Việc góp vốn vào dự án bất động sản thông qua môi giới đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật sư khuyến cáo người đầu tư cần tìm hiểu rõ pháp lý và ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án.
Thời gian vừa qua trên mạng xã hội xuất hiện nhiều quảng cáo đầu tư đất nền theo hình thức hợp đồng hợp tác tại dự án Thanh Sơn Lakeside do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm chủ đầu tư tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Môi giới cho biết dự án đã được bán hết, muốn mua thì phải thông qua mua thứ cấp theo hợp đồng hợp tác đầu tư, thủ tục chuyển nhượng chưa thể thực hiện. “Nếu anh mua thì chỉ làm hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Khi dự án hoàn thành xong, có sổ thì anh làm thủ tục sang tên giấy đăng ký quyền sử dụng đất với công ty”, một người mô giới nói.
Ghi nhận thực tế của Zing tại dự án, một số hạng mục công trình như kè cống, vỉa hè, hệ thống xử lý nước thải vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Người dân cho biết trong khoảng tháng 3 nhiều người đổ đến đây tìm mua đất. Giá đỉnh điểm có thể lên đến 12-13 triệu đồng/m2. Tuy vậy, hiện giá đã hạ còn 8-9 triệu đồng/m2.
Dự án chưa được cơ quan chức năng cấp phép mở bán
Ông Vũ Hồng Vân, Phó chủ tịch UBND phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, cho biết dự án khu dân cư Thanh Sơn chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán. Ông Vân cho biết dự án trên được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt năm 2012, có tổng diện tích 83.314 m2, trong đó có 268 ô liền kề và biệt thự chiếm 41,6% tổng diện tích dự án.
Ông Vân khẳng định đến thời điểm hiện tại, dự án do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn chưa hoàn thành xong và chưa được cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh cấp phép mở bán.
Theo trình tự, khi dự án hoàn thiện xong, chủ đầu tư phải lập hồ sơ gửi thành phố Uông Bí và cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh để thẩm định lại toàn bộ. Sau khi đạt yêu cầu, Sở Xây dựng tỉnh sẽ ra văn bản đồng ý mở bán, lúc đấy chủ đầu tư mới được xúc tiến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất dự án.
Về thông tin dự án đang mở bán chui dưới dạng hình thức góp vốn cổ đông tại dự án, ông Vân cho biết chưa nhận được phản ánh, khiếu nại của người mua. “Chúng tôi tiếp nhận thông tin và sẽ báo cáo lên cấp trên do sự việc vượt thẩm quyền giải quyết của phường”, ông Vân nói.
Dự án Thanh Sơn Lakeside được quảng cáo nằm ở trung tâm thành phố và gần khu du lịch sinh thái
Một người tên Nguyễn Thị Kim Huệ trú thành phố Hạ Long, cho biết khoảng cuối tháng 3, đã đặt cọc để mua lại 8 ô liền kề của dự án từ một người khác tên Nguyễn Thị Phương Nhung với giá gần 5,5 tỷ.
Theo chị Huệ, qua lời giới thiệu của ông Thịnh làm nghề mô giới tự do biết chị Nhung có đất tại dự án Thanh Sơn Lakeside cần bán. Ngày 26/3, chị Huệ ký hợp đồng đặt cọc với chị Nhung và ông Thịnh là người làm chứng mua 8 ô đất, mỗi ô rộng 93,5 m2, số tiền đặt cọc 1,6 tỷ đồng. Hai bên hẹn 5 ngày sau phải thanh toán hết số tiền và cùng đến Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm hợp đồng sang tên bên mua để làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Khi làm hợp đồng đặt cọc, chị Nhung giới thiệu đất đã có sổ đỏ và cam kết chỉ cần mất 10-15 ngày sau thời điểm trả hết tiền là hoàn thiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên, ngày 1/4, khi đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư, chị Huệ mới tá hỏa dự án trên chưa có sổ, chỉ có hợp đồng góp vốn.
“Tôi tin tưởng nên đã chuyển hết tiền. Khi biết dự án này đang huy động vốn tôi đòi lại tiền nhưng không được trả lại với lý do tiền đã dùng để mua đất, nếu hủy sẽ bị mất trắng”, chị Huệ nói.
Trao đổi với Zing, ông Cao Tiến Dũng, Giám đốc Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn, cho biết công ty mới chỉ hoàn thiện xong 95% dự án, một số hạng mục như trạm xử lý nước thải, vỉa hè và một phần của dự án vẫn đang tiếp tục triển khai.
Ông Dũng nhấn mạnh công ty chỉ ký hợp đồng góp vốn dự án với 2 cổ đông là người đang công tác, làm việc trong công ty, chứ không hề ký với bất cứ đối tượng nào khác.
Ông Dũng khẳng định những người góp vốn phải đến công ty ký hợp đồng trực tiếp thì hợp đồng đấy mới có giá trị. Đối với trường hợp mua đất tại dự án của chị Huệ, ông Dũng cho biết chị Nhung và ông Thịnh không phải là người của công ty và không đại diện chủ đầu tư để giới thiệu dự án hay ký kết hợp đồng góp vốn.
