Khi tìm mua bất động sản (BĐS) nên thực hiện qua các bước định giá sau:

1. Tìm kiếm thông tin đăng bán của chính BĐS này và các BĐS tương tự trong khu vực, cả lịch sử đăng bán trước đây (nếu có).

– Ưu điểm: dễ dàng, nhanh chóng, miễn phí.

– Nhược điểm: có nhiều thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo tạo phễu, không có cảm nhận chính xác về khu vực về bản thân BĐS. Với bước này cần có kiến thức kinh nghiệm để sàng lọc thông tin “rác”.

2. “Nằm vùng”, làm việc với các bạn môi giới địa phương đi xem thực tế các BĐS tương tự trong khu vực.

Thường sau khi làm việc với tầm 3-5 bạn môi giới, xem qua thực tế trên 10 BĐS trong khu vực sẽ có “trực giác giá” tương đối chính xác trên 75%. Xem được thực tế càng nhiều BĐS thì độ chính xác của “trực giác giá” càng cao, xem trên 30 BĐS thì nắm giá thị trường sát 95%.

– Ưu điểm: có cảm nhận chính xác về các ưu nhược điểm và giá của BĐS.

– Nhược điểm: mất nhiều thời gian, tốn chi phí đi lại ăn uống tiếp khách, cần xây dựng mối quan hệ tốt với các bạn môi giới địa phương, và cũng chuẩn bị sẵn tâm lý “bị ăn chửi” do “hỏi nhiều mà không mua”, nên luôn đội nón bảo hiểm khi ra đường, vào quán luôn ngồi quay lưng vô tường chú ý kỹ các cử động bất thường xung quanh.

3. Tự định giá BĐS bằng việc tách ra: giá đất, giá trị xây dựng, giá trị hoàn thiện, giá trị nội thất, giá trị của việc tạo dòng tiền trên chính BĐS, giá trị của tiềm năng tăng giá tương lai, mức độ an toàn của pháp lý, tình trạng thực tế của chủ bán.

– Ưu điểm: đánh giá được chính xác nhất về giá trị BĐS.            

– Nhược điểm: cần nhiều thời gian xem thực tế, đặc biệt cần có đủ kiến thức kinh nghiệm về BĐS, xây dựng, vật liệu hoàn thiện, pháp lý, quy hoạch để có thể tự bóc tách tính toán.

4. Sau khi đã sàng lọc ra được 3 BĐS ưng ý nhất, nếu muốn có giá chính xác hơn thì sẽ thuê định giá từ các đơn vị độc lập (ngân hàng, đơn vị thẩm định).

Tùy “bên chủ động liên hệ” và mục đích định giá mà đơn vị thẩm định sẽ có hệ số dao động khác nhau, với nhà phố thì thường giá thẩm định của bên thứ ba sẽ thấp hơn thị trường 10%-15%.

– Ưu điểm: hạn chế được nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch do khi thẩm định thì bên thứ ba sẽ kiểm tra; có được con số định giá tham khảo trung lập; kết quả định giá này cũng sẽ cho con số tham khảo để sử dụng đòn bẩy của chính BĐS này (Số tiền có thể vay bằng 30%-90% tùy ngân hàng, loại hình BĐS, mục đích vay, hồ sơ năng lực của người vay).

– Nhược điểm: đương nhiên phương pháp định giá này sẽ tốn một khoản phí cho bên thứ ba (khoảng vài triệu cho một BĐS); cần có đủ giấy tờ pháp lý của BĐS để bên thứ ba làm việc (trong quá trình đang đàm phán mua thì việc này có thể hơi bất tiện); mất thời gian chờ bên thứ ba định giá nên hơi bất tiện khi cần ra quyết định nhanh.

Với các sản phẩm dự án, do các BĐS tương đồng nhau và đã có giá công khai, nên định giá giao dịch thứ cấp sẽ theo cung – cầu thực tế của dự án. Thường giá giao dịch thứ cấp các bạn sales tại chính dự án sẽ nắm sát nhất.

Tóm lại để định giá BĐS thật chuẩn, ngoài việc phải tốn nhiều thời gian, chi phí ăn uống đi lại,… còn phải sẵn sàng tinh thần bị chửi do ‘hỏi nhiều mà không mua’.

Nguồn: ST..

Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quý khách hàng hoàn toàn an tâm khi làm việc, hợp tác với 2CS với đầy đủ các dịch vụ:
+ Mua, bán, chuyển nhượng, ký gửi bất động sản
+ Dịch vụ pháp lý liên quan: xin phép xây dựng, hồ sơ thừa kế, chia tách, chuyển đổi, sang tên…
+ Thiết kế xây dựng, nội – ngoại thất
+ Trang trí cảnh quan, an ninh…