Kể từ cuối năm 2020, chính phủ Trung Quốc đã siết chặt tín dụng bất động sản nhằm kiểm soát nợ công ty phát triển nhà ở và ngăn rủi ro tài chính hệ thống. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được áp dụng để hạn chế vay nợ, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khổng lồ như Evergrande, Country Garden rơi vào khủng hoảng thanh khoản.
Hệ quả là thị trường bất động sản Trung Quốc lao dốc. Từ tháng 4/2022, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn giảm liên tục so với cùng kỳ năm trước. Tháng 7/2025, mức giảm đạt 3,4%. Trên thị trường thứ cấp, giá giảm suốt hơn 2 năm, riêng tháng 7/2025 giảm 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Niềm tin của người mua cũng bị bào mòn khi nhiều dự án chậm bàn giao, doanh nghiệp nợ chồng chất, người dân lo ngại mất việc và giảm thu nhập. Tâm lý bi quan khiến nhu cầu mua nhà yếu đi, bất chấp việc nhà nước đưa ra nhiều gói kích cầu.
1.2. Lý do phải nới lỏng chính sách
Trước nguy cơ thị trường bất động sản suy giảm kéo dài, chính quyền các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã bắt đầu nới lỏng.
* **Thượng Hải:** Cho phép mua không hạn chế căn hộ tại vành đai ngoài, giảm lãi suất vay mua căn 2 xuống 3,05%.
* **Bắc Kinh:** Cho phép người dân địa phương và ngoại tỉnh mua nhà mới, nhà cũ ngoài Vành đai 5.
* **Các địa phương khác:** Giảm tiền đặt cọc, hạ lãi suất thế chấp, nới điều kiện mua nhà với người ngoại tỉnh.
Thông điệp rõ ràng: Trung Quốc coi việc khôi phục thị trường bất động sản là nhiệm vụ trọng tâm để ổn định kinh tế.
—
2. Chính sách mới của Thượng Hải
2.1. Mở trần số lượng căn hộ
Trước đây, hộ gia đình Thượng Hải chỉ được mua theo chính sách tối đa 2 căn nhà. Người dân địa phương bị cấm mua căn hộ thứ 3, còn người ngoại tỉnh phải chứng minh đóng thuế hoặc bảo hiểm xã hội ít nhất 3 năm. Từ tháng 10 năm ngoái, quy định này được nới: chỉ cần 12 tháng đóng thuế là đủ điều kiện mua. Lần nới lỏng mới nhất cho phép người dân mua không hạn chế số căn ở khu vực vành đai ngoài – vốn là nơi cung cấp tới 2/3 nguồn cung nhà ở.
2.2. Giảm lãi suất vay thế chấp
Lãi suất vay mua căn thứ hai giảm từ 3,35% xuống 3,05%/năm – mức rất thấp nếu so với mặt bằng quốc tế. Đây là cách trực tiếp giảm gánh nặng tài chính, khuyến khích người dân và nhà đầu tư xuống tiền.
2.3. Tác động dự kiến
Theo giới phân tích, chính sách mới có thể giúp cải thiện phần nào thanh khoản, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm. Tuy nhiên, khó có thể tạo cú hích lớn ngay lập tức vì tâm lý bi quan về kinh tế và thu nhập của người dân vẫn còn. Người dân Trung Quốc hiện thận trọng hơn nhiều sau các vụ vỡ nợ doanh nghiệp bất động sản.
—
3. So sánh với thị trường Việt Nam
3.1. Lãi suất vay mua nhà
* **Trung Quốc:** 3,05%/năm cho căn thứ 2.
* **Việt Nam:** 7–8%/năm cố định giai đoạn đầu, sau đó thả nổi lên 11–12%/năm.
* **Tiền gửi tiết kiệm:** 2–4%/năm.
Khoảng cách giữa lãi vay và lãi gửi tại Việt Nam quá lớn, khiến người vay chịu áp lực nặng nề. Nếu ở Trung Quốc, vay mua nhà được xem là “rẻ”, thì ở Việt Nam, chi phí lãi vay trở thành rào cản chính yếu đối với người mua.
