Tham khảo bài báo chi tiết:

Lý do giá nhà khó giảm

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, mỗi m2 căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu.

Tương tự, nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Là nhà phát triển nhiều dự án ở phía nam, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, nên chi phí đội lên nhiều lần. Ngoài ra, thủ tục pháp lý chậm trễ, nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay đã phải chi tới 100-200 tỷ.

Ngoài gánh nặng chi phí, giới chuyên gia còn chỉ ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong cơ cấu sản phẩm đẩy giá nhà tăng nhanh. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền, trong khi đa số doanh nghiệp tập trung phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Để đưa giá nhà về mức hợp lý, nhiều ý kiến cho rằng cần một loạt giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất đến chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

TS Cấn Văn Lực cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá nhà bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Thực tế, tình trạng giá nhà cao vượt xa thu nhập không chỉ xảy ra ở Việt Nam, phổ biến ở nhiều quốc gia. Giới phân tích cho rằng khác biệt nằm ở việc các nước này sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà xã hội và dùng công cụ thuế, quy hoạch để điều tiết thị trường.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa áp thuế tài sản, thuế đánh vào đầu cơ, dẫn đến thị trường thiếu công cụ kiềm chế. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả cao với niềm tin giá nhà tiếp tục tăng, tạo ra vòng xoáy neo giá, găm hàng và sốt ảo.

Vì thế, theo ông Lê Hoàng Châu, giải pháp khác căn cơ là nhà điều hành cần sớm ban hành thuế với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế căn nhà thứ hai để chống đầu cơ. Cùng với đó, cơ quan quản lý đồng thời sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở để kiểm soát nguồn cung.

Bên cạnh đó, ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất chi phí thấp cho doanh nghiệp phát triển dự án giá rẻ được xem là giải pháp then chốt. “Chi phí xây dựng khó giảm, nhưng Nhà nước có thể dùng quỹ đất này để quy hoạch, giao cho doanh nghiệp triển khai nhà vừa túi tiền”, ông nói, thêm rằng khi được hỗ trợ, chủ đầu tư mới có động lực tham gia phân khúc lợi nhuận thấp, góp phần kéo mặt bằng giá nhà ở xuống.

Về lâu dài, ông Thịnh nhìn nhận Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, đi kèm ưu đãi vốn, lãi suất và thời gian vay để người dân dễ tiếp cận. Đồng thời, khơi thông hàng nghìn dự án đang đắp chiếu sẽ là lực đẩy quan trọng để nguồn cung tăng nhanh, đáp ứng nhu cầu thực.

Chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sắp được xem xét, sửa đổi sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn về đất đai. Khi pháp lý để phát triển nhà ở trở nên thuận lợi hơn, quỹ đất sạch sẽ tăng, giúp thị trường có thêm nguồn hàng mới. Đây được xem là giải pháp bền vững nhất để kéo giá nhà hạ nhiệt, đồng thời thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội.

Phương Uyên-VNEXPRESS

Thủ tướng: ‘Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m2, người dân sao có tiền mua’

Trước tình trạng giá nhà vượt tầm với của người dân, Thủ tướng yêu cầu phải có câu trả lời vì sao “giá liên tục tăng và cao mãi”.

Yêu cầu trên được Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chiều 22/9.

Ông nêu rõ phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn. Ông đề nghị làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không” để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. Ông nhấn mạnh việc phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”.

“Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua”, Thủ tướng nói tại phiên họp, theo VTV.

Tình trạng giá nhà, nhất là phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP HCM, liên tục tăng cao cũng được Bộ Xây dựng ghi nhận. Tại phiên họp, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình 80 triệu đồng một m2, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi phân khúc liền kề, biệt thự đã lên ngưỡng 100-200 triệu một m2. Tương tự ở TP HCM, giá chung cư đạt trung bình 89 triệu đồng một m2, còn nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng mỗi m2.

Kết luận cuộc họp, Thủ tướng nhấn mạnh phải tăng nguồn cung góp phần giảm giá thị trường bất động sản, cân đối cung cầu theo cơ chế thị trường. Ông yêu cầu xác định rõ vướng mắc về thể chế, luật pháp, chính sách đất đai để có giải pháp kịp thời, góp phần thúc đẩy tăng trưởng 8,3-8,5% trong năm nay và 2 con số ở những năm tiếp theo.

VNXPRESS.