Siết cho thuê ngắn ngày tại chung cư để bảo vệ cư dân và ổn định thị trường

Dưới đây là những phản biện cụ thể từ các nhà đầu tư và dữ liệu thực tế, phân tích lợi ích – rủi ro khi siết hoạt động cho thuê ngắn hạn căn hộ (Ví dụ Airbnb) tại TP.HCM:

🏢 Nhà đầu tư cụ thể lên tiếng

Hoàng Tuấn – vận hành hàng trăm căn hộ dạng Airbnb

• Thuê mỗi căn từ chủ nhà với giá 15–25 triệu đồng/tháng, còn cho thuê ngắn hạn có thể đạt 60 triệu/tháng ➝ chênh lệch lớn giúp khả năng sinh lời rất cao. Nay chính sách siết khiến anh dự báo thiệt hại hàng trăm triệu đồng mỗi tháng do hợp đồng và doanh thu sụt giảm.

Quỳnh Hương – đầu tư 2 căn hộ cho thuê Airbnb

• Vay ngân hàng, đầu tư cả tỉ đồng cải thiện căn hộ → thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng từ hai căn. Quy định mới buộc chuyển sang cho thuê dài hạn, không còn hiệu quả và kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Đỗ Văn Phú – quản lý hàng trăm căn hộ Airbnb

• Kinh doanh gần 10 năm, mô hình ổn định giờ bị đe dọa nghiêm trọng: “đã ký cọc nhiều căn, nay thu nhập bị giảm mạnh do chính sách này”.

📊 Dữ liệu thị trường & lợi ích của mô hình

Theo số liệu Airbtics   tháng 6 2024 – tháng 5 2025   tại TP.HCM:

• 13.877 listing Airbnb đang hoạt động
• Tỷ lệ lấp phòng trung bình 51%, ADR khoảng 1.165.870 đồng   ~46 USD 
• Doanh thu trung bình 197 triệu đồng/năm   ~7.000 USD  , tức khoảng 16,4 triệu đồng/tháng   648 USD   ➝ lợi nhuận cao hơn cho thuê dài hạn nhiều lần.

Một số căn hiệu suất cao còn thu tới 1.500 USD/tháng   ~35 triệu đồng   đối với vị trí và dịch vụ tốt khi du lịch phục hồi mạnh.

⚖️ Phân tích lợi ích – rủi ro

✅ Lợi ích mô hình cho thuê ngắn hạn

• Thu nhập gấp đôi so với cho thuê dài hạn (nếu lấp phòng đều đặn) .
• Giá trị căn hộ cao hơn nếu vận hành chuyên nghiệp (nâng cấp, dịch vụ, review tốt).
• Thị trường du lịch hồi phục mạnh: 17,6 triệu lượt khách quốc tế năm 2024, tăng gần 40% so 2023, nhu cầu lưu trú ngắn hạn bùng nổ.

⚠️ Rủi ro & hệ lụy

• Rủi ro tài chính nếu chính sách thay đổi đột ngột: phải trả cọc thuê nhà dài hạn, doanh thu suy giảm nhanh.
• Phụ thuộc thẩm quyền ban quản lý tòa nhà: nhiều chung cư cấm Airbnb hoàn toàn, khiến khách không thể vào tòa nhà.
• Chi phí vận hành cao: từ đầu tư nội thất đến vệ sinh, thay đổi mô hình cho thuê gây lãng phí nguồn lực.
• Đề phòng lừa đảo, gian lận: có chia sẻ thực tế từ khách thuê Airbnb bị mất đồ do host hoặc người bên host xâm phạm phòng không giám sát, trong khi Booking/Airbnb lúng túng xử lý.

Ngoài ra, các nghiên cứu quốc tế   EPI   cảnh báo mô hình cho thuê ngắn hạn có thể:

• Làm giảm nguồn nhà cho thuê dài hạn, đẩy giá cho thuê lâu dài tăng cao.
• Tác động dư thừa sang hàng xóm: tiếng ồn, nghi ngờ trộm cắp, ghé thăm sử dụng tiện ích chung cư… gây ảnh hưởng cư dân lâu dài.

📋 Tóm tắt – So sánh điểm lợi và rủi ro

Góc nhìn	Lợi ích chính	Rủi ro / Thiệt hại khi siết chặt
Nhà đầu tư STR	Thu nhập gấp đôi – nhanh hoàn vốn – định vị thị trường tốt	Thiệt hại tài chính nếu bị cấm đột ngột; chuyển sang dài hạn ít thu nhập
Thị trường	Phục hồi du lịch mạnh → cầu lưu trú tăng, dòng vốn đầu tư BĐS đổ vào STR   ~6 tỷ USD FDI	Rủi ro bong bóng, đầu cơ mất giá nếu thiếu kiểm soát dài hạn
Cư dân nội bộ	⇒	Tác động tiện ích, an ninh, PCCC, phiền hà từ khách lưu trú ngắn hạn
Chính sách	Có thể chính thức hóa mô hình đầu tư nếu có khung pháp lý rõ ràng	Thiếu khung rõ → cấm vô điều kiện gây mất đối thoại & ổn định thị trường

🔍 Kết luận & Đề xuất

• Các nhà đầu tư Airbnb tại TP.HCM hiện đang chịu tổn thất tài chính thực tế, với bệnh cạnh chi phí đầu tư ban đầu bị co cụm lợi nhuận trong khi thời gian hoàn vốn kéo dài.
• Dữ liệu cho thấy mô hình này cho lợi nhuận cao hơn cho thuê dài hạn, đặc biệt với khách thuê nước ngoài và du lịch nội địa tái phục hồi.
• Tuy nhiên, thiếu khung pháp lý rõ ràng về hoạt động cho thuê ngắn hạn khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng rủi ro pháp lý và tài chính.
• Các chuyên gia và đầu tư lại khuyến nghị nên chuyển sang quản lý có điều kiện   đăng ký kinh doanh, kê khai tạm trú, đóng thuế, giới hạn tiện ích sử dụng, quy định an ninh & PCCC   thay vì cấm hoàn toàn.