3.2. Chính sách tín dụng
Việt Nam nhiều năm qua duy trì chính sách tín dụng thận trọng với bất động sản để tránh bong bóng. Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt room tín dụng, yêu cầu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm dần, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất thay vì đầu cơ.
Điều này giúp hạn chế rủi ro hệ thống, nhưng lại khiến thị trường bất động sản khó tiếp cận vốn, thanh khoản giảm mạnh.
3.3. Tâm lý người mua
Ở Việt Nam, người mua nhà để ở vẫn có nhu cầu lớn, nhưng phần đông khó vay vốn dài hạn với lãi suất cao. Nhà đầu tư lướt sóng gần như biến mất, chỉ còn lại nhóm có vốn tự có. Thị trường vì thế trầm lắng, đặc biệt trong 2023–2024.
—
4. Góc nhìn nhà đầu tư Việt Nam
4.1. Áp lực vốn vay
Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở Việt Nam chịu áp lực cực lớn. Với lãi vay 11–12%, nếu giá bất động sản không tăng mạnh, lợi nhuận bị bào mòn nhanh chóng. Đây là lý do nhiều người phải bán cắt lỗ trong giai đoạn vừa qua.
4.2. Cơ hội cho người có vốn tự có
Ngược lại, với người có sẵn dòng tiền, không phụ thuộc ngân hàng, giai đoạn thị trường chững lại lại mở ra cơ hội. Khi thanh khoản thấp, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận giảm giá để thoát hàng. Người mua có thể sở hữu tài sản tốt hơn với giá hợp lý.
4.3. Bài học từ Trung Quốc
Nhìn sang Trung Quốc, ta thấy chính sách có thể thay đổi nhanh chóng. Từ siết chặt để hạ nhiệt bong bóng, họ đã chuyển sang nới lỏng để kích cầu. Việt Nam cũng có thể rút ra bài học: cần sự linh hoạt trong điều hành, cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ thị trường.
4.4. Rủi ro tiềm ẩn
Dù có cơ hội, rủi ro vẫn lớn:
* Lãi suất cao duy trì lâu dài → thị trường khó phục hồi nhanh.
* Tâm lý người mua yếu → thanh khoản thấp, khó thoát hàng.
* Pháp lý nhiều dự án còn phức tạp → rủi ro khi xuống tiền.
—
5. Kết luận
Động thái nới lỏng chính sách của Thượng Hải phản ánh quyết tâm của chính quyền Trung Quốc trong việc vực dậy thị trường bất động sản – lĩnh vực đang kéo giảm cả nền kinh tế. Chính sách giảm lãi suất vay mua nhà xuống chỉ còn 3,05%/năm là minh chứng rõ nét cho việc dùng công cụ tín dụng để kích cầu.
Trong khi đó, tại Việt Nam, lãi suất vay mua nhà vẫn cao gấp 3–4 lần so với Trung Quốc, tạo ra sự chênh lệch lớn trong khả năng tiếp cận nhà ở. Người mua nhà tại Việt Nam phải cân nhắc kỹ lưỡng, và thị trường bất động sản chủ yếu được “lọc” lại cho những nhà đầu tư có vốn mạnh, tầm nhìn dài hạn.
Nhà đầu tư Việt Nam có thể nhìn thấy cơ hội từ việc thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc. Nhưng đồng thời, cần thận trọng với rủi ro về lãi suất, thanh khoản và pháp lý. Bài học từ Trung Quốc cho thấy: chính sách có thể thay đổi nhanh chóng, và chỉ những ai quản trị dòng tiền tốt, đầu tư vào phân khúc bền vững mới có thể tận dụng được những “làn sóng” của thị trường.
