Thời gian qua giải quyết một số vụ việc liên quan đến tình huống “mua thửa đất mới mà không đo đạc lại/ ký giáp ranh với chủ đất liền kề” cũng như nhận được nhiều câu hỏi của các Nhà đầu tư quan tâm, trong phạm vi bài viết này, Tác giả chia sẻ một số trường hợp đang xử lý và đưa ra một số khuyến cáo cho cộng đồng như sau:
Tình huống 1: Không đo diện tích thực tế trước khi giao dịch mà tin vào sổ đỏ
Bạn đi mua đất, chủ đất nói với bạn diện tích lô đất là 5000m2 và đưa sổ gốc cho bạn xem. Sổ gốc cũng thể hiện đúng diện tích là 5000m2. Sau khi công chứng chuyển nhượng thanh toán tiền đầy đủ cho chủ đất. Một thời gian sau do sổ đã cũ nên bạn đi làm thủ tục cấp đổi lại sổ mới. Địa chính xuống đo đạc lại thửa đất thì phát hiện thửa đất của bạn thực tế chỉ có 4000m2. Các bạn có biết lý do tại sao không ?
Trước đây, khi tiến hành cấp sổ đỏ cho người dân, địa chính thường sử dụng các thiết bị đo đạc cũ nên độ chính xác không cao dẫn tới tình trạng có thửa đất diện tích thực tế nhiều hoặc ít hơn trong sổ.
Cho nên khi đi mua đất, tốt nhất bạn nên mời địa chính xuống đo đạc lại thửa đất để xem diện tích thực tế có đúng với diện tích trong sổ hay không. Việc biết chính xác diện tích cũng là căn cứ để bạn deal giá với chủ đất. Nhiều người mua được lô đất 5000m2 tưởng giá hời, đo lại còn có 4000 m2 thì tính lại giá còn cao hơn cả giá thị trường nữa đấy.
Khuyến cáo của Luật sư: Đa số các trường hợp Sổ đỏ cấp thời gian lâu, các diện tích sẽ không chính xác nên khi giao dịch các bất động sản dạng này, Sổ đỏ chỉ là công cụ mang tính tham khảo, khi tiến hành giao dịch, các bên nên đưa điều khoảnđo đạc lại sau khi ký Hợp đồng đặt cọc và dự phòng trường hợp diện tích tăng/giảm thì giá mua bán tăng giảm tương ứng (theo công thức giá mua/m2) để hạn chế các phát sinh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi cho bên mua.
Tình huống 2: Không làm biên bản ký giáp ranh – giáp thửa với các chủ đất liền kề
Bạn mua một thửa đất ngang 20 dài 50 và có dự định xây nhà trên mảnh đất đó. Chủ nhà chỉ cho bạn chiều ngang của thửa đất là từ điểm A đến điểm B và bạn đo đạc đủ 20m rồi tiến hành giao dịch. Một ngày đẹp trời, bạn xây nhà, chủ nhà bên cạnh chạy sang làm toáng lên, anh ta nói với bạn rằng lúc anh ta xây nhà anh ta không xây hết đất mà chừa ra một khoảng 0,5m và yêu cầu bạn phải chừa ra khoảng trống 0,5m.
Nếu bạn không chịu anh ta đâm đơn kiện bạn. Lúc này bạn sẽ toát mồ hôi để giải quyết tranh chấp, đó là chưa kể tới trường hợp bạn đã xây tường lên rồi và thẳng kế bên nó kiện bắt bạn đập bỏ xây lại. Đi kiếm lại chủ đất cũ để nhờ đứng ra giải quyết thì ông ta đã mất rồi. Cho nên khi đi mua đất, để sau này không xảy ra tranh chấp tốt nhất anh em cứ kêu các chủ đất liền kề ra ký biên bản giáp ranh, giáp thửa và đóng cọc mốc ranh giới rõ ràng.
Lưu ý là người ký biên bản phải là chủ đất đứng tên trong sổ của các thửa đất liền kề chứ không phải người thân trong gia đình nhé. Nhiều gia đình cũng âm binh cho người thân ký xong sau này tranh chấp cái thằng đứng tên sổ đỏ nó bảo nó không ký thì anh em cãi kiểu gì.
Đa số các bạn khi mua hầu như chúng ta không yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh cụ thể (trong các trường hợp đất lớn và ranh mốc/hàng rào không rõ ràng).
Khi tiến hành giao dịch xong, bạn tiến hành xây dựng, làm hàng rào….. thì chủ đất kế bên ra ngăn chặn, thậm chí làm đơn lên ủy ban tranh chấp, khiến cho việc xin phép xây dựng, chuyển mục đích, cấp giấy… của bạn bị đứng lại, rồi các bên tiến hành hòa giải tại Phường, thậm chí khởi kiện nhau ra Tòa rất tốn thời gian và công sức.