Đại diện chủ đầu tư dự án cho rằng việc mua bán ngầm giữa cổ đông góp vốn dự án với người khác là do quyền của các cổ đông góp vốn, công ty không có trách nhiệm ràng buộc về pháp luật khi xảy ra tranh chấp giữa các cá nhân với nhau liên quan đến dự án và các hợp đồng góp vốn.
Dự án còn nhiều hạng mục chưa hoàn thành, chưa được cơ quan chức năng cấp phép nhưng đã được rao bán trên mạng
Cảnh báo lừa đảo và nguy cơ mất trắng tiền đầu tư
Luật sư Diệp Năng Bình, văn phòng luật sư Tinh thông luật cho biết điều kiện chủ đầu tư được phép mở bán dự án đã được thể hiện tại Điều 41 của Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Theo luật sư Bình, một dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Ngoài ra, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền tại các khu vực được phân lô bán nền theo công bố của UBND cấp tỉnh.
Đặc biệt, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã được UBND cấp tỉnh đồng ý, cho phép được phân lô, bán nền.
Luật sư Bình thông tin thêm câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Thực tế nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả 2 bên.
Để hạn chế tối thiểu rủi không đáng có, khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình.
Tháng 7/2021, ông Cao Tường Huy, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ninh ký văn bản gửi các đơn vị Sở Xây dựng, Tài Nguyên và môi trường, Công an tỉnh và người đứng đầu các địa phương về việc chấn chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản trên toàn tỉnh. Vị Phó chủ tịch tỉnh yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các chỉ đạo của tỉnh trong việc kiềm chế ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất tại địa bàn quản lý.
Trước đó, chủ đầu tư một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã có hoạt động quảng cáo trên mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản. Sau đó, Công an tỉnh vào cuộc điều tra và gửi báo cáo về UBND tỉnh và các đơn vị có liên quan ghi nhận một số vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các dự án bị kiểm tra tập trung chủ yếu tại các khu đô thị lớn như Hạ Long, Quảng Yên, Uông Bí…
Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:
Mua bán chuyển nhượng chung cư, nhà đất , đất đai (quy trình, thủ tục, chi phí)
Rủi ro từ hợp đồng góp vốn dự án đất nền
Mục Lục
Việc góp vốn vào dự án bất động sản thông qua môi giới đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật sư khuyến cáo người đầu tư cần tìm hiểu rõ pháp lý và ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án.
Thời gian vừa qua trên mạng xã hội xuất hiện nhiều quảng cáo đầu tư đất nền theo hình thức hợp đồng hợp tác tại dự án Thanh Sơn Lakeside do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm chủ đầu tư tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Môi giới cho biết dự án đã được bán hết, muốn mua thì phải thông qua mua thứ cấp theo hợp đồng hợp tác đầu tư, thủ tục chuyển nhượng chưa thể thực hiện. “Nếu anh mua thì chỉ làm hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Khi dự án hoàn thành xong, có sổ thì anh làm thủ tục sang tên giấy đăng ký quyền sử dụng đất với công ty”, một người mô giới nói.
Ghi nhận thực tế của Zing tại dự án, một số hạng mục công trình như kè cống, vỉa hè, hệ thống xử lý nước thải vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Người dân cho biết trong khoảng tháng 3 nhiều người đổ đến đây tìm mua đất. Giá đỉnh điểm có thể lên đến 12-13 triệu đồng/m2. Tuy vậy, hiện giá đã hạ còn 8-9 triệu đồng/m2.
Dự án chưa được cơ quan chức năng cấp phép mở bán
Ông Vũ Hồng Vân, Phó chủ tịch UBND phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, cho biết dự án khu dân cư Thanh Sơn chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán. Ông Vân cho biết dự án trên được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt năm 2012, có tổng diện tích 83.314 m2, trong đó có 268 ô liền kề và biệt thự chiếm 41,6% tổng diện tích dự án.
Ông Vân khẳng định đến thời điểm hiện tại, dự án do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn chưa hoàn thành xong và chưa được cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh cấp phép mở bán.
Theo trình tự, khi dự án hoàn thiện xong, chủ đầu tư phải lập hồ sơ gửi thành phố Uông Bí và cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh để thẩm định lại toàn bộ. Sau khi đạt yêu cầu, Sở Xây dựng tỉnh sẽ ra văn bản đồng ý mở bán, lúc đấy chủ đầu tư mới được xúc tiến các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất dự án.
Về thông tin dự án đang mở bán chui dưới dạng hình thức góp vốn cổ đông tại dự án, ông Vân cho biết chưa nhận được phản ánh, khiếu nại của người mua. “Chúng tôi tiếp nhận thông tin và sẽ báo cáo lên cấp trên do sự việc vượt thẩm quyền giải quyết của phường”, ông Vân nói.
