Theo số liệu thị trường, trong 10 năm qua giá căn hộ chung cư tại khu trung tâm TP.HCM tăng “gấp 3 lần” (tức tăng gần 200%).

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá chung cư trung bình tại TP.HCM liên tục leo thang, nhiều dự án cao cấp hiện chào bán 120–150 triệu đồng/m² trở lên.

Biến động giá này là tổng hợp của nhiều yếu tố, trong đó nhu cầu tăng cao và nguồn cung hạn chế được các chuyên gia đánh giá là nhân tố chủ đạo.

1. Nguồn cung căn hộ chung cư trung tâm hạn chế

Nguồn cung căn hộ chung cư tại khu vực lõi thành phố rất khan hiếm. Thống kê cho thấy 9 tháng đầu 2025, rổ hàng chung cư ở khu trung tâm chỉ chiếm khoảng 28% tổng nguồn cung thành phố nhưng lại chiếm tới 45% nhu cầu tìm mua.

Nguồn cung hạn chế thể hiện ở quỹ đất trung tâm gần như không còn và nhiều dự án bị “kẹt” pháp lý. Chuyên gia Bất động sản cho biết “nguồn cung căn hộ chung cư trung tâm khan hiếm kéo dài” do nhiều dự án hoãn mở bán, tạo ra tình trạng thiếu cung, thừa cầu.

Bộ Xây dựng cũng nêu rõ “tình trạng thiếu nguồn cung” là một trong hai yếu tố chính đẩy giá Bất động sản tăng cao tại TP.HCM.

Thêm vào đó, thị trường trung tâm hiện nghiêng về phân khúc cao cấp: theo Batdongsan (PropertyGuru), đến 2025 có tới 68% nguồn cung căn hộ chung cư trung tâm là hạng sang, 20% cao cấp và chỉ 10% trung cấp, khiến mức giá bình quân rất cao.

2. Nhu cầu ở thực và dịch chuyển sang căn hộ chung cư

Dân số và thu nhập tại TP.HCM tăng nhanh cũng gia tăng nhu cầu nhà ở, trong đó số đông khách hàng xu hướng chọn chung cư thay vì nhà phố đắt đỏ. Khảo sát thị trường cho thấy người mua ở thực chiếm tới 64% giao dịch căn hộ năm 2025 (so với 53% năm trước).

Lý do là giá nhà riêng trung tâm quá cao nên nhiều người chuyển sang căn hộ chung cư có mức đầu tư vừa phải, đủ tiện nghi. Chuyên gia PropertyGuru nhận xét: “Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực tăng mạnh. Bên cạnh đó, loại hình nhà phố cũng đã có mức giá quá cao khiến người dân khó tiếp cận”.

Cầu ở thực tăng trong khi cung có hạn đã thúc đẩy giá chung cư liên tục tăng.

3. Phát triển hạ tầng giao thông

Đầu tư hạ tầng giao thông mạnh mẽ quanh trung tâm TP.HCM đã nâng cao giá trị bất động sản. Các dự án metro (tuyến số 1), đường vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4, mở rộng sân bay… làm tăng tính kết nối và sức hút cho khu vực trung tâm. Bộ Xây dựng lưu ý “sự cải thiện hạ tầng giao thông” là một trong hai động lực chính kéo giá chung cư tăng cao.

Theo Báo cáo thị trường, “hệ thống cầu, metro, đường sá và sân bay tiếp tục hoàn thiện, giúp gia tăng khả năng kết nối, củng cố lợi thế khu vực trung tâm”.

Như vậy, hạ tầng mới không chỉ nâng tổng giá trị khu vực lân cận mà còn đẩy nhu cầu ở trung tâm tăng tiếp.

4. Chính sách, pháp lý và chi phí đầu vào

Nhiều chính sách và khung pháp lý cũng gián tiếp ảnh hưởng đến giá căn hộ. Một ví dụ đáng chú ý là cách tính tiền sử dụng đất theo “bảng giá đất nhân hệ số K” khiến chi phí đầu vào dự án đội lên rất cao. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo cách tính này đẩy giá đất gấp 2-3 lần giá thực tế, buộc chủ đầu tư phải cộng vào giá bán căn hộ.

