chồng cọc
Điều này thường xảy ra tại các thời điểm hoặc khu vực mà giá đất đang tăng cao, được gọi với tên là “lướt đất”.
Theo đó, người mua đầu tiên sẽ đặt cọc cho người bán, sau đó bán lại mảnh đất này theo hình thức nhận cọc cho người khác với mức giá cao hơn.
Người thứ hai này bán cho người thứ ba và cũng nhận cọc, cứ thế, mảnh đất này có thể bán cho người thứ tư, thứ năm,… Quá trình này sẽ chỉ dừng lại khi giá đất chững hoặc sụt giảm.
Với kiểu mua bán này, chỉ cần một người phá vỡ thỏa thuận là toàn bộ các hợp đồng cọc sau theo đó cũng bị hủy. Trường hợp người chủ sở hữu không muốn bán nữa và chấp nhận việc đền bù tiền cọc cho người mua thứ nhất thì chính bản thân người ấy những người sau cũng phải đền cọc tương tự như vậy.
Điều này khiến cho việc lừa đảo nếu xảy ra trong trường hợp này sẽ tạo thành dây chuyền với số lượng người bị lừa lớn.
2. Đâu là nguyên nhân dẫn tới việc bị lừa khi đặt cọc mua đất?
Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau có thể dẫn tới việc bị lừa, mất tiền đặt cọc khi mua đất như:
– Người mua chủ quan, không tìm hiểu kỹ thông tin về cả mảnh đất lẫn người bán trước khi mua. Cùng với đó là sự thiếu hiểu biết các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý khi thực hiện hoạt động này nên bị những kẻ lừa đảo lợi dụng.
– Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ có thể bị kẻ gian lợi dụng để phục vụ cho các mục đích xấu, chẳng hạn như làm giả giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
– Sự quản lý chưa thật chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, không ít trường hợp tại một số địa phương, khi tổ chức đấu giá đất, nhiều nhà đầu cơ có thể móc nối với những người thực hiện dẫn tới việc họ trúng thầu hàng loạt trong khi người dân thì không.
(Theo Hà Linh)
3. Thủ tục đặt cọc mua đất an toàn tránh gặp rắc rối, lừa đảo
Sau đây là những điều mà bạn cần làm trước và sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Để quá trình mua đất diễn ra an toàn, không gặp rắc rối về thủ tục pháp lý hay vướng phải lừa đảo.
👉 Trước khi đặt cọc mua đất
Người mua cần phải kiểm tra một số điều sau để tránh những rắc rối sau này:
Xác định tính chính danh của chủ nhà, chủ sở hữu bất động sản.
Kiểm tra xem bất động sản đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay chưa
Kiểm tra bất động sản này có bị vướng vào quy hoạch, thu hồi đất, đang trong quá trình tranh chấp hay bị cầm cố, thế chấp.
Hai bên bán và mua cần phải thương thảo giá cả, thời gian bàn giao và bên chịu trách nhiệm trả chi phí chuyển đổi. Để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
Lưu ý, trong trường hợp người ký hợp đồng đặt cọc là người được ủy quyền. Cần xác định giới hạn phạm vi ủy quyền và kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền (lập thành văn bản, có công chứng).
👉 Lập hợp đồng đặt cọc
Việc này giúp bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc soạn thảo nội dung của hợp đồng đặt cọc sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ các quy định chung của pháp luật về hợp đồng dân sự.
Theo Bộ luật dân sự 2015 và 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ các quy định sau:
Quy định tài sản đặt cọc
Mục đích của hợp đồng đặt cọc
Thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng
Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc
Cam kết về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao đất
Thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên…
👉 Thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc
Sau khi lập hợp đồng thì việc thực hiện ký kết hợp đồng là vô cùng quan trọng. Điều này sẽ là cơ sở để quy kết trách nhiệm trong trường hợp có một bên không thực hiện đúng cam kết trong đồng.
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu rằng:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Nên lưu ý đến các vấn đề liên quan đến thủ tục đặt cọc mua đất. Hoặc nên thông qua các công ty môi giới uy tín để tránh rủi ro mua bán nhà đất.
Đặt cọc mua đất: Cảnh báo 4 thủ đoạn lừa đảo thường gặp
Đặt cọc là một trong những yêu cầu không thể thiếu trong giao dịch mua bán đất. Điều này có thể giúp cho cả hai bên giữ đúng cam kết, hạn chế tình trạng phá vỡ thỏa thuận. Tuy nhiên, trong quá trình đặt cọc mua đất, người mua cần chú ý để tránh rơi vào các thủ đoạn lừa đảo khiến mất tiền mà đất không được nhận.
Mục Lục
1. Những rủi ro mà người mua có thể mắc phải khi đặt cọc mua đất
Hiện nay, giao dịch đất đai đang là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít trường hợp người mua đất đã mắc phải “bẫy” đặt cọc. Điển hình như:
👉 Đặt cọc nhưng không nhận được đất
Đây là tình trạng không ít người gặp phải. Theo đó, thông thường, sau khi đã đạt được thỏa thuận mua bán đất, người mua sẽ tiến hành đặt cọc mua đất với một khoản tiền nhất định cho người bán. Sau một khoảng thời gian, hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền.
Tuy nhiên, tới thời hạn ký hợp đồng như đã giao hẹn từ trước, người bán đột nhiên biến mất, không thể liên lạc hay gặp được hoặc có thể liên lạc nhưng lại đưa ra rất nhiều lý do để không ký hợp đồng, không giao đất,…
Trong trường hợp người bán không thể liên lạc được, nhiều khả năng số tiền đặt cọc mua đất bị mất và khó có thể khắc phục. Với trường hợp vẫn tìm được người bán nhưng cố tình không thực hiện thỏa thuận, người mua có thể thực hiện khởi kiện song điều này vừa tốn kém về kinh tế, vừa mất thời gian mà hiệu quả chưa chắc đã đạt được.
