Ngày 25/8 vừa qua, chính quyền Thượng Hải – trung tâm tài chính, thương mại lớn nhất Trung Quốc – đã công bố các biện pháp nới lỏng chính sách mua nhà. Đây là bước đi nối tiếp sau Bắc Kinh, cho thấy chính quyền trung ương và địa phương đang quyết liệt “cứu” thị trường bất động sản. Cụ thể, Thượng Hải cho phép người dân mua không giới hạn số căn hộ ở khu vực vành đai ngoài, đồng thời giảm lãi suất vay thế chấp mua căn nhà thứ hai từ 3,35% xuống 3,05%/năm.

Động thái này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận không chỉ ở Trung Quốc mà cả khu vực, trong đó có Việt Nam. Nhiều độc giả Việt Nam đã so sánh lãi suất vay mua nhà tại Trung Quốc (khoảng 3%) với Việt Nam (7–8% cố định ban đầu, sau đó thả nổi lên 11–12%). Sự chênh lệch này đặt ra câu hỏi: tại sao Trung Quốc sẵn sàng hạ lãi suất mạnh tay để cứu thị trường, còn Việt Nam vẫn giữ mức lãi suất cao, khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở?

Bài viết này sẽ phân tích: (1) chính sách nới lỏng của Thượng Hải trong bối cảnh suy giảm bất động sản Trung Quốc, (2) sự so sánh với thị trường Việt Nam về chính sách tín dụng và lãi suất, và (3) góc nhìn nhà đầu tư Việt Nam – cơ hội và thách thức trong giai đoạn hiện nay.

 1. Chính sách nới lỏng tại Thượng Hải

* **Nới trần số căn hộ được sở hữu**: Người dân Thượng Hải giờ có thể mua không giới hạn số căn ở **vành đai ngoài** (chiếm 2/3 nguồn cung nhà ở). Trước đây chỉ được mua tối đa 2 căn → Đây là động thái mở cửa rõ ràng, nhằm kích cầu ở phân khúc xa trung tâm.

* **Giảm lãi suất thế chấp**: Mua căn thứ 2 chỉ còn **3,05%/năm** thay vì 3,35%. Đây là chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người mua.

* **Nguyên nhân**: Thị trường BĐS Trung Quốc giảm giá **liên tục 2 năm qua**, cả sơ cấp (-3,4%) lẫn thứ cấp (-5,9%). Niềm tin người mua thấp do lo ngại kinh tế & thu nhập → Nhà nước buộc phải “bơm chính sách” để chặn đà rơi.

* **Bối cảnh**: BĐS + ngành liên quan chiếm \~25% GDP Trung Quốc. Nếu để thị trường lao dốc sẽ tác động dây chuyền.

2. Góc nhìn của độc giả Việt Nam (so sánh lãi suất)

Độc giả chỉ ra sự khác biệt lớn giữa **lãi vay mua nhà** Trung Quốc vs Việt Nam:

* **Trung Quốc**: vay mua căn 2 chỉ **3,05%/năm**.

* **Việt Nam**: vay mua nhà phổ biến **7-8% cố định ngắn hạn**, sau đó thả nổi lên tới **11-12%**.

* **Tiền gửi tiết kiệm**: chỉ 2-4%/năm → nghĩa là lãi vay mua nhà ở VN gấp 4-5 lần so với Trung Quốc, trong khi lợi nhuận gửi tiết kiệm thì cực thấp.

👉 Điều này phản ánh:

* Người mua nhà ở Việt Nam đang chịu **chi phí vốn rất cao**, khiến việc sở hữu nhà khó khăn hơn nhiều so với ở Trung Quốc.

* Ngân hàng Việt Nam đang duy trì biên lợi nhuận lớn giữa huy động và cho vay.

* Chính sách ở Trung Quốc đang đi theo hướng “kích cầu”, còn Việt Nam thì vẫn duy trì chính sách tín dụng chặt, lãi suất cao → thị trường nhà ở tiếp tục khó thanh khoản.

3. Kết luận

* **Ở Trung Quốc**, chính quyền coi bất động sản là “trụ cột kinh tế”, nên sẵn sàng nới hạn chế, hạ lãi suất để kéo lại niềm tin.

* **Ở Việt Nam**, người mua nhà chịu lãi vay cao → tâm lý ngại vay, ngại xuống tiền → thị trường dễ rơi vào cảnh “có cung nhưng cầu yếu”.

* So sánh này làm nổi bật sự khác biệt: **BĐS Trung Quốc đang được “cứu” bằng chính sách**, trong khi **BĐS Việt Nam chủ yếu tự điều tiết** trong bối cảnh lãi vay cao, khó khăn thanh khoản.

4. Góc nhìn nhà đầu tư Việt Nam

🔹 **Áp lực vốn vay cực lớn**

* Với lãi vay 7–8% cố định ban đầu, rồi thả nổi lên 11–12%, chi phí tài chính tại Việt Nam cao hơn gấp nhiều lần so với Trung Quốc.

* Điều này khiến **chiến lược đầu tư lướt sóng gần như “tê liệt”**. Nhà đầu tư buộc phải có dòng tiền mạnh, hoặc phải tính toán giữ dài hạn thay vì kỳ vọng lời nhanh.

🔹 **Cơ hội cho người có vốn tự có**

* Khi nhiều nhà đầu tư vay vốn rút lui, **giá bất động sản trên thị trường thứ cấp có thể giảm hoặc chững lại**.

* Người có tiền nhàn rỗi (không phụ thuộc vay ngân hàng) lại có cơ hội mua được tài sản với giá tốt hơn.

* Đây có thể là thời điểm “lọc” lại thị trường – ai thật sự có tiềm lực thì trụ được.

🔹 **Khác biệt chính sách – bài học cho Việt Nam**

* Trung Quốc sẵn sàng hạ lãi vay, gỡ hạn chế để cứu thị trường. Trong khi đó, **Việt Nam chưa có chính sách nới mạnh tay**, lãi suất vẫn cao, khiến thanh khoản thấp.

* Nhà đầu tư Việt Nam hiểu rằng: **không thể trông chờ chính sách hỗ trợ ngắn hạn** mà cần tự cân đối dòng tiền.

* Cơ hội chỉ dành cho người mua có tầm nhìn dài hạn và chọn được phân khúc bền vững (ví dụ: nhà ở thực, đất có pháp lý rõ ràng).

🔹 **Rủi ro tiềm ẩn**

* Nếu lãi suất không giảm, nhiều người mua nhà để ở cũng bị áp lực trả nợ → khả năng thanh khoản thị trường tiếp tục yếu.

* Nhà đầu tư lỡ dùng đòn bẩy cao sẽ bị “kẹt hàng”, phải bán cắt lỗ.

👉 **Tóm lại:**

* Ở Việt Nam, lãi vay cao khiến bất động sản khó bùng nổ ngắn hạn.

* Nhưng với nhà đầu tư có vốn mạnh, đây lại là “cửa sổ cơ hội” để mua được tài sản tốt khi mặt bằng giá bị kìm lại.

* Sự khác biệt với Trung Quốc cho thấy: thị trường Việt Nam không thể dựa vào cứu trợ chính sách, mà cần chiến lược đầu tư **cẩn trọng, dài hạn và ít phụ thuộc vào vay ngân hàng**.

[Bài viết có tham khảo phân tích bằng công cụ AI]

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…