Thượng Hải nới lỏng chính sách mua nhà: Góc nhìn từ Trung Quốc và bài học cho Việt Nam
Bài viết đầy đủ:
Mục Lục
1. Bối cảnh bất động sản Trung Quốc
1.1. Giai đoạn siết chặt và suy giảm
Kể từ cuối năm 2020, chính phủ Trung Quốc đã siết chặt tín dụng bất động sản nhằm kiểm soát nợ công ty phát triển nhà ở và ngăn rủi ro tài chính hệ thống. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được áp dụng để hạn chế vay nợ, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khổng lồ như Evergrande, Country Garden rơi vào khủng hoảng thanh khoản.
Hệ quả là thị trường bất động sản Trung Quốc lao dốc. Từ tháng 4/2022, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn giảm liên tục so với cùng kỳ năm trước. Tháng 7/2025, mức giảm đạt 3,4%. Trên thị trường thứ cấp, giá giảm suốt hơn 2 năm, riêng tháng 7/2025 giảm 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Niềm tin của người mua cũng bị bào mòn khi nhiều dự án chậm bàn giao, doanh nghiệp nợ chồng chất, người dân lo ngại mất việc và giảm thu nhập. Tâm lý bi quan khiến nhu cầu mua nhà yếu đi, bất chấp việc nhà nước đưa ra nhiều gói kích cầu.
1.2. Lý do phải nới lỏng chính sách
Trước nguy cơ thị trường bất động sản suy giảm kéo dài, chính quyền các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã bắt đầu nới lỏng.
* **Thượng Hải:** Cho phép mua không hạn chế căn hộ tại vành đai ngoài, giảm lãi suất vay mua căn 2 xuống 3,05%.
* **Bắc Kinh:** Cho phép người dân địa phương và ngoại tỉnh mua nhà mới, nhà cũ ngoài Vành đai 5.
* **Các địa phương khác:** Giảm tiền đặt cọc, hạ lãi suất thế chấp, nới điều kiện mua nhà với người ngoại tỉnh.
Thông điệp rõ ràng: Trung Quốc coi việc khôi phục thị trường bất động sản là nhiệm vụ trọng tâm để ổn định kinh tế.
—
2. Chính sách mới của Thượng Hải
2.1. Mở trần số lượng căn hộ
Trước đây, hộ gia đình Thượng Hải chỉ được mua theo chính sách tối đa 2 căn nhà. Người dân địa phương bị cấm mua căn hộ thứ 3, còn người ngoại tỉnh phải chứng minh đóng thuế hoặc bảo hiểm xã hội ít nhất 3 năm. Từ tháng 10 năm ngoái, quy định này được nới: chỉ cần 12 tháng đóng thuế là đủ điều kiện mua. Lần nới lỏng mới nhất cho phép người dân mua không hạn chế số căn ở khu vực vành đai ngoài – vốn là nơi cung cấp tới 2/3 nguồn cung nhà ở.
2.2. Giảm lãi suất vay thế chấp
Lãi suất vay mua căn thứ hai giảm từ 3,35% xuống 3,05%/năm – mức rất thấp nếu so với mặt bằng quốc tế. Đây là cách trực tiếp giảm gánh nặng tài chính, khuyến khích người dân và nhà đầu tư xuống tiền.
2.3. Tác động dự kiến
Theo giới phân tích, chính sách mới có thể giúp cải thiện phần nào thanh khoản, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm. Tuy nhiên, khó có thể tạo cú hích lớn ngay lập tức vì tâm lý bi quan về kinh tế và thu nhập của người dân vẫn còn. Người dân Trung Quốc hiện thận trọng hơn nhiều sau các vụ vỡ nợ doanh nghiệp bất động sản.
—
3. So sánh với thị trường Việt Nam
3.1. Lãi suất vay mua nhà
* **Trung Quốc:** 3,05%/năm cho căn thứ 2.
* **Việt Nam:** 7–8%/năm cố định giai đoạn đầu, sau đó thả nổi lên 11–12%/năm.
* **Tiền gửi tiết kiệm:** 2–4%/năm.