Khuyến cáo của Luật sư: Khi giao dịch với tất cả các bất động sản (không hẳn là bất động sản đã có ranh giới ổn định/rõ ràng, chúng ta yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh mốc và yêu cầu các chủ đất liền kế ký giáp ranh xác nhận (phần này thuộc trách nhiệm của chủ đất liên quan đến mảnh đất “không tranh chấp”) để hạn chế tối đa các rủi ro sau này khi bạn tiếp quản, sử dụng bất động sản này.
Hàng xóm không kí giáp ranh – có cấp sổ đỏ không?
– Đa số bị dính ở tình huống 2, có khi ông hàng xóm nổi máu tham, không chịu ký hay xác nhận ranh giới rồi làm khó đủ kiểu… Phải thưa gửi kiện tụng lên tòa án, thuê luật sư các kiểu mới giải quyết xong.
Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận.
Việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc 100% vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, không phải vì lý do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh mà dừng việc xác định ranh giới thửa đất. Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai.
Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.
Xử lý như thế nào khi hàng xóm không ký giáp ranh khi làm hồ sơ sang tên?
Theo Thông tư 25/2014/TTBTNMT quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất (trừ các trường hợp đã có văn bản thỏa thuận ranh giới rõ ràng và ranh giới này không thay đổi hoặc thửa đất nông nghiệp có bờ thửa/cột mốc rõ ràng) tùy địa phương khi lập hồ sơ đăng bộ sang tên sẽ có biên bản xác định ranh mốc sử dụng. Oái ăm nhiều trường hợp vì “không thích” thì không ký hoặc chủ đất hiện không biết ở đâu thì chủ đất phải làm sao?
Khuyến cáo của Luật sư: Theo Thông tư 33/2017/TTBTNMT thì tùy trường hợp mà chúng ta xử lý như sau:
– Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại.
– Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
– Trường hợp mà có tranh chấp (bằng văn bản) thì phải hòa giải tại chính quyền cơ sở thậm chí phải khởi kiện ra Tòa (nếu không hòa giải được). Một số chia sẻ và lưu ý đến cộng đồng đầu tư bất động sản.
(Theo chia sẻ từ Nghiem Lee Si, Luật sư Trần Minh Cường)
Mua thửa đất mà không đo đạc lại và ký giáp ranh với các chủ đất liền kề – Rủi ro tranh chấp?
Mục Lục
Nội dung
Thời gian qua giải quyết một số vụ việc liên quan đến tình huống “mua thửa đất mới mà không đo đạc lại/ ký giáp ranh với chủ đất liền kề” cũng như nhận được nhiều câu hỏi của các Nhà đầu tư quan tâm, trong phạm vi bài viết này, Tác giả chia sẻ một số trường hợp đang xử lý và đưa ra một số khuyến cáo cho cộng đồng như sau:
Tình huống 1: Không đo diện tích thực tế trước khi giao dịch mà tin vào sổ đỏ
Bạn đi mua đất, chủ đất nói với bạn diện tích lô đất là 5000m2 và đưa sổ gốc cho bạn xem. Sổ gốc cũng thể hiện đúng diện tích là 5000m2. Sau khi công chứng chuyển nhượng thanh toán tiền đầy đủ cho chủ đất. Một thời gian sau do sổ đã cũ nên bạn đi làm thủ tục cấp đổi lại sổ mới. Địa chính xuống đo đạc lại thửa đất thì phát hiện thửa đất của bạn thực tế chỉ có 4000m2. Các bạn có biết lý do tại sao không ?
Trước đây, khi tiến hành cấp sổ đỏ cho người dân, địa chính thường sử dụng các thiết bị đo đạc cũ nên độ chính xác không cao dẫn tới tình trạng có thửa đất diện tích thực tế nhiều hoặc ít hơn trong sổ.
Cho nên khi đi mua đất, tốt nhất bạn nên mời địa chính xuống đo đạc lại thửa đất để xem diện tích thực tế có đúng với diện tích trong sổ hay không. Việc biết chính xác diện tích cũng là căn cứ để bạn deal giá với chủ đất. Nhiều người mua được lô đất 5000m2 tưởng giá hời, đo lại còn có 4000 m2 thì tính lại giá còn cao hơn cả giá thị trường nữa đấy.
Khuyến cáo của Luật sư: Đa số các trường hợp Sổ đỏ cấp thời gian lâu, các diện tích sẽ không chính xác nên khi giao dịch các bất động sản dạng này, Sổ đỏ chỉ là công cụ mang tính tham khảo, khi tiến hành giao dịch, các bên nên đưa điều khoản đo đạc lại sau khi ký Hợp đồng đặt cọc và dự phòng trường hợp diện tích tăng/giảm thì giá mua bán tăng giảm tương ứng (theo công thức giá mua/m2) để hạn chế các phát sinh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi cho bên mua.