So sánh giữa TP.HCM và hai thành phố quốc tế tiêu biểu — Barcelona   (Tây Ban Nha)   và New York   (Mỹ)   — tập trung vào phản biện của giới đầu tư, số liệu thực tế, và phân tích lợi ích – rủi ro của quy định về cho thuê ngắn hạn:

🌍 1. Barcelona – Biểu tượng thắt chặt quy hoạch du lịch & nhà ở

🔐 Quy định & Chính sách

• Barcelona yêu cầu chủ nhà phải có Giấy phép du lịch   HUTB   để cho thuê ngắn hạn, và từ 2014 đã ngừng cấp mới, chỉ được mua những căn có HUTB sẵn có, giá dao động 60.000–120.000 €.
• Các căn không có HUTB đang hoạt động bất hợp pháp bị xử phạt nặng; thành phố từng buộc tháo dỡ hàng nghìn listing kể từ 2016, với mức phạt lên đến 600.000 €.
• Chủ nhà không sống cùng khách tối đa được thuê 120 đêm/năm.
• Từ năm 2029, Barcelona dự kiến cấm hoàn toàn Airbnb/tourist rentals bằng cách không gia hạn 10.000 giấy phép hiện tại.

📉 Tác động & Phản biện

• Thị trường bất động sản tăng nóng: giá thuê tăng ~68%, giá mua nhà lên ~38% trong 10 năm qua, đẩy cư dân bản xứ ra rìa.
• Hiệp hội Apartur   đại diện chủ nhà du lịch   kiện khoảng 4 tỷ € như đòi bồi thường vì chính sách coi như “tịch thu quyền tài sản”, cho rằng động thái không tỷ lệ và có thể vi phạm luật EU.
• Nhiều chuyên gia phản biện rằng cần áp dụng giới hạn thuê ngày thay vì cấm triệt để, chẳng hạn cho thuê tối đa 120 ngày/năm giống Amsterdam để cân bằng du lịch và nhu cầu nhà ở.

🏙️ 2. New York – Cấm kiểu BID & luật dữ liệu minh bạch

🧾 Quy định

• Luật từ năm 2023–2025 ban thuê căn hộ dưới 30 ngày nếu chủ không cư trú tại đó, và yêu cầu chủ nhà phải có mặt trong thời gian khách ở.
• Airbnb và các nền tảng đặt phòng phải báo cáo định kỳ về số lượng đặt phòng, đêm thuê, thuế thu được cho chính quyền bang và quận từ 2025.

⚠️ Phản ứng thực tiễn

• Listings giảm khoảng 80–83%, từ ~22.000 còn ~3.200 căn; nhưng dữ liệu cho thấy chỉ 417 listing đã đăng ký hợp pháp, dẫn đến thị trường thuê ngầm   black market   phát triển mạnh qua mạng xã hội và nền tảng phụ.
• Airbnb bị cáo buộc tài trợ các nhóm “cộng đồng ngầm”   grassroots   để tác động lại luật, tạo ấn tượng từ dân cư nhưng thực chất do Airbnb giật dây   “astroturfing”   với hơn 1 triệu USD tài trợ.
• Dù hạn chế STR, giá thuê dài hạn vẫn tiếp tục tăng và chi phí khách sạn tăng gấp đôi lạm phát, đặt vấn đề hiệu quả chính sách không rõ. Một số báo cáo cho thấy cấm không giảm được áp lực giá nhà.

📊 3. So sánh với TP.HCM

Thành phố	Mô hình chính sách	Số liệu chính   STR	Phản biện từ nhà đầu tư/chuyên gia	Ưu – Nhược điểm
Barcelona	Siết từ 2014, cấm từ 2029	~13.500 listing, ~84% công suất, ADR ~€158/ngày   ~4,1 triệu đồng/ngày	Hiệp hội Apartur phản đối “tịch thu quyền tài sản”; yêu cầu giới hạn ngày thay vì cấm hoàn toàn	✅ Giảm overtourism, tăng nhà cho cư dân. ❌ Giảm nguồn thu từ du lịch, áp lực thiệt hại tài sản
New York	Cấm dưới 30 ngày, phải sống tại căn	Listings giảm >80%, chỉ 2% đăng ký hợp pháp	Airbnb phản đối luật, tài trợ nhóm phản biện, phản hồi thị trường STR ngầm	✅ Bảo vệ thị trường nhà dài hạn, kiểm soát thuế. ❌ Phát sinh thuê ngầm, đẩy giá hotel tăng, áp lực xã hội từ vô hiệu hóa người dùng STR hợp pháp
TP.HCM	Cấm Airbnb/tạm trú theo ngày từ 2/2025, cần đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, có đồng thuận cư dân	~13.877 listing Airbnb, lấp 51%, ADR ~46 USD, doanh thu ~197M đồng/năm   ~16,4M đồng/tháng