Khoảng cách giữa lãi vay và lãi gửi tại Việt Nam quá lớn, khiến người vay chịu áp lực nặng nề. Nếu ở Trung Quốc, vay mua nhà được xem là “rẻ”, thì ở Việt Nam, chi phí lãi vay trở thành rào cản chính yếu đối với người mua.
3.2. Chính sách tín dụng
Việt Nam nhiều năm qua duy trì chính sách tín dụng thận trọng với bất động sản để tránh bong bóng. Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt room tín dụng, yêu cầu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm dần, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất thay vì đầu cơ.
Điều này giúp hạn chế rủi ro hệ thống, nhưng lại khiến thị trường bất động sản khó tiếp cận vốn, thanh khoản giảm mạnh.
3.3. Tâm lý người mua
Ở Việt Nam, người mua nhà để ở vẫn có nhu cầu lớn, nhưng phần đông khó vay vốn dài hạn với lãi suất cao. Nhà đầu tư lướt sóng gần như biến mất, chỉ còn lại nhóm có vốn tự có. Thị trường vì thế trầm lắng, đặc biệt trong 2023–2024.
—
4. Góc nhìn nhà đầu tư Việt Nam
4.1. Áp lực vốn vay
Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở Việt Nam chịu áp lực cực lớn. Với lãi vay 11–12%, nếu giá bất động sản không tăng mạnh, lợi nhuận bị bào mòn nhanh chóng. Đây là lý do nhiều người phải bán cắt lỗ trong giai đoạn vừa qua.
4.2. Cơ hội cho người có vốn tự có
Ngược lại, với người có sẵn dòng tiền, không phụ thuộc ngân hàng, giai đoạn thị trường chững lại lại mở ra cơ hội. Khi thanh khoản thấp, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận giảm giá để thoát hàng. Người mua có thể sở hữu tài sản tốt hơn với giá hợp lý.
4.3. Bài học từ Trung Quốc
Nhìn sang Trung Quốc, ta thấy chính sách có thể thay đổi nhanh chóng. Từ siết chặt để hạ nhiệt bong bóng, họ đã chuyển sang nới lỏng để kích cầu. Việt Nam cũng có thể rút ra bài học: cần sự linh hoạt trong điều hành, cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ thị trường.
4.4. Rủi ro tiềm ẩn
Dù có cơ hội, rủi ro vẫn lớn:
* Lãi suất cao duy trì lâu dài → thị trường khó phục hồi nhanh.
* Tâm lý người mua yếu → thanh khoản thấp, khó thoát hàng.
* Pháp lý nhiều dự án còn phức tạp → rủi ro khi xuống tiền.
—
5. Kết luận
Động thái nới lỏng chính sách của Thượng Hải phản ánh quyết tâm của chính quyền Trung Quốc trong việc vực dậy thị trường bất động sản – lĩnh vực đang kéo giảm cả nền kinh tế. Chính sách giảm lãi suất vay mua nhà xuống chỉ còn 3,05%/năm là minh chứng rõ nét cho việc dùng công cụ tín dụng để kích cầu.
Trong khi đó, tại Việt Nam, lãi suất vay mua nhà vẫn cao gấp 3–4 lần so với Trung Quốc, tạo ra sự chênh lệch lớn trong khả năng tiếp cận nhà ở. Người mua nhà tại Việt Nam phải cân nhắc kỹ lưỡng, và thị trường bất động sản chủ yếu được “lọc” lại cho những nhà đầu tư có vốn mạnh, tầm nhìn dài hạn.
Nhà đầu tư Việt Nam có thể nhìn thấy cơ hội từ việc thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc. Nhưng đồng thời, cần thận trọng với rủi ro về lãi suất, thanh khoản và pháp lý. Bài học từ Trung Quốc cho thấy: chính sách có thể thay đổi nhanh chóng, và chỉ những ai quản trị dòng tiền tốt, đầu tư vào phân khúc bền vững mới có thể tận dụng được những “làn sóng” của thị trường.
Trang: 1 2