I. Tình hình ảm đạm của thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM

Thị trường mặt bằng cho thuê (bán lẻ và văn phòng) tại TP.HCM đang trải qua giai đoạn ảm đạm bất ngờ. Sau giai đoạn phục hồi hậu Covid-19, nhu cầu thuê đột ngột giảm mạnh, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Khảo sát của chuyên gia BĐS 2Cs cho thấy năm 2023 nhu cầu thuê nhà mặt phố tại TP.HCM giảm đến 40% so cùng kỳ.

Nhiều tuyến phố vốn sầm uất (như Võ Thị Sáu, Lê Lợi, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng…) nay treo đầy băng rôn cho thuê nhưng lâu ngày vẫn không tìm được khách. Chỉ riêng trên tuyến Lê Lợi đã có hơn 20% cửa hàng đóng cửa trong 6 tháng gần đây. Thống kê của VOH còn cho thấy tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ bên ngoài trung tâm lên đến ~11% (kéo trung bình toàn thành phố lên gần 9%).

Trong khi đó, thị trường văn phòng cao cấp của TP.HCM có vẻ bền vững hơn về tỷ lệ lấp đầy: Cushman & Wakefield ghi nhận các tòa văn phòng hạng A hiện có tỷ lệ lấp đầy khoảng 85% (quý 3/2024). Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh từ dự án mới và sự chuyển dịch sang các mô hình linh hoạt (co-working, hybrid) đang dần làm thay đổi cán cân cung – cầu. Dù giá thuê trung bình ở trung tâm (khoảng 240 USD/m²/tháng) chỉ tăng nhẹ 1,8% so với năm trước, nhiều chủ nhà vẫn không thể giữ được khách.

Nói chung, cả phân khúc bán lẻ và văn phòng đều đối mặt hiện tượng chậm nhu cầu và tăng tỷ lệ trống. Điều đáng chú ý là, ngay cả những khu vực đắc địa như các trung tâm thương mại lớn, Phố đi bộ Nguyễn Huệ hay KĐT Phú Mỹ Hưng (Quận 7) cũng không tránh khỏi tình trạng nhiều mặt bằng bị bỏ không. Các thương hiệu lớn từ Starbucks đến Highlands Coffee đều đã lần lượt trả mặt bằng tại vị trí đắc địa do giá thuê quá cao (có nơi lên đến 10.000–40.000 USD/tháng).

Thực tế, từ đầu năm 2024 nhiều nhãn hàng F&B và bán lẻ buộc phải dừng thuê hoặc thu hẹp qui mô vì không gánh nổi chi phí thuê tăng liên tục. Tóm lại, bức tranh chung cho thấy thị trường thương mại đang đóng băng phần lớn – các địa điểm lớn không còn là lợi thế tuyệt đối như trước.

II. Nguyên nhân chính của xu hướng ảm đạm

Các lý do chính dẫn đến tình trạng suy giảm này gồm:

1. Hậu Covid-19 và thay đổi thói quen tiêu dùng:

Đại dịch đã tạo nên thay đổi lâu dài trong hành vi của người tiêu dùng. Theo Bộ Công Thương, thương mại điện tử tại Việt Nam năm 2024 tăng trưởng 20% so với năm 2023, chiếm khoảng 9% tổng mức bán lẻ. Những con số này cho thấy người dân ngày càng chuộng mua sắm trực tuyến thay vì đến cửa hàng truyền thống. Sức ép đó khiến nhiều mặt bằng lớn ế khách.

2. Suy giảm chi tiêu và kinh tế khó khăn:

Mặc dù GDP Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,1% (thấp hơn mức kỳ vọng), lạm phát có dấu hiệu hạ nhiệt và lãi suất vẫn ở mức cao. Tâm lý thắt chặt chi tiêu khiến doanh số bán lẻ chưa phục hồi như trước dịch. Các chủ kinh doanh – nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ – phải cắt giảm chi phí, thường bắt đầu bằng việc trả lại mặt bằng đắt đỏ tại trung tâm. Đây là lý do chính dẫn đến “làn sóng trả mặt bằng” đang diễn ra từ năm 2023 đến nay.

3. Giá thuê neo cao, chi phí tăng:

Nhiều chủ nhà vẫn giữ giá thuê ở mức cao như thời “bình thường mới”, trong khi doanh thu của khách thuê lại sụt giảm. Kết quả là rất nhiều cửa hàng dù đủ khách nhưng không thể cầm cự được chi phí mặt bằng. Thực tế cho thấy giá thuê nhà phố trung tâm có thể lên đến hàng chục ngàn USD mỗi tháng, tăng trung bình 10% mỗi hai năm. Nhiều thương hiệu lớn như Starbucks đã trả lại vị trí đắc địa sau 7 năm hoạt động vì chủ nhà đòi tăng giá quá cao.

4. Xu hướng kinh doanh mới:

Các mô hình làm việc và kinh doanh thay đổi nhanh chóng: none office, hybrid, coworking space, self-storage, shared warehouse…

Khảo sát của CBRE cho thấy khoảng 40% doanh nghiệp tại TP.HCM đang áp dụng mô hình hybrid (vừa làm việc tại nhà vừa tại văn phòng) sau Covid. Nhiều người khởi nghiệp lựa chọn coworking space (văn phòng chia sẻ) thay vì thuê văn phòng truyền thống. Theo số liệu của SAOS Office, TP.HCM hiện có hơn 130 không gian coworking (chiếm ~60% cả nước), với tổng diện tích ước 170.000 m² vào năm 2025, tăng 15% so với năm trước.