Nguyên nhân của tình trạng này là trước khi đặt cọc, người mua không tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất còn người bán đã chủ ý lừa đảo, đưa ra giấy tờ giả mạo khiến cho người mua bị lừa.
Cũng có thể giữa hai bên có quan hệ quen biết nên không cần tìm hiểu kỹ, không sử dụng các loại giấy tờ có công chứng mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau. Lúc này, kể cả có liên lạc và gặp được người bán cũng rất khó giải quyết và nhiều khả năng sẽ mất tiền.
👉 Lừa bán đất của người khác nhằm mục đích lấy tiền cọc
Trường hợp này xảy ra khi người mua không gặp được chính chủ đất mà chỉ gặp được trung gian. Để khiến người mua tin tưởng, họ có thể đưa ra những lý do, chẳng hạn như: đây là mảnh đất của mình hoặc mình đã mua song do khách quan nên việc sang tên chưa được thực hiện kịp thời hay nhờ người khác đứng tên vì một số lý do khác.
Chính vì vậy, một số người mua nhẹ dạ, cả tin nên đã đưa tiền đặt cọc. Sau khi sự việc vỡ lở, tìm hiểu ra mới biết rằng đúng là mảnh đất đấy có thật song người bán chỉ là trung gian hoặc là người được nhờ môi giới.
👉 Một thửa đất nhưng được lừa bán cho nhiều người
Theo đó, thửa đất này là có thực, được các đối tượng rao bán với giá thấp hoặc kèm theo nhiều ưu đãi khác. Cùng với các giấy tờ xác thực đi kèm như sổ đỏ, sơ đồ quy hoạch,… chúng sẽ dễ dàng chiếm được lòng tin của người mua.
Khi gặp người mua và đạt được thỏa thuận, chúng sẽ yêu cầu đặt cọc và thực hiện xác nhận hoặc cam kết bằng giấy viết tay. Sau đó, chúng sẽ tiếp tục đi lừa những người khác để lấy tiền cọc rồi ôm tiền bỏ trốn.
👉 Mua bán qua việc đặt cọc chồng cọc
Điều này thường xảy ra tại các thời điểm hoặc khu vực mà giá đất đang tăng cao, được gọi với tên là “lướt đất”.
Theo đó, người mua đầu tiên sẽ đặt cọc cho người bán, sau đó bán lại mảnh đất này theo hình thức nhận cọc cho người khác với mức giá cao hơn.
Người thứ hai này bán cho người thứ ba và cũng nhận cọc, cứ thế, mảnh đất này có thể bán cho người thứ tư, thứ năm,… Quá trình này sẽ chỉ dừng lại khi giá đất chững hoặc sụt giảm.
Với kiểu mua bán này, chỉ cần một người phá vỡ thỏa thuận là toàn bộ các hợp đồng cọc sau theo đó cũng bị hủy. Trường hợp người chủ sở hữu không muốn bán nữa và chấp nhận việc đền bù tiền cọc cho người mua thứ nhất thì chính bản thân người ấy những người sau cũng phải đền cọc tương tự như vậy.
Điều này khiến cho việc lừa đảo nếu xảy ra trong trường hợp này sẽ tạo thành dây chuyền với số lượng người bị lừa lớn.
2. Đâu là nguyên nhân dẫn tới việc bị lừa khi đặt cọc mua đất?
Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau có thể dẫn tới việc bị lừa, mất tiền đặt cọc khi mua đất như:
– Người mua chủ quan, không tìm hiểu kỹ thông tin về cả mảnh đất lẫn người bán trước khi mua. Cùng với đó là sự thiếu hiểu biết các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý khi thực hiện hoạt động này nên bị những kẻ lừa đảo lợi dụng.
– Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ có thể bị kẻ gian lợi dụng để phục vụ cho các mục đích xấu, chẳng hạn như làm giả giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
– Sự quản lý chưa thật chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, không ít trường hợp tại một số địa phương, khi tổ chức đấu giá đất, nhiều nhà đầu cơ có thể móc nối với những người thực hiện dẫn tới việc họ trúng thầu hàng loạt trong khi người dân thì không.
(Theo Hà Linh)
3. Thủ tục đặt cọc mua đất an toàn tránh gặp rắc rối, lừa đảo
Sau đây là những điều mà bạn cần làm trước và sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Để quá trình mua đất diễn ra an toàn, không gặp rắc rối về thủ tục pháp lý hay vướng phải lừa đảo.
👉 Trước khi đặt cọc mua đất
Người mua cần phải kiểm tra một số điều sau để tránh những rắc rối sau này:
Lưu ý, trong trường hợp người ký hợp đồng đặt cọc là người được ủy quyền. Cần xác định giới hạn phạm vi ủy quyền và kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền (lập thành văn bản, có công chứng).
👉 Lập hợp đồng đặt cọc
Việc này giúp bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc soạn thảo nội dung của hợp đồng đặt cọc sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ các quy định chung của pháp luật về hợp đồng dân sự.
Theo Bộ luật dân sự 2015 và 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ các quy định sau:
👉 Thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc
Sau khi lập hợp đồng thì việc thực hiện ký kết hợp đồng là vô cùng quan trọng. Điều này sẽ là cơ sở để quy kết trách nhiệm trong trường hợp có một bên không thực hiện đúng cam kết trong đồng.
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu rằng:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Nên lưu ý đến các vấn đề liên quan đến thủ tục đặt cọc mua đất. Hoặc nên thông qua các công ty môi giới uy tín để tránh rủi ro mua bán nhà đất.
Trang: 1 2