Ngoài ra, quy định cấp phép và thủ tục pháp lý chậm trễ khiến nhiều dự án trung tâm trì hoãn, càng làm giảm nguồn cung. Báo Người Lao Động dẫn lời chuyên gia Bất động sản cho biết “nhiều dự án bị kẹt pháp lý, chủ đầu tư buộc phải hoãn mở bán, sau khi tháo gỡ lại điều chỉnh giá lên cao”.

Tóm lại, chi phí đất đai và rào cản hành chính góp phần làm giá căn hộ chung cư tăng thêm theo xu hướng chung.

5. Xu hướng đầu tư và cho thuê

Là khu vực lõi, bất động sản chung cư trung tâm cũng là “điểm đến” của nhà đầu tư, góp phần đẩy giá lên cao. Giá thuê căn hộ trung tâm liên tục tăng từ sau 2019, tạo lợi suất hấp dẫn và thu hút dòng vốn đổ về. Cục diện chung cho thấy ngày càng nhiều nhà đầu tư (đặc biệt từ phía Bắc) mua căn hộ trung tâm để cho thuê hoặc giữ tài sản an toàn. Chuyên gia DKRA nhận định:

“Giá chung cư cao cấp ở trung tâm tăng mạnh vì cung hiếm, cầu cao. Nhiều nhà đầu tư phía Bắc gần đây liên tục đổ vốn vào TP.HCM… trong khi khu vực trung tâm ngày càng ít dự án mới. Giá thuê vẫn duy trì ở mức cao, tạo động lực cho nhóm đầu tư săn căn hộ có dòng tiền ổn định”.

Hơn nữa, việc cấp sổ hồng officetel, căn hộ du lịch… cũng khiến thanh khoản khu trung tâm thêm sôi động. Kết hợp nhu cầu đầu tư lướt sóng và cho thuê, áp lực tăng giá trên thị trường trở nên mãnh liệt.

Kết luận: Yếu tố chủ đạo – Cung cầu mất cân bằng.

Tóm lại, nhiều yếu tố như hạn chế nguồn cung, cầu ở thực tăng cao, hạ tầng phát triển và dòng vốn đầu tư đều tác động đến giá chung cư trung tâm. Tuy nhiên, hầu hết đánh giá chuyên môn đều chỉ ra mối bất cân bằng cung – cầu là nhân tố quyết định chính. Việc “thiếu cung trong khi thừa cầu” tại khu trung tâm TP.HCM đã tạo áp lực tăng giá lớn nhất trong 10 năm qua.

Các chuyên gia cho rằng chỉ khi khắc phục được tình trạng này – chẳng hạn qua giải phóng quỹ đất, cấp phép dự án mới hợp lý – thì thị trường mới bớt nóng. Như vậy, nguồn cung hạn chế so với nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn là nguyên nhân trọng yếu khiến giá chung cư trung tâm TP.HCM gần gấp ba chỉ trong một thập kỷ.

Nguồn: Số liệu và nhận định từ các báo cáo, diễn đàn Bất động sản và cơ quan quản lý (Bộ Xây dựng)

Các chuyên gia bất động sản đều nhất trí về xu hướng thiếu hụt nguồn cung và cầu cao tại trung tâm TP.HCM là nhân tố chính gây tăng giá chung cư mạnh mẽ.

Dự báo giá chung cư trung tâm TP.HCM (2025–2035)

Trong bối cảnh đô thị hóa và kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, TP.HCM (sau khi sáp nhập thêm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) đã trở thành siêu đô thị với dân số ~12,6 triệu người và quy mô kinh tế ấn tượng.

Giá bất động sản khu vực trung tâm (các quận 1, 3, 5, 10 cũ…) đã tăng rất mạnh trong quá khứ (giá chung cư tăng gần 200% giai đoạn 2015–2025 do quỹ đất hạn chế và nhu cầu cao.

