Siết cho thuê căn hộ ngắn ngày trong chung cư, phân định rõ ràng giữa nhà để ở và kinh doanh sẽ bảo vệ quyền lợi cư dân và ổn định thị trường, theo Vars.

Đánh giá về hoạt động cho thuê ngắn hạn trong chung cư, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định, mô hình này không chỉ gây phiền toái cho cư dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách, tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn, condotel.

1. Lý do siết chặt

• Cho thuê ngắn hạn tự phát   qua Airbnb….  , không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế, khiến thị trường mất cân bằng và ngân sách thất thu.
• Tác động tiêu cực đến cư dân dài hạn: hạ tầng, an ninh, phòng cháy chữa cháy quá tải, ảnh hưởng đến trải nghiệm sống.

2. Giải pháp đề xuất

• Phân biệt rõ mục đích: ở dài hạn với lưu trú ngắn hạn.
• Nếu cho thuê ngắn hạn: yêu cầu phải đăng ký kinh doanh, kê khai tạm trú, đóng thuế, có chứng chỉ phòng cháy, và phải được sự đồng thuận của cư dân.
• Cần áp dụng chế tài đủ mạnh, tạo khung pháp lý rõ ràng do các Bộ, địa phương xây dựng.

3. Tác động tích cực tới thị trường nhà ở

• Việc siết chặt sẽ làm giảm hấp dẫn kinh doanh Airbnb, khiến nhiều nhà đầu tư “bán tháo” căn hộ.
• Kết quả là nguồn cung căn hộ bán cho ở thực tăng, giúp giá nhà tiệm cận giá trị thực, tạo thêm cơ hội cho người mua thực.

4. Thực tiễn quốc tế & Việt Nam

• Nhiều thành phố lớn như New York, Berlin, Amsterdam, Barcelona, Singapore đã từng siết hoặc cấm hoàn toàn cho thuê ngắn hạn để ổn định thị trường & bảo vệ người dân.
• Tại TP.HCM, từ tháng 2/2025, UBND đã ban hành quy định cấm cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, giờ, mô phỏng Airbnb; hiện đang giao Sở Du lịch cùng các ngành xây dựng khung quản lý phù hợp.

🧭 Kết luận

Việc siết cho thuê ngắn hạn trong chung cư được lý giải để:

1. Bảo vệ quyền lợi cư dân, tránh phiền toái và rủi ro an ninh.
2. Ổn định thị trường nhà ở, hạn chế đầu cơ và nâng giá không bền vững.
3. Tạo hành lang pháp lý minh bạch, hỗ trợ kiểm soát, tăng thu ngân sách.

Nếu bạn đang quan tâm:

• Là chủ hộ: hãy theo dõi quy định của ban quản trị tòa nhà và cam kết tuân thủ   đăng ký, đồng thuận, an toàn…  .
• Là người mua nhà: đây có thể là “cơn gió tốt”, giúp thị trường bớt đầu cơ, giá trở nên hợp lý hơn.

Dưới đây là những phản biện từ giới đầu tư và chuyên gia phản đối hoặc yêu cầu sửa đổi chính sách “siết chặt” cho thuê ngắn hạn tại chung cư:

1. Luật sư, chuyên gia kinh tế và Hiệp hội bất động sản phản đối lệnh cấm tuyệt đối

– Luật sư Huỳnh Văn Nông   TP.HCM 

• Cho rằng Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự không cấm việc cho thuê căn hộ ngắn hạn. Chủ hộ hoàn toàn có quyền cho thuê nếu tuân thủ nghĩa vụ tài chính, đăng ký tạm trú và nội quy chung cư.

– Luật sư Trương Thanh Đức

• Nhấn mạnh chủ hộ cần nộp thuế thu nhập cá nhân, dù có kinh doanh hay không. Airbnb và các nền tảng tương tự phải được quản lý thu thuế như các sàn thương mại điện tử.