Một người tên Nguyễn Thị Kim Huệ trú thành phố Hạ Long, cho biết khoảng cuối tháng 3, đã đặt cọc để mua lại 8 ô liền kề của dự án từ một người khác tên Nguyễn Thị Phương Nhung với giá gần 5,5 tỷ.
Theo chị Huệ, qua lời giới thiệu của ông Thịnh làm nghề mô giới tự do biết chị Nhung có đất tại dự án Thanh Sơn Lakeside cần bán. Ngày 26/3, chị Huệ ký hợp đồng đặt cọc với chị Nhung và ông Thịnh là người làm chứng mua 8 ô đất, mỗi ô rộng 93,5 m2, số tiền đặt cọc 1,6 tỷ đồng. Hai bên hẹn 5 ngày sau phải thanh toán hết số tiền và cùng đến Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm hợp đồng sang tên bên mua để làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Khi làm hợp đồng đặt cọc, chị Nhung giới thiệu đất đã có sổ đỏ và cam kết chỉ cần mất 10-15 ngày sau thời điểm trả hết tiền là hoàn thiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên, ngày 1/4, khi đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư, chị Huệ mới tá hỏa dự án trên chưa có sổ, chỉ có hợp đồng góp vốn.
“Tôi tin tưởng nên đã chuyển hết tiền. Khi biết dự án này đang huy động vốn tôi đòi lại tiền nhưng không được trả lại với lý do tiền đã dùng để mua đất, nếu hủy sẽ bị mất trắng”, chị Huệ nói.
Trao đổi với Zing, ông Cao Tiến Dũng, Giám đốc Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn, cho biết công ty mới chỉ hoàn thiện xong 95% dự án, một số hạng mục như trạm xử lý nước thải, vỉa hè và một phần của dự án vẫn đang tiếp tục triển khai.
Ông Dũng nhấn mạnh công ty chỉ ký hợp đồng góp vốn dự án với 2 cổ đông là người đang công tác, làm việc trong công ty, chứ không hề ký với bất cứ đối tượng nào khác.
Ông Dũng khẳng định những người góp vốn phải đến công ty ký hợp đồng trực tiếp thì hợp đồng đấy mới có giá trị. Đối với trường hợp mua đất tại dự án của chị Huệ, ông Dũng cho biết chị Nhung và ông Thịnh không phải là người của công ty và không đại diện chủ đầu tư để giới thiệu dự án hay ký kết hợp đồng góp vốn.
Đại diện chủ đầu tư dự án cho rằng việc mua bán ngầm giữa cổ đông góp vốn dự án với người khác là do quyền của các cổ đông góp vốn, công ty không có trách nhiệm ràng buộc về pháp luật khi xảy ra tranh chấp giữa các cá nhân với nhau liên quan đến dự án và các hợp đồng góp vốn.
Cảnh báo lừa đảo và nguy cơ mất trắng tiền đầu tư
Luật sư Diệp Năng Bình, văn phòng luật sư Tinh thông luật cho biết điều kiện chủ đầu tư được phép mở bán dự án đã được thể hiện tại Điều 41 của Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Theo luật sư Bình, một dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Ngoài ra, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền tại các khu vực được phân lô bán nền theo công bố của UBND cấp tỉnh.
Đặc biệt, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã được UBND cấp tỉnh đồng ý, cho phép được phân lô, bán nền.
Luật sư Bình thông tin thêm câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Thực tế nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả 2 bên.
Để hạn chế tối thiểu rủi không đáng có, khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình.
Tháng 7/2021, ông Cao Tường Huy, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ninh ký văn bản gửi các đơn vị Sở Xây dựng, Tài Nguyên và môi trường, Công an tỉnh và người đứng đầu các địa phương về việc chấn chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản trên toàn tỉnh. Vị Phó chủ tịch tỉnh yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các chỉ đạo của tỉnh trong việc kiềm chế ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất tại địa bàn quản lý.
Trước đó, chủ đầu tư một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã có hoạt động quảng cáo trên mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản. Sau đó, Công an tỉnh vào cuộc điều tra và gửi báo cáo về UBND tỉnh và các đơn vị có liên quan ghi nhận một số vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các dự án bị kiểm tra tập trung chủ yếu tại các khu đô thị lớn như Hạ Long, Quảng Yên, Uông Bí…
Nguồn: Zingnews
__________________________________________________________________________________________
Nếu bạn vẫn còn những lo lắng khi phải tự mình làm những thủ tục pháp lý, bạn có thể tìm đến các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. 2Cs-chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xin giới thiệu đến bạn những dịch vụ pháp lý liên quan như:
Và một số dịch vụ pháp lý khác.
CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN 2CS
Chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0316152496
Ngày cấp: 21/02/2020
Nơi cấp: Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM
Hướng dẫn tạo tài khoản và đăng tin bất động sản: Xem video!
Tải app 2Cs dành cho Android: Tại đây!
Xem thêm: