Thị trường bất động sản cuối 2022: Có nên chờ ‘làn sóng bán tháo’ để mua nhà ở?

Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm dự báo vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Nhiều nhà đầu tư gãy đòn bẩy sẽ gặp áp lực buộc phải bán ra, tuy nhiên theo chuyên gia, rất khó xảy ra làn sóng giảm giá để “bán tháo”, đặc biệt là với phân khúc nhà giá rẻ.

Báo cáo của hầu hết các đơn vị nghiên cứu trong quý III/2022 đều cho thấy, thị trường bất động sản đang nhuốm màu u ám. Dòng tiền tiếp tục gặp trở ngại, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà.

Giá vẫn trên đà tăng

Những khó khăn của thị trường khiến không ít “tay chơi” bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh đang chờ những đợt bán tháo để “bắt đáy”. Nhiều người mua nhà ở thực cũng kỳ vọng giá sẽ giảm, nhưng theo các chuyên gia, điều này là rất khó trong bối cảnh cung ít – cầu nhiều.

Đơn cử, ở phân khúc căn hộ, theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung tiếp tục giảm sâu chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2021. Do thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước có sự biến động mạnh với xu hướng tăng là chủ lưu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho hay phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung suy yếu nên giá tăng mạnh. So với năm 2021, giá nhà ở thời điểm hiện tại đã tăng 30%, so với 2019 tăng 50%.

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield Vietnam trong quý III/2022 cho thấy giá căn hộ tại khu vực TP. HCM tăng thêm 1%, mức giá trung bình hiện đạt 66 triệu đồng/m2. Song, nguồn cung căn hộ chưa có nhiều cải thiện, cả quý vừa qua chỉ có khoảng 4.100 căn mở bán, giảm 54% so với quý II/2022.

Trong khi đó, theo báo cáo của Batdongsan giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Cụ thể, tại Hà Nội, phân khúc bình dân tăng 7%, trung cấp tăng 18%, cao cấp tăng 10% trong 3 tháng qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, cao cấp tăng 5%.

Kỳ vọng khủng hoảng sẽ kéo giá nhà giảm mạnh được đánh giá là bất khả thi.

Không thể phủ nhận thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn, thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc kỳ vọng mặt bằng giá sẽ giảm để người dân có thể mua nhà an cư là chuyện “viển vông”, đặc biệt với phân khúc nhà giá rẻ, bởi khi nguồn cung khan hiếm, nhu cầu quá cao, biểu giá nhà sẽ chỉ có một chiều tăng.

Thừa nhận lãi suất tăng đang có những tác động không mấy tích cực đến thị trường bất động sản, song ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc điều hành Công ty CP Kim Long Land tin tưởng rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Đến thời điểm hiện tại chưa xuất hiện làn sóng giảm giá, trừ một vài trường hợp cắt lỗ do đầu cơ dàn trải, không chịu được áp lực vay vốn ngân hàng.

Khó có “sóng bán tháo”

“Quy luật thông thường của thị trường là lãi suất tăng, giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tốt, lạm phát được kiểm soát, những quy luật thông thường của thị trường có lẽ đã không còn đúng ở thời điểm hiện tại. Thanh khoản bất động sản có thể giảm, giá nhà đất đi ngang nhưng có lẽ, sẽ rất khó để giảm giá”, ông Dũng phân tích.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định xu hướng tăng giá sẽ không chỉ dừng lại ở quý III/2022, mà có thể kéo dài trong thời gian tới.

Bởi có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Nói về thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm, bà Trang cho rằng, bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Hai dòng vốn quan trọng với thị trường là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế làm cơn khát vốn kéo dài. Tâm lý “chờ thời” của nhà đầu tư cũng là một trở ngại, tuy nhiên, nguy cơ xảy ra “bán tháo” là rất khó có thể xảy ra.

Ở góc nhìn của một môi giới, anh Vũ Tiến Quang, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại TP.Bắc Ninh cho biết, văn phòng của anh đang có gần 200 người ký gửi bán đất, hầu hết đều là những người gặp áp lực về tài chính.

Tuy nhiên, bất chấp khó khăn đang gặp phải, 100% hồ sơ ký gửi bán đất đều có mức giá cao hơn mặt bằng giá thời điểm mua vào. Đồng nghĩa, các chủ đất rao bán “cắt lỗ” nhưng thực chất chỉ là giảm một phần lợi nhuận, phổ biến từ 30-50%, thậm chí là 80%.

“Vẫn có những người vì đến hạn trả nợ, không gồng nổi lãi vay buộc phải bán hòa vốn hoặc lỗ 50-200 triệu so với giá mua vào, nhưng rất hiếm. Cả trăm trường hợp mới có một vài trường hợp, vì họ mua vào đúng vào lúc đỉnh sốt, lại bị thổi giá lên quá cao so với mặt bằng chung”, anh Quang chia sẻ.

Qua diễn biến từ thực tế và nhận định của chuyên gia cho thấy, thị trường bất động sản đang bị bủa vây bởi nhiều thách thức, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang lâm vào thế khó.

Tuy nhiên, việc kỳ vọng khủng hoảng sẽ kéo giảm mặt bằng giá nhà đất là bất khả thi. Và, lời khuyên của các chuyên gia là nếu có thể, người mua nhà ở thực nên mua càng sớm càng tốt, không nên chờ giảm giá, vì đà tăng của giá nhà vẫn đang cao hơn nhiều lần mức thu nhập trung bình.

Hiến Nguyễn/ Vnbusiness

---