Thị trường coworking ghi nhận “tăng trưởng ấn tượng” trong năm 2024, phản ánh nhu cầu làm việc linh hoạt gia tăng. Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử cũng kéo theo nhu cầu kho bãi linh hoạt; các dịch vụ cho thuê kho tự quản (self-storage) và kho ghép (shared warehouse) đang phát triển mạnh. Chẳng hạn, startup MyStorage báo cáo nhu cầu thuê kho mini tăng vọt, tỷ lệ lấp đầy trên 90%, phục vụ các cá nhân và doanh nghiệp buôn bán qua mạng.

Nhìn chung, các mô hình “phi truyền thống” (trực tuyến, chia sẻ, linh hoạt) đang dần thay thế mô hình kinh doanh truyền thống, khiến các mặt bằng rộng, mặt tiền lớn không còn là lợi thế như trước. Thói quen đi chợ online, đặt hàng giao tận nơi: Fast Food, Grab Food…, kèm theo phong trào “hàng bán mang đi” không cần dùng nhiều mặt bằng rộng, mặt tiền,.. cũng khiến dòng khách trung tâm sụt giảm.

III. Thách thức với chủ nhà và khuyến nghị

Trước thực tế này, chủ nhà cho thuê mặt bằng cần có chiến lược linh hoạt để giảm thiểu lỗ, tránh đóng băng tài sản và giảm áp lực tài chính. Một số khuyến nghị cụ thể:

1. Giảm giá thuê và ưu đãi linh hoạt:

Trong bối cảnh nguồn cầu yếu, giữ giá cứng sẽ kéo dài tình trạng bỏ trống. Nhiều chủ nhà đã phải chủ động hạ giá, trợ giá thuê để thu hút khách (ví dụ trường hợp chủ nhà ở Nguyễn Ảnh Thủ đã hạ thuê và ký hợp đồng qua môi giới sau 6 tháng trống). Việc điều chỉnh giá phải xem xét thị trường thực tế, có thể thiết kế khung giá giảm dần theo thời gian thuê hay giảm giá cho khách thuê dài hạn.

2. Chia nhỏ và đa dạng hoá mặt bằng:

Thay vì cho thuê cả sàn rộng, chủ nhà nên linh hoạt phân chia mặt bằng thành nhiều diện tích nhỏ hơn để phục vụ đa dạng loại hình kinh doanh. Ví dụ, một mặt bằng lớn có thể chuyển thành nhiều ki-ốt hoặc phòng bán lẻ nhỏ, phù hợp cho nhà hàng take-away, cửa hàng tiện ích 24h, quán ăn nhanh trong khu dân cư,… Điều này giúp thu hút các khách thuê tiềm năng mới vốn có quy mô nhỏ hơn và chi phí thấp hơn.

3. Tận dụng mô hình chia sẻ và hợp tác:

Chủ nhà có thể liên kết với các đơn vị coworking, trung tâm thương mại nhỏ, hoặc dịch vụ kho/chia sẻ kho để kết hợp khai thác không gian. Ví dụ, cho phép đối tác coworking thuê ngắn hạn một phần tầng để xây dựng văn phòng chia sẻ hoặc coworking corner. Tương tự, chỗ để xe tầng trệt hoặc kho trống có thể cho các startup TMĐT thuê làm kho nhận/đóng gói hàng (đã có mô hình kho mini với giá ~400.000 đồng/m³/tháng được đón nhận tích cực). Hợp tác chia sẻ như vậy giúp tạo ra luồng doanh thu mới và giảm trống.

4. Hỗ trợ khách thuê phù hợp từng thời điểm:

Trong thời kỳ khó khăn, chủ nhà có thể cân nhắc “giữ chân” khách hàng chiến lược bằng cách linh hoạt thời hạn cho thuê, hoãn tăng giá, hỗ trợ cải tạo mặt bằng hoặc chia sẻ rủi ro. Như đã thấy, anh Dũng (chủ nhà quận 1) đã linh động giảm giá và làm việc với môi giới để nhanh chóng tìm được khách thuê mới cuối năm 2023. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu thời gian trống mà còn giữ được dòng tiền ổn định hơn (dù lãi suất ngân hàng đang ở mức cao).

5. Gia tăng tiện ích và cải tạo mặt bằng:

Đầu tư cải tạo để mặt bằng phù hợp hơn với nhu cầu mới (ví dụ tăng thêm bếp, quầy pha chế cho tiệm ăn, hệ thống kho lạnh cho shop thực phẩm, hoặc trang bị internet tốc độ cao cho văn phòng shared) cũng có thể tạo lợi thế cạnh tranh. Mặt bằng được cải tạo tốt, sẵn tiện ích thì dù diện tích lớn cũng có thể chia sẻ cho nhiều khách nhỏ, giúp giảm chi phí đầu tư cho từng khách.

IV. Kết luận

Thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ, buộc các chủ nhà phải thích ứng nhanh. Bối cảnh đòi hỏi linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê, từ giá cả đến quy mô. Dù vậy, nếu chủ động điều chỉnh kịp thời, chia nhỏ mặt bằng, gia tăng tiện ích và hỗ trợ khách thuê, họ không chỉ giảm áp lực tài chính (gốc lẫn lãi vay) mà còn góp phần thúc đẩy nhịp sống kinh tế thành phố phục hồi.

Ngược lại, việc chần chừ sẽ khiến tài sản thương mại của chủ nhà “đóng băng”, gánh nặng nợ vay tăng thêm, và bỏ lỡ cơ hội tái cơ cấu phù hợp với xu hướng mới của thị trường.

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…