Hiện nay, trung tâm TP.HCM đang đối mặt nguồn cung rất hạn chế: mục tiêu 235.000 căn 2021–2025 mới đạt 24%, thiếu khoảng 179.000 căn. Đồng thời, hạ tầng giao thông đô thị ngày càng hoàn thiện (số hóa mạng lưới metro, cầu, đường vành đai và sân bay Long Thành), càng củng cố sức hút của khu vực trung tâm

Những điều kiện trên (dân số lớn, quỹ đất khan hiếm, hạ tầng cải thiện) sẽ ảnh hưởng tới nhiều kịch bản giá nhà đất sắp tới.

Kịch bản tăng mạnh (giá tăng đột biến)

Điều kiện kinh tế vĩ mô: Kinh tế tăng trưởng rất cao (GDP đều đặn trên 7–8%/năm, thậm chí tiến gần mục tiêu 10% của Chính phủ), thu nhập người dân và kiều hối tăng mạnh. Lãi suất vay giảm hoặc duy trì ở mức thấp, tín dụng BĐS rộng mở. Dòng vốn đầu tư (FDI) và đầu tư từ kiều bào gia tăng mạnh. Đặc biệt, chính sách cởi mở cho người nước ngoài sở hữu nhà (Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài mua căn hộ 50 năm) kích thích dòng tiền ngoại vào nhà đất.

Kịch bản tăng nhẹ (giá tăng ổn định)

Điều kiện kinh tế vĩ mô: Kinh tế duy trì đà hồi phục tích cực (GDP ổn định quanh 6–7%/năm), tuy không bùng nổ như kịch bản tăng mạnh. Lãi suất vay duy trì ở mức vừa phải, tín dụng BĐS hạn chế đầu cơ chặt chẽ (ví dụ thắt chặt cho vay mua nhà thứ hai như đề xuất của Bộ Xây dựng) nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư hợp lý.

Kịch bản đi ngang (giá ổn định hoặc biến động nhẹ)

Điều kiện kinh tế vĩ mô: Kinh tế vĩ mô chỉ tăng trưởng trung bình (GDP khoảng 5–6%/năm), lạm phát và lãi suất tăng lên khiến tín dụng BĐS thắt chặt. Chính sách nhà nước siết chặt tín dụng cho người mua nhà nhiều lần (hạn mức cho vay chỉ 50% giá trị căn thứ hai, 30% căn thứ ba trở lên), kéo giảm phần nào nhu cầu đầu tư. Mặt khác, thu nhập người dân không tăng nhanh như giá nhà, khiến cầu mua phải cân nhắc hơn.

Kịch bản giảm (giá giảm)

Điều kiện kinh tế vĩ mô: Xấu nhất là suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam tăng trưởng thấp (GDP <5%), thất nghiệp tăng, lạm phát và lãi suất cao đột ngột (khoảng 2 chữ số). Tín dụng siết rất chặt, nhà nước có thể áp dụng thuế giao dịch/đầu cơ cao. Dòng vốn nước ngoài đổ bộ giảm mạnh do rủi ro, và các chính sách nới lỏng bất động sản bị rút lại (ví dụ dừng hẳn cấp phép cho người mua thứ hai). Khủng hoảng tín dụng nội địa (vỡ nợ ngân hàng) cũng ảnh hưởng đến vay mua nhà.

Tóm lại, kịch bản khả thi nhất hiện nay là giá chung cư trung tâm tiếp tục tăng nhẹ trong những năm tới, bởi nhu cầu ở thực vẫn cao và nguồn cung mới rất hạn chế. Kịch bản tăng mạnh là có thể xảy ra nếu nền kinh tế bùng nổ thêm và chính sách tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư (xác suất thấp hơn).

Kịch bản đi ngang hay giảm có thể xảy ra nếu tín dụng thắt chặt và nguồn cung khơi thông tương đối (xác suất trung bình–thấp). Các chuyên gia như Savills khuyến cáo cần theo dõi chặt chẽ chính sách tín dụng và thúc đẩy phát triển quỹ đất để cân bằng cung cầu, giúp ổn định thị trường dài hạn.

Bài viết có sự tham khảo các trang sau: tienphong.vn, tapchikinhtetaichinh.vn, vnexpress.net, baochinhphu.vn, nld.com.vn, vnexpress.net

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…