Tình huống 2: Không làm biên bản ký giáp ranh – giáp thửa với các chủ đất liền kề
Bạn mua một thửa đất ngang 20 dài 50 và có dự định xây nhà trên mảnh đất đó. Chủ nhà chỉ cho bạn chiều ngang của thửa đất là từ điểm A đến điểm B và bạn đo đạc đủ 20m rồi tiến hành giao dịch. Một ngày đẹp trời, bạn xây nhà, chủ nhà bên cạnh chạy sang làm toáng lên, anh ta nói với bạn rằng lúc anh ta xây nhà anh ta không xây hết đất mà chừa ra một khoảng 0,5m và yêu cầu bạn phải chừa ra khoảng trống 0,5m.
Nếu bạn không chịu anh ta đâm đơn kiện bạn. Lúc này bạn sẽ toát mồ hôi để giải quyết tranh chấp, đó là chưa kể tới trường hợp bạn đã xây tường lên rồi và thẳng kế bên nó kiện bắt bạn đập bỏ xây lại. Đi kiếm lại chủ đất cũ để nhờ đứng ra giải quyết thì ông ta đã mất rồi. Cho nên khi đi mua đất, để sau này không xảy ra tranh chấp tốt nhất anh em cứ kêu các chủ đất liền kề ra ký biên bản giáp ranh, giáp thửa và đóng cọc mốc ranh giới rõ ràng.
Lưu ý là người ký biên bản phải là chủ đất đứng tên trong sổ của các thửa đất liền kề chứ không phải người thân trong gia đình nhé. Nhiều gia đình cũng âm binh cho người thân ký xong sau này tranh chấp cái thằng đứng tên sổ đỏ nó bảo nó không ký thì anh em cãi kiểu gì.
Đa số các bạn khi mua hầu như chúng ta không yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh cụ thể (trong các trường hợp đất lớn và ranh mốc/hàng rào không rõ ràng).
Khi tiến hành giao dịch xong, bạn tiến hành xây dựng, làm hàng rào….. thì chủ đất kế bên ra ngăn chặn, thậm chí làm đơn lên ủy ban tranh chấp, khiến cho việc xin phép xây dựng, chuyển mục đích, cấp giấy… của bạn bị đứng lại, rồi các bên tiến hành hòa giải tại Phường, thậm chí khởi kiện nhau ra Tòa rất tốn thời gian và công sức.
Khuyến cáo của Luật sư: Khi giao dịch với tất cả các bất động sản (không hẳn là bất động sản đã có ranh giới ổn định/rõ ràng, chúng ta yêu cầu chủ đất hướng dẫn ranh mốc và yêu cầu các chủ đất liền kế ký giáp ranh xác nhận (phần này thuộc trách nhiệm của chủ đất liên quan đến mảnh đất “không tranh chấp”) để hạn chế tối đa các rủi ro sau này khi bạn tiếp quản, sử dụng bất động sản này.
Hàng xóm không kí giáp ranh – có cấp sổ đỏ không?
– Đa số bị dính ở tình huống 2, có khi ông hàng xóm nổi máu tham, không chịu ký hay xác nhận ranh giới rồi làm khó đủ kiểu… Phải thưa gửi kiện tụng lên tòa án, thuê luật sư các kiểu mới giải quyết xong.
Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận.
Việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc 100% vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, không phải vì lý do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh mà dừng việc xác định ranh giới thửa đất. Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai.
Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.
Xử lý như thế nào khi hàng xóm không ký giáp ranh khi làm hồ sơ sang tên?
Theo Thông tư 25/2014/TTBTNMT quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất (trừ các trường hợp đã có văn bản thỏa thuận ranh giới rõ ràng và ranh giới này không thay đổi hoặc thửa đất nông nghiệp có bờ thửa/cột mốc rõ ràng) tùy địa phương khi lập hồ sơ đăng bộ sang tên sẽ có biên bản xác định ranh mốc sử dụng. Oái ăm nhiều trường hợp vì “không thích” thì không ký hoặc chủ đất hiện không biết ở đâu thì chủ đất phải làm sao?
Khuyến cáo của Luật sư: Theo Thông tư 33/2017/TTBTNMT thì tùy trường hợp mà chúng ta xử lý như sau:
– Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại.
– Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
– Trường hợp mà có tranh chấp (bằng văn bản) thì phải hòa giải tại chính quyền cơ sở thậm chí phải khởi kiện ra Tòa (nếu không hòa giải được). Một số chia sẻ và lưu ý đến cộng đồng đầu tư bất động sản.
(Theo chia sẻ từ Nghiem Lee Si, Luật sư Trần Minh Cường)
Trang: 1 2