– Ông Lâm   Việt Nam Finance 

• Cho rằng việc nhiều chung cư áp đặt cấm cho thuê ngắn hạn có thể là do hiểu nhầm pháp luật. Thay vì cấm, cần xây dựng quy chế quản lý rõ ràng.

– Bộ Xây dựng & Bộ luật Dân sự

• Đồng thuận rằng không có cơ sở để phân biệt thời gian thuê dài hay ngắn. Cấm cho thuê dưới 30 ngày là “chưa hợp lý và thiếu cơ sở pháp lý”.

2. Chủ đầu tư/người kinh doanh Airbnb than khó khăn

– Chủ căn hộ gần sân bay Tân Sơn Nhất:  Bà Thu Hồng 

• Lo ngại quy định mơ hồ dễ bị hiểu sai, gây khó khăn cho hoạt động cho thuê hợp pháp   du lịch, công tác…  , đặc biệt ở TP.HCM nơi nhu cầu cao.

– Doanh nghiệp Airbnb tại TP.HCM

• Bà Đỗ Thuý An và ông Nguyễn Tuấn Anh cho rằng:
  • Thậm chí nếu được hợp pháp hóa, việc vận hành vẫn gặp trở ngại từ ban quản lý, phí cao, hạn chế cấp thẻ tạm trú.
  • Mô hình “hái ra tiền” giai đoạn trước 2019 đã không còn; nay thị trường đã bão hòa, lợi nhuận giảm, thanh khoản kém.

3. Yêu cầu xây khung pháp lý quản lý thay vì cấm

– Hiệp hội BĐS TP.HCM  ( HoREA )  & ông Lê Hoàng Châu

• Đề xuất TP.HCM nên thí điểm Airbnb như một ngành nghề hợp pháp, với điều kiện đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú, đóng thuế đầy đủ.

– TS Lê Bá Chí Nhân – Chuyên gia kinh tế 

• Nêu ví dụ quốc tế: nhiều nước không cấm mà quản lý chặt qua đăng ký, thuế, an ninh, PCCC. Việt Nam có thể áp dụng kinh nghiệm này.

– Ông Tạ Trung Kiên – News Property 

• Chủ hộ cần đăng ký kinh doanh cá thể, thông báo cho ban quản lý, có phí quản lý tương xứng, tuân thủ yêu cầu an toàn. Cấm là “không quản được thì cấm”, gây ảnh hưởng lâu dài đến giá trị tài sản.

📌 Tóm tắt quan điểm phản biện

Vấn đề chính	Quan điểm phản biện
Cơ sở pháp lý:	Không có cấm cụ thể; luật chỉ yêu cầu đăng ký và nộp thuế
Quản lý vs Cấm:	Nên quản lý có khung bằng luật, không nên cấm tuyệt đối
Khó vận hành:	Phí, quy định, nội quy chung cư có thể khiến hoạt động Airbnb vẫn khó
Quy định cần rõ:	Cần hướng dẫn rõ khái niệm thuê ngắn, trách nhiệm chủ hộ và ban quản lý

✅ Kết luận

• Việc cấm tuyệt đối cho thuê ngắn hạn đang vấp phải nhiều phản biện từ giới luật sư, chuyên gia và hiệp hội đầu tư do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và có thể phân biệt giữa mục đích thuê dài/ngắn không thuyết phục.
• Phần lớn phản biện đều ủng hộ quản lý có khung pháp lý: đăng ký kinh doanh, kê khai tạm trú, thuế, an ninh, PCCC…  , tương tự mô hình ở nhiều quốc gia.
• Họ cũng lưu ý rằng nếu ban hành cấm mà thiếu sự đồng thuận, có thể khiến nhà đầu tư chịu thiệt, thị trường bất ổn, và người thuê sống thực tế gần sân bay, công tác, du lịch… bị ảnh hưởng.

[Bài viết có tham khảo phân tích bằng công cụ AI]

Đừng quên truy cập 2Cs mỗi ngày để đón đọc những tin tức về thị trường mới nhất và những kinh nghiệm, kiến thức hữu ích khi đầu tư mua bán bất động sản nhé cả nhà!

---

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…